ผ่าทางรอดอสังหาฯยุคดอกเบี้ยแพง –กำลังซื้อหด

 

กรณีรัฐบาลเศรษฐามีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ตลาดกลับฟื้นตัวช้าลง จากหลายปัจจัยรุมเร้าและมองว่า รัฐบาลแพรทองธารหรือรัฐบาลอุ๊งอิ๊งจะต้องสานต่อ 

อย่างไรก็ตามสำหรับทางออก  นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด(AREA) เปิดเผยว่า

มีข้อเสนอแนวคิด ที่ได้ยื่นเสนอให้รัฐบาลพิจารณาเพื่อหาทางออกในหลายด้านที่เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เริ่มจาก ต้องการควบคุมธุรกิจพัฒนาที่ดิน

 

 

 

โดยบริษัทพัฒนาที่ดินต้องมีผู้บริหารที่มีประสบการณ์ เช่น 3 ปีขึ้นไป มีทุนจดทะเบียนที่เพียงพอ เช่น ไม่น้อยกว่า 50 ล้านบาท ใช้สัญญามาตรฐานเดียวกันสำหรับโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น

รวมถึงให้มีหน่วยราชการเดียวดูแลการขออนุญาตต่างๆ (จัดสรร ถมดิน ก่อสร้าง ขอบ้านเลขที่ การโฆษณา และการขออนุญาตที่เกี่ยวข้องอื่น) เพื่อประสิทธิภาพ-ลดระยะเวลาในการติดต่อราชการ สิ่งที่ต้องให้ความสำคัญคือการควบคุมอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ๆ

โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ยังมีสินค้าเหลือขายมาก เพื่อไม่ให้เกิดผลเสียทั้งต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย การลดขนาดมาตรฐานที่อยู่อาศัย เช่น แต่เดิมบ้านเดี่ยวมีขนาด 50 ตารางวา บ้านแฝด 35 ตารางวาและบ้านแถว 16 ตารางวา ก็อาจลดลงเหลือ 35-40, 25-30 และ 16 ตารางวาตามลำดับ

เพื่อให้ประชาชนสามารถมีที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น ขณะเดียวกันการ กำหนดในผังเมืองใหม่ ห้ามการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมืองที่พึงสงวนไว้เพื่อการเกษตรกรรมหรือพื้นที่สีเขียว และให้เงินสนับสนุนเจ้าของที่ดินที่รักษาที่ดินเพื่อกิจกรรมเกษตรกรรม รวมทั้งห้ามขยายบริการไฟฟ้า-ประปา-หรือสาธารณูปการอื่นๆ ในพื้นที่เหล่านี้ เพื่อไม่ให้เกิดการพัฒนาอย่างสะเปะสะปะ

สนับสนุนให้รัฐจัดหาที่ดินเพื่อให้นักพัฒนาที่ดินได้พัฒนาตามแผนแม่บทโดยเวนคืนที่ดิน และนำมาประมูลให้นักพัฒนาที่ดินก่อสร้างที่อยู่อาศัยหรือโครงการพัฒนาเชิงพาณิชย์และอื่นๆ ในลักษณะเป็นเมืองใหม่ เมืองชี้นำในบริเวณต่างๆ

โดยเฉพาะบริเวณปลายทางด่วนหรือปลายทางรถไฟฟ้า อีกประเด็นที่น่าสนใจคือ การแก้ไข พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา 2551 ให้เป็นภาคบังคับ เพื่อให้บริษัทใหญ่น้อยในวงการคุ้มครองเงินดาวน์ เป็นการส่งเสริมวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) และเป็นการสร้างแบรนด์ที่แท้จริงโดยการคุ้มครองผู้บริโภค

รวมถึงการกำหนดให้บริษัทมหาชนด้านอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์พึงมีรายได้ประจำจากการให้เช่าทรัพย์สินไม่น้อยกว่า 35% (ราวหนึ่งในสาม) ของรายได้รวมเพื่อความมั่นคงของมูลค่าหุ้นและความปลอดภัยของผู้ถือหุ้น ทั้งนี้ให้มีผลภายในปี 2570 ไม่ใช่เพียงมีรายได้จากการพัฒนาที่ดินขายเท่านั้น

