บิ๊กอสังหาฯ พลิกที่ดินแปลงเล็ก ผุดบ้านหรู               

11 พ.ค. 2567 | 05:08 น.

ที่ดินแปลงเล็กมีข้อจำกัดขนาดเขตทางสร้างตึกสูงไม่ได้กลับมีราคาที่ดินสูง  บิ๊กอสังหาฯ พลิกเกมสร้างบ้านแพง ลดภาระภาษีที่ดิน

 

 

ที่ดินบางทำเลในกรุงเทพมหานครอาจจะไม่สามารถพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ หรืออาคารสูงได้ ทั้งด้วยข้อจำกัดในเรื่องความกว้างของถนนหรือซอยที่เป็นทางเข้า-ออกของที่ดินซึ่งอาจจะเล็กเกินไปจนไม่สามารถสร้างอาคารสูงหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้ หรือมีทางเลี้ยวที่เป็นปัญหาในกรณีที่ต้องสร้างอาคารขนาดใหญ่เพราะรถขนาดใหญ่ไม่สามารถเข้าพื้นที่ได้ และข้อจำกัดในเรื่องของผังเมืองที่อาจจะมีข้อจำกัดในการพัฒนาอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่ หรืออาจจะเป็นที่ดินที่มีปัญหากับชุมชนรอบข้างถ้าพัฒนาเป็นอาคารสูง

รวมไปถึงขนาดของที่ดินที่มีในมือมีจำกัดไม่สามารถขยายที่ดินที่มีอยู่ได้แล้วเพราะติดเรื่องของที่ดินรอบข้าง หรือราคาที่ดินรอบข้างสูงเกินไป การซื้อที่ดินเพิ่มเติมเพื่อขยายให้ขนาดของที่ดินใหญ่ขึ้นเป็นไปได้ยาก แต่ที่ดินที่มีอยู่ในมือของผู้ประกอบการก็ไม่สามารถปล่อยไว้ให้เป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า หรือไม่อาจทำเป็นไม่สนใจที่ดินเมื่อมีการนำเสนอเข้ามาขายได้ เนื่องจากเป็นที่ดินที่อยูในทำเลที่มีศักยภาพ เพียงแต่ติดขัดในเรื่องต่างๆ ที่กล่าวไปแล้ว

 

“Property DNA” ประเมินว่าที่ดินที่อาจจะมีข้อจำกัดในการพัฒนาไม่ได้หมายความว่าที่ดินลักษณะนี้จะไม่สามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดๆ ได้ ผู้ประกอบการที่มีที่ดินลักษณะนี้ในมืออาจจะนำมาพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรรขนาดเล็ก หรือโครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้นซึ่งสามารพัฒนาได้เมื่อพิจารณาทั้งในเรื่องของกฎหมาย และความเหมาะสมทางการตลาด แต่มีผู้ประกอบการบางรายที่เลือกที่จะนำที่ดินลักษณะแบบนี้มาพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรรขนาดเล็ก หรืออาจจะพัฒนาเป็นบ้านเพื่อขาย 1 ยูนิตหรืออาจจะ 2-3 ยูนิต หรือมากกว่านี้ก็จะไม่เกิน 10 ยูนิต

โดยราคาขายอาจจะมากกว่า 40-50 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป และที่น่าสนใจ คือ บางยูนิตหรือบางโครงการขนาดเล็กเหล่านี้ปิดการขายหรือแทบจะไม่มียูนิตเหลือขายหลังจากเปิดขายแบบเป็นทางการไม่นาน เพราะความน่าสนใจของโครงการ ชื่อเสียงของผู้ประกอบการ รวมไปถึงรูปแบบของโครงการที่มีความน่าสนใจ และจับกลุ่มลูกค้าได้ตรงจุดทั้งในเรื่องของรสนิยม และความเป็นส่วนตัว

โครงการบ้านหรูบนที่ดินแปลงเล็ก

ผู้ประกอบการที่เปิดขายหรือมีข่าวว่าจะพัฒนาโครงการประเภทนี้เท่าที่มีการเปิดเผยออกมานั้น เช่น

