บิ๊กอสังหาฯเฮโลจัดโปรโละสต๊อกบ้าน-คอนโดพร้อมโอน4แสนหน่วยรับมาตรการรัฐ

ตลาดที่อยู่อาศัย และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องคึกคักขึ้นทันทีเมื่อมติคณะรัฐมนตรี (ครม.)  วันที่ 9 เมษายนเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ ภายหลังนายกรัฐมนตรีมีข้อสั่งการให้ ตั้งคณะทำงานพิจารณารับ 8 ข้อเสนอของ 7 องค์กรสมาคมอสังหาริมทรัพย์และนำไปสู่การบังคับใช้มาตรการดังกล่าวอย่างทันท่วงที (10เมษายน2567) 

ทั้งมาตรการทางภาษี ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง เหลือ 0.01% โดยขยายเพดานจากไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็น 7 ล้านบาท (นับตั้งแต่ปัจจุบันถึงวันที่ 31 ธันวาคมนี้) รวมถึงมาตรการทางการเงิน บ้านบีโอไอ โครงการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านธนาคารของรัฐ ฯลฯ เพื่อช่วยสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางเข้าถึงที่อยู่อาศัย และจูงใจกลุ่มนักลงทุน เศรษฐีเงินเย็นตัดสินใจซื้อโครงการที่อยู่อาศัยหลังที่สองหลังที่สามได้ง่ายขึ้น แม้เบื้องลึกยังต้องการมาตรการ LTV  (Loan to Value :อัตราส่วนการให้สินเชื่อเทียบกับมูลค่าหลักประกัน) และการปรับลดของดอกเบี้ยเข้ามาเสริมก็ตาม

ด้วยจำนวนที่อยู่อาศัยรอการขายสะสมเป็นจำนวนมาก ประกอบกับสถาบันการเงินยังเข้มงวด ภาวะเศรษฐกิจยังผันผวน ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ยังให้ความสำคัญของการจัดกิจกรรมส่งเสริมทางการตลาดต่อเนื่องตลอดทั้งปี  โดยนำมาตรการของรัฐมาเสริม เช่นการฟรีโอนหรือฟรีทุกรายการช่วงวันโอน ซึ่งมองว่าผู้ประกอบการได้รับอานิสงส์และสามารถนำมาตรการดังกล่าวมาต่อยอดใช้เป็นแคมเปญส่วนลดบ้านเพิ่มเติม  การขยายให้อยู่ฟรีนานขึ้น หรือแม้แต่การเช่าก่อนซื้อ ให้ก้าวข้ามการปฏิเสธสินเชื่อ เนื่องจากมีสต๊อกอยู่ในมือผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยที่นำมาหมุนเวียนขายต่อเนื่อง รวมถึงการโรดโชว์ต่างประเทศ    

สต๊อกบ้านไม่เกิน 7.5 ล้านกระหึ่ม

 จากการตรวจสอบตัวเลขศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) โดยนายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูล อสังหาริมทรัพย์  REIC  สำรวจ 27จังหวัด พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 7.5 ล้านบาทลงมา มีจำนวนหน่วยรอขายจำนวน 2.6 แสนหน่วยมูลค่า 9.1 แสนล้านบาท คิดเป็น 87% ของที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมทั้งหมดในตลาด โดยราคาดังกล่าวผู้ประกอบการสามารถใช้เทคนิคทางการตลาดปรับลดราคาลงไม่เกิน 7ล้าน ให้อยู่ในเกณฑ์มาตรการรัฐได้มองว่าดีว่าขายไม่ออก ซึ่งคาดการณ์ว่าจะสามารถขายได้จริง ในช่วงมาตรการฯ 30-40%  โดยคำนวณจากตัวเลขที่40% จะอยู่ที่ ประมาณ 1.07 -1.1แสนหน่วย มูลค่า 3.56แสนล้านบาท

 ขณะที่อยู่อาศัยอีกกลุ่มที่สร้างเสร็จใหม่และอยู่ระหว่างก่อสร้าง ระดับราคาไม่เกิน7.5ล้านบาท ใน 27 จังหวัด พบว่ามีจำนวน1.57แสนหน่วย ที่ประเมินว่าผู้ประกอบการจะเร่งก่อสร้างให้แล้วเสร็จพร้อมโอนให้ทันกับมาตรการ ฯ เพราะเงื่อนไขมาตรการฯต้องการให้เกิดการโอนในทันทีเพื่อให้เศรษฐกิจเกิดการหมุนเวียน

 เมื่อรวมที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั้งสต๊อกเหลือขายและโครงการที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จภายในปีนี้ อยู่ที่ 4.17แสนหน่วย ขณะที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วน 46% ของที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมทั้งหมดในตลาด  ที่มองว่าหากรัฐบาลใช้มาตรการซ้ำ จะเกิดผลสัมฤทธิ์น้อยเพราะเป็นกลุ่มที่ถูกปฎิเสธสินเชื่อสูง ไม่มีกำลังซื้อหรือใช้สิทธิ์และซื้อไม่ก่อนหน้านี้แล้ว

