ส่องตลาดมือสอง "บ้าน-คอนโด" ขายคล่องสวนทางมือหนึ่ง

ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งรายใหญ่ รายย่อยต่างประสานเสียงกันออกมาว่า มีปัญหา ยอดขายวูบไปถึง 32% ในปี 2567 จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) 

รายการ "เข้าเรื่อง" เผยแพร่ทางช่อง ยูทูปฐานเศรษฐกิจ ได้สนทนากับนายปรีชา ศุภปีติพร นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย (THAI RESAM) เพื่อเช็กตลาดบ้านมือสอง ว่าสถานการณ์เป็นอย่างไรในภาวะหนี้ครัวเรือนพุ่ง อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงเช่นนี้

นายกสมาคมTHAI RESAM เปิดเผยว่าสถานการณ์บ้านมือสอง ยังขายได้เรื่อยๆ แม้ราคาไม่หวือหวามากนัก แต่ไม่ได้มีปัญหาเหมือนบ้านมือหนึ่ง  เพราะบ้านมือหนึ่งนั้น ผู้ซื้อมักกู้ไม่ผ่าน โดยเฉพาะบ้านและคอนโดราคาต่ำกว่า 3,000,000 บาท ที่มักจะเป็นกลุ่ม First Jobber ซึ่งอาจมีหนี้ต่อคนในระดับสูง เช่นหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ปัจจัยเหล่านี้ทำให้เกิดการปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น

นอกจากนี้บ้านมือสองมักอยู่ในทำเลที่อยู่ในเมืองหรือชุมชน ซึ่งผู้ซื้อมีความต้องการซื้อสูงอยู่แล้ว โดยกลุ่มลูกค้าที่สนใจซื้อบ้านมือสอง มักเป็นกลุ่มที่มีความพร้อมสูง ต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง อาจเป็นการเปลี่ยนที่อยู่จากคอนโดมาเป็นบ้าน หรือทาวน์โฮม มักมีการเตรียมความพร้อมเผื่อการขอสินเชื่อมาแล้ว มีประสบการณ์ในการขอสินเชื่อมาก่อน

ปริมาณบ้านมือสองเองในแต่ละทำเลก็มีไม่มาก หากเปรียบเทียบในเชิงปริมาณ ที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง อาจมีปริมาณคงค้างอยู่ที่ 230,000 หน่วย/ปี ในขณะที่บ้านมือสอง อาจมีปริมาณอยู่เพียง 140,000-150,000 หน่วย/ปี โดยบ้านมือสองราคาต่ำกว่า 3 ล้าน พบว่า มีออกสู่ตลาดน้อยลง ต่างกับบ้านมือสองที่ราคามากกว่า 10ล้าน ที่ออกสู่ตลาดมากขึ้น

ตัวเลขตรงนี้อาจเป็นนัยยะว่า กลุ่มคนที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือนอาจเริ่มเป็นกลุ่มที่มีรายได้สูงขึ้นไป จึงต้องการปล่อยขายเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายหรืออาจเป็นไปได้เช่นกันว่ากลุ่มนี้ต้องการขยับขยายที่อยู่อาศัยที่ราคาสูงขึ้น

การที่บ้านมือสองราคาต่ำกว่า 3ล้านออกสู่ตลาดน้อย เป็นเพราะว่า พื้นที่ในเมืองเมื่อขายแล้วก็หมดไป ดังนั้น บ้านมือสองราคาต่ำกว่า 3ล้านบาทจึงแทบไม่มีในตลาด เพราะหากมีการปล่อยขายจะขายออกเร็วอย่างมาก จึงเป็นข้อแตกต่างระหว่างบ้านมือหนึ่ง ราคาต่ำกว่า 3ล้านบาท ที่อาจมีสต็อกเหลือค่อนข้างมาก เพราะ ธนาคารปล่อนสินเชื่อน้อย ขณะที่บ้านมือสอง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านที่สามารถขายได้อย่างรวดเร็ว จนแทบหาไม่ได้ตามทำเลในเมือง

การตั้งราคาบ้านมือสองมีข้อจำกัดจากราคาของบ้านมือหนึ่ง ฉะนั้นบ้านมือสองจึงเป็นทางเลือกของคนที่เอื้อมไม่ถึงราคาของบ้านมือหนึ่ง แต่อย่างไรก็ตาม หากมีบ้านมือสองในทำเลกลางเมืองระดับราคาต่ำกว่า 10ล้านบาท ก็ยังมีความต้องการซื้ออยู่ (demand) เพียงแต่ในช่วงนี้ผู้ซื้อค่อนข้างใช้เวลาในการตัดสินใจ และต่อรองมากขึ้น ท่ามกลางสถานการณ์ตลาดที่ไม่ค่อยเป็นใจ

นายปรีชากล่าวถึงเสียงสะท้อนจากกลุ่มชาวต่างชาติว่า ปัญหาของการที่ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย เช่น กลุ่มที่อยู่อาศัยหลังเกษียณ ที่ต้องรายงานต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองทุก 90 วัน ซึ่งมีขั้นตอนค่อนข้างยุ่งยาก และใช้เวลานาน จึงเห็นว่า ควรมีการปรับปรุงให้มีความสะดวกรวดเร็วมากขึ้น เพื่อเป็นการเพิ่มความสามารถในการแข่งขันกับประเทศอื่นๆในการดึงดูดชาวต่างชาติได้

หากทำให้กระบวนการตรวจสอบเหล่านี้มีความสะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น ก็จะเป็นการปิดช่องโหว่ของการอยู่อาศัยอย่างผิดกฎหมาย หรือกลุ่มทุนผิดกฎหมายต่างๆลงได้ด้วย ดังนั้นจึงควรต้องสร้างความสมดุลระหว่างความถูกต้องและความสะดวกสบายให้อยู่ในระดับมาตรฐานโลก หากต้องการที่จะแข่งขันกับประเทศอื่นๆได้

สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้ออาคารชุดในประเทศไทย ควรมีการพิจารณาออกวีซ่า 10ปี ให้กับชาวต่างชาติกลุ่มนี้ หรืออาจกำหนดมูลค่าของห้องชุดที่จะได้รับวีซ่า 10ปีเป็นต้น นอกจากนี้ยังมีชาวต่างชาติกลุ่มที่ทำงานอยู่ในประเทศไทยอยู่แล้ว มีสัญญาจ้างถูกต้อง (Expat) ซึ่งเงินส่วนนี้ ควรต้องสามารถนำมาซื้ออาคารชุดได้ ด้วยการเปิดบัญชี Non-resident Baht Account เพื่อที่จะสามารถขอหนังสือรับรองมาใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่ปรากฏว่าธนาคารพาณิชย์หลายแห่งไม่มีความเข้าใจในข้อกฎหมายเหล่านี้ จนนำไปสู่การไม่ได้อำนวยความสะดวกให้การเปิดบัญชีลักษณะนี้

ฉะนั้นหากผู้ให้บริการธนาคารพาณิชย์สามารถสร้างความรู้ความเข้าใจในส่วนนี้ และเพิ่มการอำนวยความสะดวกให้แก่ลูกค้ากลุ่มนี้ ก็จะเป็นการเพิ่มช่องทางให้ชาวต่างชาติที่เข้ามาประกอบอาชีพ มีรายได้ในประเทศไทยสามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้ โดยที่ไม่ต้องโอนเงินออกไปต่างประเทศ แล้วโอนเงินกลับเข้ามาอีกรอบหนึ่งทำให้เสียค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรม(Transaction)จำนวนมาก และอาจเกิดกระบวนการใต้ดินขึ้นมาได้