สต็อกคอนโด 3.7 แสนล้าน ลุ้นอานิสงส์รัฐปลดล็อก ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ 75%

ประเด็นร้อนด้านอสังหาริมทรัพย์ หลังรัฐบาลเล็งทบทวนหลักเกณฑ์-กฎหมายให้สิทธิต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด จากเดิมไม่เกิน 49% เป็นไม่เกิน 75% และเปิดเช่าได้ไม่เกิน 99 ปี โดยล่าสุด สำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี ได้ทำหนังสือด่วนที่สุด ที่ นร 0503/12790 ลงวันที่ 20 มิถุนายน 2567 ถึงรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย เพื่อรับทราบข้อสั่งการในที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 18 มิถุนายน 2567 ที่ผ่านมา เรื่อง มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์

โดย นายภูมิธรรม เวชยชัย รองนายกรัฐมนตรี รักษาราชการแทนนายกรัฐมนตรี ปฏิบัติหน้าที่ประธานการประชุม ครม. ได้มีข้อสั่งการในที่ประชุมขอให้ กระทรวงมหาดไทย ศึกษาความเป็นไปได้ ดังต่อไปนี้

1. การพิจารณาทบทวนการกำหนดระยะเวลาของทรัพย์อิงสิทธิ (เช่า) ตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 โดยกำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 99 ปี
2. การพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิคนต่างด้าว สามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด จากเดิมไม่เกิน 49% เป็นไม่เกิน 75% โดยอาจกำหนดเงื่อนไขอื่นที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น การจำกัดสิทธิการออกเสียงของคนต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าวที่ได้เข้ามาถือกรรมสิทธิ์ในภายหลังจากที่เกินอัตราส่วน 49%

แม้ล่าสุด รองนายกฯ ภูมิธรรม ได้ออกมาชี้แจ้งว่า เป็นเพียงการให้ศึกษาความเป็นไปได้ว่าเหมาะสมหรือไม่หรือทีข้อดีข้อเสียอย่างไร โดยสั่งการให้กระทรวงมหาดไทย ไปดำเนินการเร่งรัดศึกษา หาข้อสรุปความเป็นไปได้ ยังไม่มีการดำเนินการจัดการ เป็นเพียงการนำมติครม. มาดำเนินการและรายงานต่อครม.ต่อไปเท่านั้น

• ภูมิธรรม สั่งด่วน มท. รื้อกฎหมายเปิดต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด 75%
• “ภูมิธรรม” ยันเปิดต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด 75% แค่สั่งมหาดไทยศึกษา
• "อนุทิน" พร้อมแก้กฎหมายต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็น 75%

ทั้งนี้จากการตรวจสอบสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานผลสำรวจภาคสนามอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย สำหรับรายไตรมาส 1 ปี2567 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยสำรวจเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่น้อยกว่า 6 หน่วย ซึ่งพบว่า ในกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล ทั้งแนวราบและอาคารชุด พบข้อมูลน่าสนใจ ดังนี้ 

ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2567 มีจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้าง 213,429 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,217,916 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 16.4% ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 36.5% เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัยจำนวนหน่วยบ้านจัดสรรเหลือขายเพิ่มขึ้น 12.8% และจำนวนหน่วยอาคารชุดเหลือขายเพิ่มขึ้น 22.3%

หากแยกเฉพาะจำนวนหน่วย และมูลค่าของอาคารชุดเหลือขาย พบว่า ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2567 มีจำนวนอาคารชุดเหลือขายคงค้างกว่า 85,625 หน่วย คิดเป็นมูลค่าสูงถึง 370,510 ล้านบาท 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ยังรายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2567 ด้วยว่า ตลาดอาคารชุด ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่า หน่วยที่มีการเสนอขายอาคารชุด 91,565 หน่วย มูลค่า 397,717 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.9% และ 25.9% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน 

สำหรับยอดขายได้ใหม่ของอาคารชุดที่เกิดในไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่าจำนวน 5,940 หน่วย มูลค่า 27,207 ล้านบาท ลดลง -39% และ -24.5% ตามลำดับ

5 ทำเลที่มีหน่วยโครงการอาคารชุดที่มีขายได้ใหม่สูงสุด ประกอบด้วย

• อันดับ 1 โซนคลองหลวง จำนวน 1,057 หน่วย มูลค่า 1,794 ล้านบาท
• อันดับ 2 โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 487 หน่วย มูลค่า 1,472 ล้านบาท
• อันดับ 3 โซนธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 441 หน่วย มูลค่า 1,861 ล้านบาท
• อันดับ 4 โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 439 หน่วย มูลค่า 1,692 ล้านบาท
• อันดับ 5 โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 421 หน่วย มูลค่า 987 ล้านบาท

ทั้งนี้ ทำเลที่มีหน่วยเหลือขายของอาคารชุดมาก ที่ควรจะต้องระมัดระวังเนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับ ต้น ๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี ได้แก่

• อันดับ 1 โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 10,588 หน่วย มูลค่า 43,059 ล้านบาท
• อันดับ 2 โซนธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 9,469 หน่วย มูลค่า 31,397 ล้านบาท
• อันดับ 3 โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 8,251 หน่วย มูลค่า 27,299 ล้านบาท
• อันดับ 4 โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 6,293 หน่วย มูลค่า 16,121 ล้านบาท
• อันดับ 5 โซนลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ จำนวน 5,382 หน่วย มูลค่า 17,607 ล้านบาท