อย่าลืมมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ 3สมาคมฯเสนอ6ข้อโต๊ปพยุงเศรษฐกิจขยายตัว

 

อสังหาริมทรัพย์หนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญที่ทุกรัฐบาลหยิบยกขึ้นมาเป็นตัวชูโรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ ให้ขยายตัวต่อเนื่อง ขณะเดียวกันยังช่วยประคับประคองให้ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องได้อานิสงส์ตามไปด้วย แม้ว่าจะเป็นช่วงระยะเวลาสั้นๆที่รัฐบาลเข้ามาบริหารประเทศก็ตาม

ในทางกลับกันเท่าที่ดู นโยบาย กลับพบว่า ไม่มีมาตรการใดที่รัฐบาลจะออกมาช่วยสนับสนุนในลำดับต้นๆ ท่ามกลาง สต๊อกที่อยู่อาศัย รอระบาย เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีไม่ต่ำกว่า1.3แสนล้านบาท หรือกว่า2แสนหน่วย ยังไม่รวมโครงการที่เปิดขายใหม่ ที่มองว่าภาคเอกชนได้ชะลอโครงการลงจำนวนมากไม่ให้มีซัพพลายเติมสู่ตลาดมากเกินไปเมื่อเทียบกับยุคอสังหาฯเฟื่องฟู

ส่งผลให้3สมาคมอสังหาฯ ไม่นิ่งนอนใจ เสนอ 6 มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพื่อฟื้นฟูตลาดอสังหาฯ ต่อรัฐบาล อนุทิน ชาญวีรกูล ในปีหน้าเพื่อให้ประคองตลาดให้เดินหน้าต่อไป หลังเจอหลายสถานการณ์ซ้ำเติม  

ได้แก่ 1.การยกเว้นค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองจนถึงมิถุนายน 2569 2.การค้ำประกันสินเชื่อโดย บสย. ช่วยกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ3. การใช้หลักเกณฑ์อัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยง (Risk-Based Pricing)4.การลดภาษีที่ดินฯ 50% เป็นเวลา 1-2 ปี 3. การแก้หนี้นอกระบบด้วย Warehouse Debt และการลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.5% เหลือ 1%

 นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่า ตลาดอสังหาฯสีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้ขยายตัว ดังนั้น  3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย สามาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยและสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ทำหนังสือยื่นต่อนายอนุทิน ชาญวีรกูล นายรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

เพื่อออกมาตรการยาแรงในการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้น เป็นข้อเสนอเชิงนโยบายหลัก 6 มาตรการ ได้แก่

1.ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา โดยกำหนดวงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาทแรก และส่วนเกิน 7 ล้านบาทให้เก็บตามอัตราปกติ โดยขยายเวลาจนถึง 30 มิถุนายน 2569 จากเดิมคาดว่าจะให้ถึงสิ้นปี แต่ด้วยระยะเวลาของรัฐบาลเพียง 4 เดือน คาดว่าคงไม่น่าจะทัน

2. จัดให้มีมาตรการการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือมอร์ทเกจ การันตี ด้วยการขยายบทบาทของบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม(บสย.) โดยอาจทำการค้ำประกันสินเชื่อบางส่วน เช่น 20% ของสินเชื่อ สำหรับผู้กู้ที่ผู้ซื้ออสังหาฯนำไปสร้างรายได้ ผู้ประกอบอาชีพอิสระ และผู้ที่ไม่ได้รับการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

3. จัดให้มีนโยบายการกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (Risk-Based Pricing) ให้กับสถาบันการเงินในการกำหนดอัตราดอกบี้ยแตกต่างต่างได้ตามความเสี่ยงของผู้กู้ เพื่อให้ทุกกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อ

4. ขอให้รัฐบาลพิจารณาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50% เป็นเวลา 1–2 ปี เพื่อบรรเทาภาระการจำนองทรัพย์สินและกระตุ้นการลงทุนให้กับผู้ประกอบการและกระตุ้นการถือครองที่อยู่อาศัย

5. จัดให้มีนโยบายการแก้ปัญหาหนี้นอกระบบด้วยแนวทาง Warehouse Debt เนื่องจากรัฐบาลต้องเร่งแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน โดยเฉพาะหนี้นอกระบบหรือหนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง ที่ฉุดรั้งความสามารถในการใช้จ่ายเงินและการชำระหนี้ของประชาชน โดยใช้วงเงินบ้านที่ชำระแล้วบางส่วนรีไฟแนนซ์หนี้นอกระบบและหนี้ดอกเบี้ยสูง ซึ่งจะช่วยบรรเทาและคลี่คลายปัญหาทางการเงิน ของลูกหนี้และกำลังซื้อในประเทศ

และ6. ผลักดันให้ธนาคารแห่งประเทศไทยและคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงอีก 0.5% จากอัตราปัจจุบัน 1.5% เหลือ 1% โดยเร็วและเป็นอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง เพื่อช่วยลดภาระดอกเบี้ยของประชาชนและภาคธุรกิจ รวมถึงกระตุ้นการบริโภคและการลงทุนในภาคอสังหาฯ แม้ว่าที่ประชุมกนง.วันที่ 8 ตุลาคมที่ผ่านมามีมติคงอัตราดอกเบี้ย

