ราคาที่ดิน‘สยามสแควร์ -ชิดลม -เพลินจิต’ พุ่ง 9 เท่า ในรอบ 30 ปี

ที่ดินใจกลางเมือง กรุงเทพมหานคร ยังคงมีความต้องการต่อเนื่องและนั่นหมายถึงราคาที่ดินจะขยับตามด้วยเช่นกัน ทั้งนี้มีการตั้งคำถามว่า ราคาที่ดินทำเลไหนแพงที่สุดกันแน่   แต่ที่สร้างความตะลึงและเห็นความเจริญมาอย่างยาวนาน  คือ ย่านสยามสแควร์- ชิดลม-เพลินจิต ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น 9 เท่าในรอบ 30 ปี  ( 2537-2566)  ขณะ ย่านเยาวราช -สีลมที่เคยเป็นแหล่งที่ดินที่แพงที่สุดในประเทศไทย ราคายังทะยานไม่สนใจโควิด-19

 นายโสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยผลการสำรวจราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเกือบ 400 บริเวณเป็นรายปีตั้งแต่ปี 2537 จนถึงปัจจุบัน โดย อธิบายว่า ราคาที่ดินที่เคยแพงที่สุดของทางราชการอยู่ที่บางลำพูในช่วงปี 2530 แต่ต่อมามีผู้ทักท้วงว่าสีลมน่าจะแพงกว่าเพราะเป็นย่านธุรกิจ ดังนั้นทางราชการจึงเปลี่ยนให้สีลมแพงสุดจนถึงทุกวันนี้

                อย่างไรก็ตามบางคนอาจบอกว่าในปัจจุบันมีที่อื่นที่แพงกว่า เช่น ถนนวิทยุ เพราะมีอาคารชุดสร้างขายตารางเมตรละ 8-9แสน บาท แต่คงไม่ใช่ เพราะถนนวิทยุ ไม่มีรถไฟฟ้า ไม่มีแรงดึงดูดเท่าย่านอื่น และมีกระแสอีกว่า ทำเลย่าน หลังสวนลุมพินีราคาแพงที่สุดเพราะบริษัทแสนสิริจำกัด (มหาชน) เคยซื้อที่ดินในราคาตารางวาละ 3.9 ล้านบาท แต่กรณีนี้เป็นเพียงการซื้อขายที่ดินแปลงเดียว ไม่สามารถนำมาอ้างอิงได้

จากข้อมูลสำรวจตั้งแต่ปี 2537 พบว่าปัจจุบันอาจกล่าวย่านสยามสแควร์, ชิดลม และเพลินจิตมีที่ดินราคาแพงที่สุด เพราะเป็นจุดตัดรถไฟฟ้า และเป็นย่านการค้าปลีก ค่าเช่าพื้นที่ย่อมแพงกว่าย่านสำนักงาน เช่น แถวสีลม  โดยในช่วงปี 2537 ที่เริ่มสำรวจ นายโสภณ เล่าว่าบริเวณเยาวราชหรือไชน่าทาวน์ของกรุงเทพมหานครที่ดินเคยมีราคาแพงสุดถึง 7แสนบาทต่อตารางวา รองลงมาเป็นสีลม 4.5แสนบาทต่อตารางวา และสยามสแควร์ที่ 4แสนบาทต่อตารางวา ซึ่งช่วงนั้นยังไม่มีรถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ 6 รอบพระชนมพรรษา (รถไฟฟ้าสายสีเขียวหรือรถไฟฟ้าบีทีเอส)ที่แล้วเสร็จในปลายปี 2542 แต่เมื่อมีรถไฟฟ้าบีทีเอสแล้ว สถานการณ์ได้เปลี่ยนแปลงไปเป็นอย่างมาก