 1. บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอร์เรชั่น จำกัด (มหาชน) ที่ประกาศมาตั้งแต่ปีพ.ศ.2566 แล้วว่าจะมีการเปิดขายโครงการ 95E1(ไนน์ตี้ไฟว์ อีสต์วัน) ซึ่งมีเพียง 10 ยูนิตราคาขายเริ่มต้นที่ 100 ล้านบาทต่อยูนิตในทำเลซอยโยธินพัฒนา 3

 2. บริษัท สิงห์เอสเตท จำกัด (มหาช) กับโครงการ LA SOIE de S Sukumvit 43 (ลาซัวว์ เดอ เอส สุขุมวิท 43) กับบ้านหรู 2 ยูนิตในซอยสุขุมวิท 43 ด้วยราคาขาย 550 ล้านบาทต่อยูนิต

 3. บริษัท เอสพีเจ แลนด์ จำกัด พัฒนาโครงการ Lavista Prestige Village Ekkamai 10 (ลาวิสต้า เพรสทีจ วิลเลจ เอกมัย 10) ราคาขายเริ่มต้น 80 ล้านบาทกับบ้านหรู 7 ยูนิต

 4. บริษัท อาลียาห์ คอร์ป จำกัด พัฒนาโครงการ ALIYAH RESERVE ( อาลียาห์ รีเซิร์ฟ) บ้านเดี่ยว 5 ยูนิตบนทำเลพัฒนาการด้วยราคาขายเริ่มต้นที่ 218 ล้านบาทต่อยูนิต

 5. บริษัท เอแลนด์ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด กับโครงการ Atelier Residence

(อเทลิเยร์ เรสซิเดนซ์) บ้านเดี่ยวในซอยสหการประมูล วังทองหลาง กับราคาขายเริ่มต้นที่ 138 ล้านบาทกับบ้านจำนวน 8 ยูนิต

6.  บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวโครงการ ELSE (เอลส์) ซึ่งจะมีหลายทำเล โดยปัจจุบันออกข่าวว่าจะมี 5 ทำเล ซึ่งโครงการนี้จะเป็นบ้านเดี่ยวราคาเริ่มต้น 29 ล้านบาทต่อยูนิตกับจำนวนบ้าน 3-7 ยูนิตต่อโครงการ

 โครงการรูปแบบนี้อาจจะมีให้เห็นไม่มากนัก แต่หลายๆ โครงการได้รับความสนใจ และมีการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อเฉพาะกลุ่ม ซึ่งอาจจะต้องการความเป็นส่วนตัว และไม่ได้สนใจในเรื่องของพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ ไม่จำเป็นต้องมีเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย เพราะตัวบ้านมีความปลอดภัยทั้งในเรื่องของระบบรักษาความปลอดภัย และสามารถจัดหาเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยได้เองถ้าไม่ได้มีรั้วรอบโครงการ

นอกจากนี้ถ้าราคาไม่สูงเกินไปก็มีความเป็นไปได้ที่ผู้ซื้อในโครงการจะเป็นญาติพี่น้องหรือคนที่รู้จักกันซึ่งยิ่งสร้างความเป็นส่วนตัว และกลายเป็นสังคมเฉพาะกลุ่มมากขึ้นไปอีก ผู้ประกอบการบางรายอาจจะเริ่มเห็นความต้องการของบ้านรูปแบบนี้จึงเริ่มมีการพัฒนาโครงการรูปแบบนี้ออกมามากขึ้น และลดราคาลงมาให้เข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อกว้างขึ้น ผู้ประกอบการรายใหญ่จะเรียกว่าผู้ประกอบการรายเล็กหรือรายที่ไม่เคยมีโครงการรูปแบบนี้มาก่อน เพราะผู้ซื้อต้องการความมั่นใจว่าโครงการจะออกมาตรงกับที่เห็นทั้งในแบบ และบ้านตัวอย่าง