อสังหาฯ หืดจับ หวังยาแรงปีหน้า

ต้องยอมรับกันว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งความยากลำบากของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเผชิญปัจจัยลบ เงินเฟ้อจากธนาคารกลาง การปรับขึ้นของดอกเบี้ย ต้นทุนค่าก่อสร้างพุ่ง ค่าครองชีพสูง หนี้ครัวเรือนทะยาน สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ หรือหากให้สินเชื่อก็ ประเมินหลักทรัพย์ตํ่ากว่าที่เคยเป็นเพราะแบงก์เองก็ต้องระมัดระวัง     
  
สะท้อนจากผลประกอบการบริษัทอสังหาฯ ระดับแถวหน้าของเมืองไทย ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 10 บริษัท ช่วง 9 เดือนแรก บวกลบคูณหารกำไรลดลงกว่าปีที่ผ่านมา ที่กำไรสูงสุดในอุตสาหกรรมเมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปีก่อน คือ ค่ายแสนสิริ ขณะรายได้ รวมกัน 10 บริษัท มีมูลค่า 1.8 แสนล้านบาท ปรับตัวสูงกว่าปีที่ผ่านมา ไม่ถึง 2% เพราะมีการชะลอเปิดตัวโครงการในช่วงไตรมาส 3 และโหมกิจกรรมทางการตลาดลดแลกแจกแถมระบายของเก่า 
 
ตัวช่วยที่เคยมี อย่างมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเช่น มาตรการ LTV ( Loan to Value Ratio) อัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ ช่วยให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 และบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้ 100% โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ 

ยิ่งไปกว่านั้น ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 1 ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% เพื่อตกแต่งบ้าน อย่างไรก็ตาม การปลดล็อกมาตรการ LTV ได้สิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ที่ผ่านมา เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทยเห็นว่าสถานการณ์โควิดคลี่คลาย 
 
การยกเลิกมาตรการ LTV เป็นตัวแปรหนึ่ง ที่ทำให้ปี 2566 ตลอดทั้งปี เกิดชะลอตัวจากการตัดสินใจซื้อ เพราะไม่มีแรงจูงใจ กรณีซื้อเพื่อลงทุน และกลุ่มเรียลดีมานด์ ต้องหาเงินก้อนมาวางดาวน์ ที่สำคัญถ้าเครดิตไม่ดีจริงก็จะถูกปฏิเสธสินเชื่อ หรือ ได้วงเงินตํ่า  

ประกอบกับเศรษฐกิจซบเซา ภาวะสงคราม เหตุการณ์ไม่คาดคิด ต้นทุนพลังงานบวกเพิ่มซํ้าเติม เงินเฟ้อดอกเบี้ยปรับตัวสูง ค่างวดการผ่อนสูงตาม เปิดดูเงินในกระเป๋าแล้ว สู้ไม่ไหว เพราะรายได้คงที่หรือลดลงแม้ว่าอยากได้บ้าน แต่แบงก์ไม่สนับสนุน ก็กระทบ ทำให้บ้านขายยากขึ้น ทิ้งดาวน์นำมาหมุนเวียนขายใหม่ และทำให้สต็อกพอกพูนขึ้น

ล่าสุดแว่วว่า สมาคมที่เกี่ยวข้อง และ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เตรียมเสนอขอรัฐบาลเศรษฐา สร้างพายุหมุนให้กับธุรกิจอสังหาฯ และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องได้แก่ การนำมาตรการ LTV กลับมาการขยายเพดานลดค่าโอนบ้านจากไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็น 5 ล้านบาท ซึ่งมาตรการนี้กำลังจะหมดอายุลงสิ้นปีนี้ การปรับเกณฑ์อัตราชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมถึงมาตรการช่วยเหลือผู้บริโภคสร้างบ้านบนที่ดินตนเอง เป็นต้น 
 
ประเมินว่า ปีหน้าจะได้เห็นมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เพราะเวลานี้สุกงอมเต็มที่ และตัวบ่งชี้ที่ต้องเข้ามาช่วยเหลือเป็นการด่วน คือ ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ที่ นายเศรษฐา ทวีสิน เคยบอกไว้ก่อนเลือกตั้งว่า “ถ้า จีดีพีโตอสังหาฯ ก็โต”  

และล่าสุดของล่าสุด เมื่อสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) หรือ สภาพัฒน์ ประกาศปรับลดประมาณการเศรษฐกิจไทยไตรมาส 3 โตเพียง 1.5% คาดว่า ตลอดทั้งปี 2566 จีดีพีจะโต 2.5% ทำให้นายกรัฐมนตรี ที่ชื่อ เศรษฐา ได้ออกมายอมรับว่า “ทุกอย่างก็เลวร้ายกว่าที่คิดไว้เยอะ” 

เมื่อเป็นเช่นนี้ ตลาดอสังหาฯ ที่กำลังหืดจับ เตรียมรับยาแรงตามที่ขอไว้ได้เลย แต่จะแรงพอหรือไม่ มาลุ้นกันปีหน้า!!!