เยาวราชซึ่งมีรถไฟฟ้าช้ากว่าจึงมีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่ค่อนข้างช้าเป็นพิเศษ ส่วนสีลมและสยามสแควร์มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน โดยเฉพาะสยามสแควร์ถือเป็น จุดตัดของรถไฟฟ้าสองสายจึงยิ่งมีการกระตุ้นราคาที่ดินมากขึ้น มีการพัฒนา TOD (Transit Oriented Development) คือ มีการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าหรือระบบขนส่งมวลชน  ผลของการเกิดขึ้นของ บีทีเอส เมื่อปลายปี 2542 จึงทำให้ราคาที่ดินที่สยามสแควร์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด จนทำให้ราคาที่ดินเพิ่มเป็นตารางวาละ 3.6 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2566 (ตารางเมตรละ 9แสนบาท ตารางฟุตละ 83,613 บาท ตารางฟุตละ 2,364 เหรียญสหรัฐ)

  ในขณะที่ราคาที่ดินสยามสแควร์เพิ่มขึ้นถึง 9 เท่าในระยะเวลา 27 ปี  ราคาที่ดินที่สีลมซึ่งเป็น ศูนย์กลางธุรกิจหรือ CBD เพิ่มขึ้นอย่างมากเช่นกันแต่เป็นการเพิ่มขึ้นเกือบ 600% โดยเพิ่มจากที่ดินตารางวาละ 4.5แสนบาทในปี 2537 เป็นตารางวาละ 2.55 ล้านบาทในปี 2566 ส่วนที่เยาวราชราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 257% หรือเกือบสามเท่าในรอบ 27 ปีซึ่งไม่น้อยโดยเพิ่มจาก 7แสนบาทต่อตารางวาในปี 2537 เป็น 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2566

 โดยสรุปแล้วราคาที่ดินเยาวราชเพิ่มขึ้น 3.3% ต่อปีในระยะเวลา 30 ปีที่ผ่านมาเพราะในช่วงเกือบ 24 ปีแรกยังไม่มีรถไฟฟ้าผ่านย่านนี้ ในขณะที่อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินที่สีลมในช่วงเวลาเดียวกันเป็น 6.2% ต่อปี  ส่วนทำเลที่ราคาที่ดินแพงที่สุดคือสยามสแควร์มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินต่อปีสูงถึง 7.9% จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเพราะรถไฟฟ้าบีทีเอส ที่นำผู้คนมาจับจ่ายในใจกลางเมืองโดยไม่ต้องมีโครงการพัฒนาอื่นใดอีกเลยในเขตใจกลางเมืองนี้

 โควิด-19 อาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะห้องชุดในใจกลางเมืองราคาลดตํ่าลงเพราะความต้องการซื้อและความสามารถในการซื้อลดลงอย่างต่อเนื่องแต่ โควิด-19 ไม่ทำให้ราคาที่ดินในใจกลางเมืองลดลงเพราะศักยภาพของที่ดินไม่ได้ตกตํ่าลงตามไปด้วยในทางตรงกันข้ามสำหรับโควิด-19 ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนหรือที่เกี่ยวข้องกับการเดินทาง เช่น โรงแรม รีสอร์ต ตกตํ่าลงเป็นสำคัญเพราะขาดรายได้ไปประมาณ 2-3 ปีนั่นเอง

 ส่วนเศรษฐกิจในปี 2540 ทำให้ราคาที่ดินเริ่มตกในปี 2540 จนถึงสิ้นปี 2542 ราคาที่ดินตกตํ่าถึงจุดตํ่าสุด โดยในกรณีเยาวราช  ตกจากราคา 7แสน บาทต่อตารางวาในปี 2537 เหลือ 5 แสน บาท หรือลดลงไปถึง 29% ส่วนทำเลสีลมราคาตกตํ่าลงจาก 4.5แสน บาทต่อตารางวาเหลือ 4.2 แสนบาท หรือ ลดลงไป 7%  ส่วนที่สยามสแควร์ ราคาลดลงจาก 4 แสน บาทต่อตารางวาเหลือ 3.8แสนบาท หรือลดไป 5%  ราคาที่ดินในช่วงวิกฤตปี 2540 ส่งผลต่อราคาที่ดินในใจกลางเมืองหรือในเขตเมืองทั่วประเทศ ยกเว้นที่ดินชนบท และชายทะเล