ค่าใช้จ่ายลดฮวบ

แน่นอนว่ามาตรการลดค่าโอน-จดจำนองจะเป็นตัวช่วยผู้ประกอบการให้ลดภาระค่าใช้จ่ายและสนับสนุนการตลาดให้ผู้ซื้อเข้าถึงที่อยู่อาศัยมากขึ้น และขยายฐานผู้ซื้อได้มากขึ้น ทั้งนี้เมื่อเปรียบเทียบบ้านราคา 7 ล้านบาท ค่าโอน 2%  จ่าย 1.4 แสนบาท  0.01%  เหลือ 700บาท ค่าจดจำนอง1% ที่ 7หมื่นบาท 0.01% เหลือ 700บาท รวม1,400 บาท จากเดิมต้องเสียรวม 2.1แสนบาท  

บิ๊กแสนสิริมองดันตลาดโต-ดันลดดอกเบี้ย

นายอุทัย อุทัยแสงสุข  กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่ามาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลช่วยผลักดันให้เศรษฐกิจเติบโต โดยเฉพาะลดค่าโอน-จดจำนอง0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน7ล้านบาทจากเดิมไม่เกิน3ล้านบาท ซึ่งจะช่วยขยายฐานกำลังซื้อลูกค้าได้กว้างขึ้น ขณะบริษัทมีที่อยู่อาศัยระดับราคาดังกล่าวประมาณ10% ซึ่งได้รับอานิสงส์ไม่มาก เพราะส่วนใหญ่จะเป็นบ้านระดับบนกว่า 10ล้านบาทขึ้นไป  แต่ทั้งนี้มองว่าหาก รัฐลดอัตราดอกเบี้ยลดลงรวมถึงมาตรการLTV ที่จะสนับสนุนให้คนมีบ้านหลังที่สองใกล้ที่ทำงานสถานศึกษาง่ายขึ้นโดยไม่ใช่ลักษณะการเก็งกำไร แต่ทั้งนี้ธนาคารแห่งประเทศไทยไม่เห็นชอบด้วยหากทำได้เชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นตลาดนี้ได้มาก

พฤกษา ต่อยอดแคมเปญ ลดราคา-ฟรีโอน

นายปิยะ ประยงค์  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ในภาพรวมอาจช่วยกระตุ้นเพราะปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อสูง50%แต่ทั้งนี้รัฐบาลขยายเพดานลดค่าโอน-จดจำนอง 0.01%ไปถึงราคา 7 ล้านบาท ช่วยขยายฐานกำลังซื้อกว้างขึ้นเพราะที่ผ่านมาบ้านระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาทได้ใช้มาตรการนี้มาหลายรอบ เชื่อว่ากำลังซื้อกลุ่มนี้ไม่มีเหลือแล้ว ที่สำคัญสถาบันการเงินเข้มงวดปฏิเสธสินเชื่อสูง อย่างไรก็ตามพฤกษาจะนำมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์มาต่อยอดการจัดทำแคมเปญเพื่อลดค่าใช้จ่าย และนำไปใช้สนับสนุนผู้ซื้อในด้านอื่น ทั้งมอบส่วนลด เพิ่มเฟอร์นิเจอร์ และมองว่าฟรีโอน ฟรีทุกรายการวันโอน ยังจูงใจผู้บริโภค ถึงแม้ว่ารัฐจะลดหย่อนให้ก็จะใช้กลยุทธ์ทำการตลาดต่อไป ส่วนบ้านบีโอไอบริษัทมองว่าอาจไม่ค่อยเข้าไปพัฒนาเพราะต้นทุนที่สูงนั่นเอง

เสนาเร่งคนตัดสินใจซื้อบ้าน

นางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สะท้อนว่า นับเป็นเรื่องที่ดีที่ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักขึ้น และสามารถขยายกลุ่มกำลังซื้อ7ล้านได้อานิสงส์ ช่วยให้ตัดสินใจง่ายขึ้น ซึ่งอยากให้ลูกค้าเร่งตัดสินใจอย่างไรก็ตามบริษัทฯมองว่ามาตรการอสังหาฯสนใจพัฒนาโครงการบ้านบีโอไอเพื่อสนับสนุนให้คนมีรายได้น้อยเข้าถึงที่อยู่อาศัยแต่ทั้งนี้มองว่าการพัฒนาบ้านราคาถูกไม่ใช่เรื่องง่ายเพราะต้นทุนที่สูงทำให้เชื่อได้ว่าซัพพลายอาจจะมีไม่มาก ส่วนการแก้ปัญหาสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อโดยเฉพาะตลาดกลาง-ล่าง  โดยเสนาใช้กลยุทธ์ ฉีกทุกกฎการอยู่อาศัย เปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ “LivNex เช่าออมบ้าน” เปลี่ยนค่าเช่าเป็นเงินออม ไม่ต้องกู้แบงก์ นำค่าเช่าเปลี่ยนเป็นเงินดาวน์ สร้างโอกาสมีบ้านได้ง่ายขึ้น 

