มุมคิด นายกฯบ้านจัดสรร ซอฟต์โลน-ผ่อนLTV เชื่อ อุ๊งอิ๊งค์ ดันต่อฟื้นอสังหา

ชื่อของนายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด เจ้าตลาดโซนรังสิตแบรนด์ “บ้านสถาพร” ได้รับการพูดถึงอีกครั้ง เมื่อเข้ามารับตำแหน่งนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรคนที่ 12 ซึ่งจะสร้างความหวังครั้งสำคัญให้กับสมาชิก

หนึ่งในแรงผลักดันมาตรการอสังหาริมทรัพย์ต่อ"รัฐบาลแพรทองธาร"(อุ๊งอิ๊ง)ให้ขับเคลื่อนไปข้างหน้า ท่ามกลางความท้าทายจากปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน ที่เป็นนโยบายเร่งด่วน นายสุนทร ให้สัมภาษณ์ “ฐานเศรษฐกิจ”ว่าจะทำให้สมาคมฯได้รับความเชื่อถือจากภาครัฐ

ได้รับความร่วมมือจากหน่วยงานและพันธมิตรที่เกี่ยวข้อง หลังได้พูดคุยกันกับสมาชิกกว่า 100 บริษัทมีความเห็นตรงกันว่าจะยกระดับผู้ประกอบการ รายเล็ก รายกลาง และรายใหญ่ ให้เกิดการแข่งขันเสรี  ได้แก่ 1.ความรู้ความสามารถด้านวิชาการ 2.ให้ความรู้

ด้านกฎหมาย 3. มีความรู้ด้านการตลาด 4.การพัฒนาทางด้านการดีไซน์ ฯลฯ

มองว่า มีความจำเป็นต้องรู้อย่างทั่วถึง ทั้งส่วนกลางและภูมิภาค อย่างทัดเทียม เพราะหากไม่มีองค์ความรู้ การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกระจุกอยู่ในกรุงเทพมหานครและจังหวัดหัวเมืองใหญ่

เพราะที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาคยังขาดศูนย์ข้อมูลการตลาดเปรียบเหมือน เด็กที่จะสอบเข้ามหาวิทยาลัยของรัฐได้มักจะอยู่แต่ในกรุงเทพมหานคร แต่สมาคมฯ จะยึดโมเดลธุรกิจของเครือสหพัฒน์ ที่กระจายการเติบโตลงสู่ชุมชน

ขณะเรื่องที่ดีที่ช่วยให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อและมีบ้านเป็นของตนเอง ง่ายขึ้น นั่นคือ มาตรการฟื้นอสังหา ริมทรัพย์ที่กระทรวงการคลังผลักดันออกมาเพิ่มเติมผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์  (ธอส.) โดยจัดกรอบวงเงิน 50,000 ล้านบาท “โครงการสินเชื่อบ้าน DD (ดี๊ดีย์)”

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจากผู้ประกอบการ โครงการจัดสรร (Developer) ที่มีข้อตกลงร่วมกับธนาคาร อัตราดอกเบี้ยปีแรกเพียง 1.90%ต่อปีเฉลี่ย 3 ปีแรก เท่ากับ 2.80% ผ่อนชำระเงินงวดเริ่มต้นเพียงล้านละ 3,000 บาทต่อเดือน 

พิเศษ กรณีเป็นสัญญาแรก มูลค่าหลักประกันตํ่ากว่า 10 ล้านบาท จะได้รับวงเงินกู้110%ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย ถึง วันที่30 ธันวาคม 2567

อีกมาตรการรัฐ ซึ่งเป็นหนึ่งในมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้เพื่อบรรเทาภาระหนี้และมีสภาพคล่องยามฉุกเฉิน ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ในส่วนของหนี้บ้านและหนี้รายย่อย (มาตรการรวมหนี้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อรายย่อย)

