ผังกทม.เลื่อนใช้ปี70 อสังหาฯรอจังหวะฟื้นตัว สร้างคอนโด-ตึกสูงแนวรถไฟฟ้าใหม่

 

การจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)  ของกรุงเทพมหานคร(กทม.)เพื่อใช้แทนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบัน(ปี2556) ที่ใช้มากว่า 10 ปีและมีความล้าสมัยไม่ทันต่อสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปทั้งการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานรัฐ โครงข่ายรถไฟฟ้า การพัฒนาของภาคเอกชน

ที่ผ่านมากทม.มีหมุดหมายที่จะประกาศใช้ให้ทันอย่างเร็วภายในปี2563 อย่างช้าปี 2564 แต่เนื่องจากต้องนับหนึ่งใหม่หลังพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การผังเมืองฉบับใหม่มีผลใช้ปี2562  ผลกระทบการแพร่ระบาดโควิด-19

ประกอบกับการร้องเรียนของภาคสังคมประชาชน เป็นวงกว้างโดยเฉพาะเรื่องของโครงข่ายถนนในร่างผังเมืองรวมกทม. และมีเป้าหมายประกาศใช้ปี 2569 แต่ล่าสุดต้องเลื่อนออกไป เป็นปี 2570 เพราะต้องมีการปรับแก้อีกหลายประเด็น

ในที่สุด กรมโยธาธิการและผังเมืองได้ให้คำแนะนำกับกทม.ว่าไม่ควรปรับเปลี่ยนแก้ไขไปจากเดิมมากนักเพราะก่อนหน้านี้ ได้แก้ไขไปมากพอสมควรและยังต้องผ่านอีกหลายขั้นตอนกว่าจะประกาศใช้ ในทางกลับกันความล่าช้าของการประกาศใช้ผังเมืองรวมฉบับใหม่ และเลื่อนไปในปี 2570 นับเป็นผลดี เนื่องจาก

ขณะนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ในช่วงชะลอตัว หลายปัจจัยซํ้าเติมทั้งเหตุการณ์แผ่นดินไหว เมื่อวันที่28มีนาคม 2568 ความผันผวนของเศรษฐกิจในประเทศและเศรษฐกิจโลก สงครามการค้า กำแพงภาษีสหรัฐอเมริกา

ฉุดการค้าการส่งออกหดตัว กำลังซื้อในประเทศ หายไปจากตลาด จากหนี้ครัวเรือน  สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ  กำลังซื้อต่างชาติลดลงและนำมาซึ่งสต๊อกที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวนมาก ไม่ตํ่ากว่า 2 แสนหน่วย 1.3ล้านล้านบาทในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล

ต้องรอระบายสินค้าออกต้องใช้เวลานาน ไม่ตํ่ากว่า 48เดือนตามการวิจัยของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และปีนี้ประเมินว่าจะมีปริมาณจำนวนหน่วยเหลือขายสะสม อีกจำนวนมาก

ดังนั้นหากผังเมืองกทม.ใหม่ประกาศใช้ปี2570 มองว่าจะก้าวข้ามวิกฤตออกไป เนื่องจากมีการเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินค่อนข้างมากในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะรอบสถานีรถไฟฟ้าที่ขยายเส้นทางและเปิดให้บริการทุกสีทุกสายในขณะนี้

 “ฐานเศรษฐกิจ” ตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกทม.ใหม่ พบว่าพื้นที่สีส้มที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6-ย.10) มีการเปลี่ยนแปลงสูงครองพื้นที่ 349.95 ตร.กม. เพิ่มขึ้น 23.49% คิดเป็น 41.06% ของพื้นที่รวมกทม.1,568.73ตร.กม.เมื่อเทียบกับผังเมืองรวมกทม. ปี2556 มีพื้นที่ 248.08 ตร.กม.

ส่งผลดีต่อดีเวลลอปเปอร์ เพิ่มพื้นที่ขาย โครงการได้มากขึ้น คือ สามารถสร้างอาคารสูงเกิน 23 เมตร และอาคารขนาดใหญ่พิเศษเกิน 1 หมื่นตารางเมตร ได้โดยเฉพาะทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้าที่เป็นทั้งสถานีเดี่ยวๆ และสถานีร่วมรถไฟฟ้า ที่ ขยายรัศมีพัฒนา ตึกสูงเพิ่มขึ้น โดยแบ่งเป็น 2 รูปแบบโดยรูปแบบแรก

ทั้งนี้หากเป็นสถานีเดี่ยวไม่เป็นจุดตัดรถไฟฟ้าสายอื่น จะกำหนดรัศมีการพัฒนา 3 วง ได้แก่ 1.รัศมีวงในสุด ติดสถานีรถไฟฟ้า วัดจากจุดกึ่งกลางสถานี ออกมารัศมี 500เมตร สร้างตึกสูงไม่จำกัด อาคารขนาดใหญ่พิเศษเกิน 1 หมื่นตารางเมตร  2.วงถัดมา วัดจากกึ่งกลางสถานีออกมา 650 เมตร