SC ขานรับ ดันLTV-เปิดต่างชาติซื้อบ้านเพิ่ม

 นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ เข้ามาดำรงตำแหน่งรองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC มองว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ลดค่าโอนจด-จำนองรายการละ0.01% บ้านไม่เกิน7ล้าน จะช่วยสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโต แต่ทั้งนี้หากให้ตรงจุดSCต้องการนำมาตรการ LTV กลับมา รวมถึงการเปิดต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร แต่กำหนดกฎกติกาให้ชัดเจน และรัฐสามารถมีรายได้จากจากภาษีของชาวต่างชาติได้ด้วยเพื่อแก้ปัญหานอมินีการกระทำที่ไม่ถูกกฎหมายและเงินไม่เข้าภาครัฐ

ส.อสังหาฯ ชี้ดันกำลังซื้อพุ่ง-ดันขยายเช่าเกิน30ปี 

สอดคล้องนายเลิศมงคล วราเวณุชย์ อุปนายกและเลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนว่า เป็นเรื่องที่ดี รัฐบาลช่วยกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกเวลา เพื่อผลักดันให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะการขยายฐาน บ้าน7ล้านลงมา ลดค่าโอน -จดจำนอง 0.01% จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจเกี่ยวเนื่องคึกคักขึ้น  ที่สำคัญเป็นการสนับสนุนให้คนมีบ้านที่เป็นหนี้มีศักยภาพซึ่งดีกว่าการเป็นหนี้ในรูปแบบอื่น คาดว่าจะกระตุ้นกำลังซื้อได้2เท่า ขณะการประเมินของ สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทยหรือทีดีอาร์ไอช่วยผลักดันเศรษฐกิจโต1.3เท่า

ทั้งนี้หากรัฐบาลยังให้น้ำหนักลดค่าโอน-จดจำนองไปที่กลุ่มบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมา เท่ากับย่ำอยู่ที่เดิม ขณะกำลังซื้อมีไม่มาก ที่สำคัญบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ราคาต่ำ 3 ล้านบาทในกรุงเทพมหานคร แทบไม่มีขายจะมีเฉพาะคอนโดมิเนียม นอกนั้นจะเห็นในต่างจังหวัด นอกจากนี้ที่ต้องการผลักดันการเช่าที่ดินแปลงใหญ่ใจกลางเมือง จาก 30 ปี 60 ปี เพื่อเพิ่มขีดความสามารถทางการแข่งขัน เพราะในแถบประเทศรอบข้างต่างให้เช่าระยะยาวแทบทั้งสิ้น ไม่ว่าจะเป็นสิงคโปร์ มาเลเซีย เวียดนาม สปป.ลาว ฯลฯ ซึ่งก่อให้เกิดความเสียเปรียบทางการลงทุนจากการดึงนักลงทุนต่างชาติเข้าประเทศ 

7 องค์กรอสังหาฯ ขานรับ

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย หนึ่งในหัวหน้าทีม7องค์กรสมาคมอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า นับเป็นเรื่องที่ดีที่รัฐบาลให้ความสำคัญกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ เช่น 1. มาตรการเรื่องลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองในการซื้อที่อยู่อาศัยจากระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท  และปรับปรุงค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 1% เป็น 0.01% โดยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะได้รับประโยชน์โดยตรงจากการลดภาระค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์  และมิใช่เป็นเพียงการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น 

เนื่องจากที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนเกินกว่า 85% ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ทั้งที่อยู่อาศัยมือหนึ่งและมือสอง จะส่งผลดีต่อธุรกิจเชื่อมโยงต่างๆ จำนวนมากไม่ว่าจะเป็น วัสดุก่อสร้าง การจ้างแรงงาน เฟอร์นิเจอร์และวัสดุอุปกรณ์การตกแต่ง เครื่องใช้ไฟฟ้า รวมถึงการใช้สาธารณูปโภคต่างๆ เช่น ไฟฟ้า ประปา รวมถึงจะเป็นปัจจัยสนับสนุนการปรับโครงสร้างหนี้ของสถาบันการเงินในการที่จะจำหน่ายหลักประกันซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยออกไปได้ง่ายขึ้น มาตรการดังกล่าว แม้ว่าจะดูเป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น แต่ก็เป็นมาตรการที่มีความจำเป็นในขณะที่เศรษฐกิจโดยรวมยังคงชะลอตัวอยู่

 2. มาตรการเรื่องการนำเงินที่ว่าจ้างก่อสร้างบ้านมาลดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในจำนวนล้านละ 10,000 บาท และโดยรวมไม่เกิน 100,000 บาท นอกจากจะช่วยกระตุ้นให้ประชาชนก่อสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตัวเอง รัฐบาลยังสามารถเก็บภาษีได้เพิ่มขึ้นจากภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) 7% ของการซื้อวัสดุก่อสร้างต่างๆ ในการก่อสร้างบ้าน และผู้รับจ้างสร้างบ้านจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลอีก 20% (แล้วแต่กรณี ) ฯลฯ