โดยคาดหวังว่ากนง.ในการประชุมเดือนธันวาคมจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง อย่างน้อย 0.25%ต่อปี ซึ่งการปรับลดอัตราดอกเบี้ยมีความสำคัญ สะท้อนจากครั้งก่อนหน้าที่มีการปรับลดลง 0.25% ทำให้แบงก์มีการแข่งขันปล่อยสินเชื่อกันมากขึ้นสำหรับลูกค้าระดับบนและลูกค้าที่มีเครดิตดีๆ แต่ระดับต่ำกลาง-ล่าง แบงก์ยังคงเข้มงวด นอกจากนี้ดอกเบี้ยที่ลดลงยังส่งผลต่อตลาดหุ้นกู้อสังหาฯฟื้นตัว

“แม้ว่ารัฐบาลจะมีเวลา 4 เดือนในการบริหารประเทศ แต่ก็คาดหวังว่ารัฐบาลจะมีการพิจารณาข้อเสนอของภาคอสังหาฯ ซึ่งเป็นธุรกิจขนาดใหญ่ มีมูลค่าตลาดปีละ 8 แสนล้านถึง 1 ล้านล้านบาท และมีผลต่อจีดีพี 8-12% ไม่แพ้ภาคการท่องเที่ยวในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ“นายประเสริฐกล่าว

นายประเสริฐ กล่าวว่า ถ้าหากรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติมภายใน 3 เดือนที่เหลือนี้ จะเป็นแรงส่งให้ตลาดอสังหาฯมีความคึกคักต่อเนื่องถึงปี 2569 หลังจากเริ่มมีสัญญาณเชิงบวกในครึ่งหลังของปี 2568 โดยภาพรวมตลาดทั้งยอดขายและยอดโอนเริ่มฟื้นจาก 4 ปัจจัยหลัก ได้แก่ โครงการใหม่เปิดตัวในราคาย้อนยุคไปเมื่อ 10 ปี ทำให้ลูกค้าซื้อในราคาที่ถูกลง, การลดราคาของโครงการเก่า,นโยบายLTV และการแข่งขันของธนาคารในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง

ทั้งนี้ในระหว่างวันที่ 30 ตุลาคม-2 พฤศจิกายน 2568 ทาง 3 สมาคมจะมีการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 48 ภายในงานจะมีกว่า 1,000 โครงการทั้งพร้อมอยู่และเปิดขายใหม่มาร่วมออกบูธ ซึ่งปีนี้มีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าร่วมเกือบทุกบริษัท คาดว่าจะมีการจัดโปรโมชั่นกันดุเดือดเพื่อชิงกำลังซื้อภายในงานอย่างคึกคัก ตั้งเป้าตลอด 4 วันมียอดขายมากกว่า 10,000 ล้านบาท

ด้าน นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวจริง แต่เป็นเฉพาะบางพื้นที่ ไม่ใช่ทุกที่ ที่ดูคึกคัก เช่น ภูเก็ต เพราะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติ ทำให้บ้านวิลล่าก็ขายดี แต่สินค้ากลุ่มต่ำ 3 ล้านบาท ตลาดก็ยังแย่อยู่เหมือนเดิม

ส่วนตลาดออฟฟิศยังสาหัสเนื่องจากมีซัพพลายใหม่ออกสู่ตลาดจำนวนมาก และมีแนวโน้มจะเหนื่อน ขณะที่โครงการมิกซ์ยูสที่เพิ่งเปิดใหม่จะยังคึกคัก แต่ที่เปิดไปแล้วก็จะเงียบๆ ส่วนตลาดนิคมอุตสาหกรรมโตเงียบๆ จากการที่บริษัทต่างชาติมีการย้ายฐานมาไทย ส่วนใหญ่เป็นแบรนด์ใหญ่ๆ สำหรับธุรกิจเช่ายังดีอยู่ เพราะคนยังซื้อที่อยู่อาศัยไม่ได้ ด้านทำเลถ้าอยู่ในทำเลชานเมืองก็ยังเหนื่อย

อย่างไรก็ตามก็อยากให้ทางกนง.ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีก หลังจากการประชุมวันที่ 8 ตุลาคมที่ผ่านมามีมติคงอัตราดอกเบียไว้ที่ 1.50% ต่อปี โดยมองว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายสร้างแรส่งต่อภาคอสังหาได้มากกว่ามาตรการคนละครึ่งพลัสที่มีผลต่อตลาดอสังหาฯเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ในแง่ของจิตวิทยาทำให้คนอยากจะซื้อบ้านมีความเชื่อมั่นต่อภาวะเศรษฐกิจ แต่ผู้กู้ยังประสบปัญหากู้ยากเหมือนเดิม

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯในปี 2568 แม้ครึ่งปีแรกในแง่จำนวนจะลดลง 13% และมูลค่าลดลง 10% แต่หลังภาครัฐมีมาตรการออกมากระตุ้นทั้งลดค่าโอนและจำนองและผ่อนเกณฑ์LTV ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 จึงเป็นแรงส่งให้ตลาดครึ่งปีหลังมีโอกาสจะบวก 10% แต่ยังมีอุปสรรคใหญ่คือการถูกปฎิเสธสินเชื่อที่ยังคงระดับสูง โดยเฉพาะราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทที่อยู่ระดับ 65-70%

“ปีนี้สิ่งที่เห็นคือตลาดเริ่มปรับดุลยภาพ เพราะซัพพลายใหม่น้อยลง จากการที่ผู้ประกอบการลดการเปิดโครงการใหม่ เร่งขายโครงการเก่า ส่วนตลาดต่างชาติยังไม่ฟื้นตัว มีดีแค่ภูเก็ตกับพัทยา” นายสุนทรกล่าว