และ วงที่ 3. วัดจาก จุดกึ่งกลางสถานีออกมา 800เมตร ซึ่งวงที่2และ3  การก่อสร้างจะมีขนาดพื้นที่ลดหลั่นกันออกไป ตามค่า FAR (Floor Area Ratio) อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินโดยเฉพาะ พื้นที่สีส้ม FAR จะอยู่ที่ 5-7 หรือสร้างได้ 5-7เท่าของแปลงที่ดิน

 ส่วนสถานีร่วม หรือสถานีที่เป็นจุดตัดรัศมีการพัฒนา วัดจากกึ่งกลางสถานีรถไฟฟ้า ออกไป 800เมตรสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษที่ความสูงไม่จำกัดได้ ทั้งวงรัศมีที่ 800 เมตร ที่ขึ้นอยู่กับค่าFAR ขณะผังเดิมกำหนดให้พัฒนาได้ในรัศมีไม่เกิน 500 เมตร เมื่อเขตที่ดินหลุดจากรัศมีดังกล่าวไม่สามารถ สร้างตึกสูงได้

ราคาที่ดินอาจไม่สูง เพราะไม่ได้รับความสนใจจากนักลงทุน แต่หากต้องการสร้างพื้นที่เชิงพาณิชย์ขายเพิ่มขึ้นอีก20% ผังกทม.ใหม่จะให้โบนัสเพิ่มเมื่ออุทิศที่ดินส่วนหนึ่งนำมาจัดทำสาธารณูปโภคให้บุคคลภายนอกได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น สวนสาธารณะ สะพานลอยคนข้าม ทางจักรยาน ฯลฯ

ขณะพื้นที่สีเหลือง ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย(ย.1-ย.5) ลดลง -19.98% อยู่ที่350.17 ตร.กม.สัดส่วน 23.54% เมื่อเทียบกับผังเมืองกทม.ปี2556 มีจำนวน มากถึง438.33ตร.กม. คิดเป็น 27.90% นั้นหมายถึงพื้นที่สีเหลืองส่วนใหญ่ถูกยกระดับให้เป็นพื้นที่สีส้มใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มมากขึ้นนั่นเอง

สำหรับพื้นที่สีเหลือง ที่ปรับเป็นพื้นที่สีส้ม จะเป็นโซนที่มีรถไฟฟ้าสายใหม่เกิดขึ้น ได้แก่ ถนนรามคำแหง ตลอดแนว จากการมาของรถไฟฟ้าสายสีส้มพาดผ่านถนนลาดพร้าว ต่อเนื่องไปถนนศรีนครินทร์ มีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เปิดให้บริการ ถนนรามอินทรา รถไฟฟ้าสายสีชมพู

รวมถึงย่านฝั่งธนบุรี มีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีนํ้าเงิน รถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก รถไฟฟ้าสายสีแดง ไปตลิ่งชัน ที่ย่านดังกล่าวมีการเปลี่ยนแปลงสูง รวมถึงเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง โซนเขตทุ่งครุ ราษฎร์บูรณะ

ส่วนพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงสูง ที่น่าจับตาคือพื้นที่ สีเขียวแยงขาว ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ทั้งฝั่งตะวันตก อาทิ ย่านตลิ่งชัน และฝั่งตะวันออก โซนที่กำหนดให้เป็นพื้นที่ฟลัดเวย์หรือทุ่งรับนํ้า ซึ่งเป็นพื้นที่บางบริเวณของ เขตคลองสามวา มีนบุรี หนองจอก จากทางตอนเหนือของกทม.

ที่ดินเขียวทแยง ที่ดินอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) ปี2556 มีพื้นที่ 240.32ตร.กม.สัดส่วน15.32% ผังใหม่ 50.60 ตร.กม. เหลือเพียง 3.40% ลดลง -78.94% กลายเป็น พื้นที่สีเขียว ที่ดินเกษตรกรรม(ก.2 และก.3) ที่สามารถเพิ่มความถี่พัฒนาเป็นบ้านจัดสรรได้เป็นต้น

ขณะทำเลพหลโยธินเดิมเป็นพื้นที่สีส้มได้ปรับเปลี่ยนเป็ นพื้นที่สีนํ้าตาลที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากเพราะรถไฟฟ้าสายสีเขียว ตั้งแต่ จตุจักรไปถึงรัชโยธินทำเลทองมิกซ์ยูสใหม่หรือการพัฒนาโครงการพาณิชย์แบบผสมผสานปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวกันมาก

โดยสรุปหากผังเมืองรวมกทม.ประกาศใช้ปี2570 เปิดโอกาสการพัฒนาที่เพิ่มสูงขึ้นในหลายพื้นที่ ช่วงนั้น “ฟ้า-ฝน” จะเป็นใจให้ตลาดอสังหา ริมทรัพย์ของไทยหรือไม่ ต้องจับตามองโดยเฉพาะสถาบันการเงิน !!!

 

 

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,101 วันที่ 1 - 4 มิถุนายน พ.ศ. 2568