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยยังรวบรวมราคาที่ดิน 10 ทำเลเด่น ณ สิ้นปี 2563 ตารางวาละ  ดังนี้ อันดับที่ 1 สยามสแควร์ราคา3.6 ล้านบาท เนื่องจากเป็นย่านศูนย์กลางการค้าปลีก (Retail Centre) ของไทยราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงจาก 2565-2566  2.9%  อันดับที่ 2 ถนนวิทยุ2.95 ล้านบาท ซึ่งเป็นศูนย์รวมอาคารสำนักงานชั้นดีในประเทศไทย   เปลี่ยนแปลงจาก 2565-2566  2.4% อันดับที่ 3 สุขุมวิท ไทม์สแควร์2.8 ล้านบาท ศูนย์ผสมผสานระหว่างการพัฒนาเชิงพาณิชย์กับที่อยู่อาศัย เปลี่ยนแปลงจาก 2565-2566 2.6% อันดับที่4 สุขุมวิท 21 (อโศก)2.6 ล้านบาท ศูนย์รวมอาคารสำนักงานพร้อมแนวรถไฟฟ้าใจกลางเมือง เปลี่ยนแปลงจาก 2565-2566 2.8%

อันดับที่5 สีลม  2.55 ล้านบาท ศูนย์กลางธุรกิจการเงินของไทยเปลี่ยนแปลงจาก 2565-2566 2.0% อันดับที่6 สาทร2.15 ล้านบาท ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของศูนย์ธุรกิจ (Central Business District: CBD)เปลี่ยนแปลงจาก 2565-2566 2.3%

ขณะอันดับที่ 7สุขุมวิท เอกมัย1.85 ล้านบาท เป็นเขตที่อยู่อาศัยชั้นดีและส่วนต่อขยายของใจกลางเมืองเปลี่ยนแปลงจาก 2565-2566 3.4% อันดับที่ 8 เยาวราช1.8 ล้านบาท  ไชนาทาวน์ของไทย เป็น CBD ในอดีตเปลี่ยนแปลงจาก 2565-2566 2.9%อันดับที่ 9 พญาไท  1.75 ล้านบาท ส่วนต่อขยายของศูนย์กลางการค้าปลีกสยามสแควร์ เปลี่ยนแปลงจาก 2565-2566 2.9% และอันดับที่10 พหลโยธิน (ช่วงต้น) 1.7 ล้านบาท เขตที่อยู่อาศัยชั้นดีใจกลางเมืองเปลี่ยนแปลงจาก 2565-2566 9.7%

 นอกจากนี้การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในย่านเยาวราช เมื่อเทียบปี 2537  ราคาตารางวาละ 7 แสนบาท  ปี 2566อยู่ที่ ตารางวาละ 1.8 ล้านบาท ขยับปีละ 3.3% สีลม ปี2537 ตารางวาละ 4.5 แสนบาท  ปี2566  ตารางวาละ 2.55 ล้านบาท ขยับขึ้นปีละ6.2% สยามสแควร์  ปี 2537  ตารางวาละ 4 แสนบาท ปี 2566 ตารางวาละ  3.6 ล้านบาท ขยับขึ้นปีละ 7.9%

โดยสรุป  วิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ต่างหากที่ส่งผลร้ายแรงต่อราคาที่ดินมากกว่าโควิด-19 อย่างชัดเจน  ส่วนการที่เยาวราชมีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินตํ่าสุดเนื่องจากเพิ่งมีรถไฟฟ้าและผังเมืองไม่อนุญาตให้สร้างตึกสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ เพราะมีพื้นที่จำกัดส่วนมากเป็นที่ดินแปลงเล็กๆ นั่นเอง  ส่วนทำเลสีลมเป็นเขตศูนย์กลางธุรกิจการเงิน (Financial District) จึงทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นเป็นพิเศษ ส่วนราคาที่ดินที่สยามสแควร์เพิ่มสูงขึ้นเป็นอันดับหนึ่งเพราะการพัฒนาที่ผสมผสานโดยเฉพาะศูนย์การค้าซึ่งก่อให้เกิดรายได้จากค่าที่ดินเป็นอันมาก

 อนึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกที่สำรวจอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศตั้งแต่ปี 2537 และยังสำรวจไปทั่วอาเซียนและประเทศอื่นๆ อีกด้วย