โดยผ่อนปรนอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(LTV)ให้เกินเพดานที่กำหนด เริ่มมีผลใช้ภายในเดือนกันยายน2567 และสิ้นสุดภายในเดือนธันวาคม 2568 ซึ่งมองว่าเป็นเรื่องที่ดีแต่อาจจะเน้นกลุ่มแก้ภาระหนี้

นายสุนทร มองว่าทั้งสองมาตรการ ดังกล่าว จะส่งผลดีต่อผู้ซื้อบ้านและกลุ่มลูกหนี้ที่ได้รับการผ่อนคลายเชื่อว่าเป็นผลงานที่จะทำให้เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ ฟื้น อสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจของประเทศได้

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์นอกจากขับเคลื่อนด้วยตัวเองจากกิจกรรมส่งเสริมทางการตลาดแล้ว ยังต้องการให้ตลาดในภาพรวมขับเคลื่อนต่อได้อย่างแข็งแรง จึงต้องอาศัย มาตรการรัฐสนับสนุนอย่างต่อเนื่อง

โดยสมาคมฯเร่งผลักดัน มีทั้งระยะสั้นและระยะยาว ประกอบด้วย

1. แก้ไขปัญหาลูกค้าซื้อบ้านแล้วไม่ได้รับสินเชื่อ ซึ่งจะต้องเข้าหารือกับกระทรวงการคลัง เรื่องมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ในปี 2567  โดยต้องการให้สถาบันการเงินของรัฐช่วยสนับสนุนลูกค้ากลุ่มดังกล่าวได้โดยเร็ว โดยเฉพาะให้พิจารณาเครดิตผู้กู้ จากที่ต้องรอถึง 6 เดือน จึงจะผ่านการกู้สินเชื่อใหม่ เป็นให้ได้รับพิจารณาสินเชื่อใหม่ได้ทันที 

2. เสนอให้ ผ่อนคลายมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) เป็นการชั่วคราว เนื่องจากผู้ที่มีความต้องการและมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยเป็นสัญญาที่ 2 มีความจำเป็นจะต้องมีที่อยู่อาศัย 2 แห่ง

3. ต้องการให้พิจารณาเรื่องวงเงิน ซอฟต์โลน และลูกค้าผู้กู้ซื้อบ้านได้อัตราดอกเบี้ยตํ่าในช่วงต้น แล้วค่อยปรับขึ้นตามลำดับตามการเติบโตของเศรษฐกิจ

สำหรับมาตรการระยะกลาง-ยาว  สมาคมฯจะร่วมกับภาครัฐและพันธมิตรที่เกี่ยวข้อง เพื่อยกระดับมาตรฐานที่อยู่อาศัยทั้งกรุงเทพมหานคร และต่างจังหวัด ได้แก่

1.คุณภาพ:  นอกจากเรื่องความมั่นคงแข็งแรง ยังมีเรื่องของสุขภาพ และค่าใช้จ่ายระยะยาวของผู้อาศัย

2.ต้นทุน: ต้องพัฒนาการบริหารจัดการ เพิ่มประสิทธิภาพบุคลากรและเทคโนโลยี

3.เวลา :ช่วงเวลาผลิตและส่งมอบ ซึ่งต่างชาติมีเทคโนโลยีการผลิตที่เร็ว ดังนั้นผู้ประกอบการไทยต้องปรับตัว แต่ต้องคงคุณภาพและต้นทุน รวมถึงผู้ประกอบการ ภาครัฐและนักวิชาการ ทั้ง 3 ฝ่าย ต้องร่วมพัฒนากฎหมายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัยให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงด้านประชากร

อาทิ พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การจัดสรรที่ดิน ควบคู่ไปกับภาวะโลกร้อน ส่วนภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์  ครึ่งปีหลัง ปีนี้ นายสุนทรประเมินว่า  มีทิศทางดีขึ้น จากการเบิกจ่ายงบประมาณลงทุนประจำปี 2567 ของรัฐบาลในไตรมาส 3 ส่งให้จีดีพี เติบโต 2.5-2.7% และไตรมาส 4 โตกว่า 3%