อีกทั้งลดดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยลง 1-2% โดยไม่ลดดอกเบี้ยเงินฝาก เพื่อให้เศรษฐกิจฟื้นตัว โดยเริ่มต้นที่ธนาคารของรัฐก่อน และขอความร่วมมือธนาคารพาณิชย์ หากไม่ได้รับความร่วมมือก็อาจให้สาขาธนาคารต่างประเทศมาแข่งขัน

เพื่อทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง ขณะเดียวกันต้องจัดตั้งองค์กรซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของประชาชน โดยผู้ที่ประสงค์จะขายแก่องค์กรในราคาไม่เกิน 80% ตามราคาตลาด

ทำให้เจ้าของที่อยู่อาศัยสามารถขายได้รวดเร็ว เพื่อนำเงินไปใช้หนี้หรือลงทุนทางอื่นต่อได้ ในขณะเดียวกันก็เปิดขายที่อยู่อาศัยหล่านี้ในราคา 90% ของราคาตลาดเพื่อให้ประชาชนสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในราคายุติธรรมเป็นต้น

มีการบังคับคดีอย่างมีประสิทธิภาพ มีคณะทำงานในการขนย้ายผู้ถูกบังคับคดีและทรัพย์สินออกจากที่อยู่อาศัย และจัดหาที่พักชั่วคราวให้กับผู้ถูกบังคับคดี จัดตั้งสภาวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ที่ประกอบด้วยผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า ผู้บริหารทรัพย์สิน ช่างรังวัดเอกชน

โดยประธานสภามาจากการแต่งตั้งของรัฐบาลเพื่อเป็นตัวแทนรักษาผลประโยชน์ของประชาชน ส่วนกรรมการได้จากการแต่งตั้งส่วนหนึ่ง (ไม่เกิน 5 คน) และกรรมการในแต่ละสาขาวิชาชีพ (สาขาละ 2 คน) ได้จากการเลือกตั้งโดยตรงจากนักวิชาชีพอีกรวม 8-10 คน

ทำหน้าที่จัดสอบ ออกใบอนุญาต ควบคุมวิชาชีพเพื่อให้วิชาชีพเหล่านี้มีอิสระและเป็นการลดโอกาสการทุจริตและประพฤติมิชอบในวงวิชาชีพ (ถ้ามี) รวมทั้งให้มีการประกันทางวิชาชีพเพื่อประโยชน์ของผู้ใช้บริการและสร้างแบรนด์ของผู้ให้บริการ

ห้ามบริษัทต่างชาติเข้ามาประกอบธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หากเป็นบริษัทร่วมทุนต้องเป็นการร่วมทุนจริง ไม่ใช่การแอบแฝง ห้ามบริษัทนายหน้าข้ามชาติมาทำธุรกิจนายหน้าแข่งกับคนไทย และมีการป้องปรามอย่างเข้มงวดและต่อเนื่อง ต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างประเทศ พึงเก็บภาษีตามราคาตลาด

โดยเก็บภาษีซื้อ 10% ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1% ภาษีกำไรจากการขาย 20% และภาษีมรดก 10-50% แบบก้าวหน้าเช่นนานาอารยประเทศ

สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติ พึงมีข้อกำหนดราคาขั้นต่ำ เช่น 12 ล้านบาทต่อหน่วย (มาเลเซีย 15 ล้านบาท อินโดนีเซีย 10 ล้านบาท) ห้ามขายต่อภายในเวลา 3 ปี และห้ามซื้อเก็งกำไร ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้นเร่งปราบปรามการจัดตั้งและการดำเนินงานของบริษัทนอมินีไทยที่ต่างชาติใช้ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

โดยเฉพาะในหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุดที่กำลังขายอยู่ในขณะนี้ ในกรณีชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างไม่ถูกต้องในช่วงก่อนหน้านี้ เช่น ซื้อขายผ่านนอมินี เช่าที่ดินระยะยาวแบบผิดกฎหมาย ฯลฯ ก็ให้มีการนิรโทษกรรมเพื่อให้ผู้สามารถเข้าสู่ระบบ นำภาษีต่างๆ มาพัฒนาประเทศได้ กรรมการนิติบุคคลบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดส่วนใหญ่ (ไม่น้อยกว่า 60%) พึงเป็นคนไทย

สร้างความโปร่งใสในการขออนุญาตหรือการติดต่อราชการต่างๆ โดยมีการลงโทษอย่างเด็ดขาด ซึ่งเชื่อว่าอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงไปได้ประมาณ 5% อันจะเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย