ปูพรมรถไฟฟ้า-รื้อผังเมือง พลิกโฉม"ปากนํ้า" เมืองสุขภาพ ดันราคาที่ดินพุ่ง

สมุทรปราการ หนึ่งในจังหวัดปริมณฑล รองรับความเจริญจากการขยายตัวของกรุงเทพมหานคร ตามการลงทุนโครงข่ายรถไฟฟ้า สายสีเขียว วิ่งมาจากคูคต จังหวัดปทุมธานี ผ่านใจกลางกรุงเทพมหานคร เข้าแบริ่ง สำโรง ปลายทางเคหะสมุทรปราการ ย่านบางปู เกิดทำเลศักยภาพโครงการคอนมิเนียมขนาดใหญ่ ของ บิ๊กแบรนด์ รอบสถานีสำคัญมากกว่าหมื่นหน่วย

ส่งผลให้ คนทำงานในกทม.ขยับซื้อที่อยู่อาศัยไปยังเมืองปากนํ้ากันมากขึ้นเนื่องจากราคาที่ดินถูกกว่าเขตกทม. แต่เดินทางเข้าสู่ใจกลางเมือง สีสม สาทร สุขุมวิท ด้วยรถไฟฟ้าอย่างสะดวกรวดเร็ว นอกจากโครงข่ายถนน-ทางพิเศษ (ทางด่วน) และทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง

รถไฟฟ้าบูมเมืองปากนํ้า

นอกจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวแล้ว ที่เปิดให้บริการเดินรถไม่นานคือรถไฟฟ้ามหานครสายสีเหลือง (โมโนเรล) ลาดพร้าว-สำโรง เชื่อมเข้าสู่พื้นที่สมุทรปราการตัดกับสถานีสำโรงสถานีสายสีเขียว เพิ่มศักยภาพการพัฒนาเพิ่มมากขึ้น ซึ่งปัจจุบันนอกจากมีคอนโดมิเนียมแล้วยังมี มิกซ์ยูส เมืองอยู่อาศัยและธุรกิจโรงพยาบาล สุขภาพ ที่มีดีเวลลอปเปอร์ เข้าไปลงทุนหลายค่าย

รวมถึงรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย  (รฟม.) ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างเชื่อมการเดินทางจากสายสีม่วงเหนือจังหวัดนนทบุรี ที่เปิดให้บริการปัจจุบัน ตัดกันที่สถานีเตาปูน เป็น จุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางขนาดใหญ่ วิ่งผ่านไปยัง ย่านราษฎร์บูรณะ พระประแดง ครุใน จังหวัดสมุทรปราการ สถานีปลายทางที่มีผู้ประกอบการเข้าไปปักหมุดโครงการคอนโดมิเนียม บ้านแนวราบ พื้นที่พัฒนาเชิงพาณิชย์ ศูนย์การค้าเป็นจำนวนมาก อนาคตจะมีรถไฟฟ้ารางเบา หรือโมโนเรลเชื่อมต่อจากบางนา บริเวณรถไฟฟ้าสายสีเขียว วิ่งเข้าสู่สนามบินสุวรรณภูมิ ผ่านบนเส้นทางของถนนบางนา-ตราด

การตบเท้าเข้าสู่ สมุทรปราการตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่งผลให้ เกิดโครงการแนวสูงเข้ามาแทนที่กลุ่มฉันทนา แรงงานโรงงานอุตสาหกรรมเก่า ที่เคยอยู่บ้านเช่าราคาถูกถูกผลักออกไปนอกเมืองและทยอยย้ายออกไปยังพื้นที่เมืองอุตสาหกรรมแห่งใหม่ อย่าง เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี (EEC) เพราะราคาที่ดินขยับสูงจากราคา ไม่เกิน 5 หมื่นบาทต่อตารางวา ย่านแบริ่ง-สำโรง ขยับสูงถึง 3 แสนบาทต่อตารางวา เช่นเดียวกับ

ราคาขายห้องชุดต่อหน่วย  1ล้านบาทปลายๆ ไปจนถึงกว่า 2 ล้านบาทต่อหน่วย ทำให้เกิดคนต่างถิ่นที่เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่คนทำงานเข้ามาแทนที่ ขณะการจราจรพื้นราบมีความคับคั่งแม้ว่า มีรถไฟฟ้าเนื่องจากเป็นทางเลือกในการเดินทาง

ลุย BRT-โมโนเรล เชื่อมสายสีเขียว

จากการเชื่อมโครงข่ายระบบรางในพื้นที่ ที่มองว่ายังไม่เชื่อมต่อ เป็นวงรอบ ประชาชนยังสัญจรไม่สะดวก นางสาวนันทิดาแก้วบัวสาย นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัดสมุทรปราการ (อบจ.) มีแผนลงทุน ฟีดเดอร์ รูปแบบบีอาร์ทีล้อยางแบบ กทม. รับส่งผลโดยสาร เชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเขียว จาก สถานีปลายทาง เคหะสมุทรปราการ ไปยังโรงพยาบาลรามา สถาบันการแพทย์จักรีนฤบดินทร์ บริเวณถนนเลียบคลองส่งนํ้าสุวรรณภูมิ ตำบลบางปลา อำเภอบางพลี

บริเวณนี้จะเป็นศูนย์ทางการแพทย์และศูนย์สุขภาพดูแลผู้สุงอายุขนาดใหญ่ และโครงการเฟสที่สอง จากโรงพยาบาลรามา ไปยังอำเภอบางบ่อ จังหวัดสมุทรปราการ รอยต่อจังหวัดฉะเชิงเทรา รองรับคนอยู่อาศัยในย่านดังกล่าว รวมถึงยังจัดสรรงบ 140 ล้านบาท ศึกษา โครงการโมโนเรล รูปแบบรถไฟฟ้า สายสีเหลืองจากแยกแพรกษา บริเวณที่มีการจราจรติดขัดสาหัสแนวเส้นทาง วิ่งผ่านถนนบางนา-ตราดกิโลเมตรที่ 9 เข้าถนนกิ่งแก้ว เชื่อมเข้าสนามบินสุวรรณภูมิระยะทาง 30 กิโลเมตร ใช้วิธีประมูลรูปแบบ เอกชนร่วมลงทุนรัฐ หรือPPP ซึ่งงบประมาณอยู่ระหว่างคำนวณว่าเป็นเท่าใด

วางผังเมืองเชื่อมกทม.ไร้รอยต่อ

ขณะเดียวกันอบจ. ได้วางผังเมืองเพื่อลดความแออัดคับคั่งของเมืองปัจจุบันอยู่ระหว่าง การจัดทำร่างผังเมืองรวมและอยู่ขั้นตอนที่ 3 ปิดประกาศรับฟังความเห็น 15 วัน จากทั้งหมด 8 ขั้นตอน และคาดว่าจะประกาศใช้ ปลายปี2567 สาระสำคัญเพิ่มความเข้มข้นการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยใช้ FAR (Floor Area Ratio) อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ถอดแบบมาจาก การวางผังเมืองรวมกทม. เพื่อไม่ให้เกิดการลักลั่น โดยเฉพาะบริเวณรอยต่อระหว่างเขตจังหวัด รวมถึงมาตรการวางผังพัฒนาโครงการขนาดใหญ่( PUD) จากผังเมืองรวมเดิม พัฒนาสูงสุด 10:1 หรือ 10เท่าของแปลงที่ดิน ทำให้ ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการสามารถสร้างอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ พื้นที่ 1-2 ไร่ สร้างห้องชุดขายมา1,000-2,000 หน่วย

หากปล่อยให้เป็นเช่นนี้อาจมีผลทำให้เกิดซัพพลายที่เพิ่มขึ้นล้นตลาดรวมถึงการใช้ พื้นที่เปอร์เซ็นโค้วต้าได้ทุกพื้นที่เช่นพื้นที่สีเขียวกิจกรรมหลักเป็นเกษตรกรรมแต่กิจกรรมรองสามารถยื่นขอพัฒนาเป็นเชิงพาณิชย์ ได้เช่น ไม่เกิน 10% ของพื้นที่ สีเขียวในย่านดังกล่าว เป็นต้น ขณะการกำหนด FAR จะกำหนดสัดส่วนการใช้ที่ดินให้สอดคล้องกันกัน โดยพื้นที่ ไข่แดง สมุทรปราการที่ส่งเสริมการพัฒนาเป็นแนวสูงจะเป็นแนวรถไฟฟ้าแต่การพัฒนาอาจลดลงครึ่งหนึ่ง เช่นพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัย FAR 5-6 สร้างได้ 5-6เท่า จากพื้นที่ดิน เดิมสร้างได้10เท่า เป็นต้นขณะราคาที่ดินค่อนข้างสูง แต่การพัฒนาความถี่ของจำนวนห้องชุดที่จะขายอาจลดลงจำนวนมากหรือกว่า 50%ทำให้พื้นที่มีความโล่งโปร่งสบาย ไม่แออัดสำหรับผู้บริโภค แต่ ผู้ประกอบการอาจไม่คุ้มทุนแน่นอนว่าราคาขายต่อหน่วยต้องเพิ่มขึ้น 

บางนา -บางพลี ทำเลบิ๊กโปรเจ็กต์

รายงานข่าวจากจังหวัดสมทรปราการ เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า จากการมาของรถไฟฟ้าหลายสายสร้างความเจริญให้กับพื้นที่ และฝั่ง ถนนบางนา-ตราด เป็นถนนสายที่ทอดยาว เชื่อมไปยังเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกหรืออีอีซี (EEC) เมืองอุตสาหกรรมระดับโลกตามนโยบายรัฐบาล”ประยุทธ์” และเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีสนามบินสุวรรณภูมิ ตั้งอยู่ในพื้นที่บางพลี แอร์พอร์ตลิงค์เชื่อมการเดินทางอนาคตจะมีรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน ผ่านพื้นที่เขตปกครองสมุทรปราการ ทำให้ ถนนบางนา-ตราด บางพลี บางบ่อ มีโครงการขนาดใหญ่ของเอกชนเกิดขึ้น อย่าง ฟอเรสเทียส์ โครงการ มิกซ์ยูส พร้อมสวนป่าขนาดใหญ่ ใกล้ เมกาบางนา ภายใต้การพัฒนา ของ "MQDC" รองรับผู้สูงอายุแห่งแรกของภาคเอกชน รวมถึงย่านช็อปปิ้งอย่างเซ็นทรัลวิลเลจ ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิเป็นต้น

บ้านจัดสรรบูม -ประตูสู่อีอีซี

 นายธำรงปัญญาสกุลวงศ์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า ราคาที่ดิน แนวรถไฟฟ้าขยับสูง ติดสถานีสำโรง ราคา 3 แสนบาทต่อตารางวา ขณะบางนา -ตราด ติดถนนไม่ตํ่ากว่า15ล้านบาทและในซอย วัดศรีวารีน้อย ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ ย่านบางพลี บางบ่อ ราคา ไร่ละ 8 ล้านบาท ต่อตารางวา ย่านดังกล่าวเป็นทำเลศักยภาพมีบิ๊กเนมเข้ามาพัฒนาบ้านจัดสรรกันมากรองรับกลุ่มคนทำงานในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก อีอีซี( EEC)

ระดับหัวหน้างาน นักธุรกิจฯลฯ ขณะการเปลี่ยนแปลงผังเมืองรวมสมุทรปราการ โดยใช้รูปแบบเดียว กับกทม. มองว่าไม่เห็นด้วยและกระทบกับผู้ประกอบการ สร้างอาคารได้ลดลง สวนทางกับราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นจากความเจริญที่มาจากโครงข่ายรถไฟฟ้าและถนน อย่างไรก็ตามถนนบางนา-ตราดเป็นเส้นทางยุทธศาสตร์ สำคัญและเป็นประตูสู่ EECที่น่าจับตายิ่ง 

หอฯปากนํ้าชี้ช่วยบูมเศรษฐกิจ

 นายชาญศิลป์ ปานแก้ว เลขาธิการหอการค้าค้าจังหวัดสมุทรปราการ กล่าวว่า โครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ที่วิ่งถึงสำโรง และสายสีเขียว (คูคต-สมุทรปราการ) ที่วิ่งมาถึงเคหะสมุทรปราการ โดยสายสีเขียวหากเต็มลูปจะวิ่งถึงสถานตากอากาศบางปู อย่างไรก็ดีโครงข่ายรถไฟฟ้าที่เกิดขึ้นในจังหวัด ณ เวลานี้ ช่วยให้ระบบขนส่งมวลชนของจังหวัดดีขึ้น และช่วยลดการใช้รถยนต์ส่วนบุคคลลงได้ส่วนหนึ่ง

 นอกจากนี้ส่งผลให้การใช้ที่ดินในจังหวัดเปลี่ยนไป เฉพาะอย่างยิ่งที่ดินรอบแนวรถไฟฟ้าถูกใช้ประโยชน์ในการสร้างที่อยู่อาศัยแนวสูง ประเภทคอนโดมิเนียม เพื่อรองรับการเดินทางที่สะดวกมากขึ้น และจากที่สมุทรปราการเป็นปริมณฑลของกรุงเทพฯ และมีความเชื่อมโยงกับพื้นที่ EEC และสมุทรปราการส่วนหนึ่งเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมใกล้กรุงเทพฯ มีนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ เช่นนิคมอุตสาหกรรมบางปู,นิคมฯบางพลี และนิคมฯเอเชีย(สุวรรณภูมิ) ที่สามารถเชื่อมต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจไปยังEECได้

 จากโครงข่ายคมนาคมที่สะดวกมากขึ้น ส่งผลให้เวลานี้มีผู้ประกอบการเข้าไปตั้งคลังสินค้า และขนส่งสินค้าเพื่อส่งออกผ่านท่าเรือมาบตาพุด รวมถึงการทำการค้าชายแดน และผ่านแดนไปยังประเทศเพื่อนบ้านมากขึ้น เช่น ไปกัมพูชา จีน เวียดนาม ช่วยเพิ่มยอดการค้าของประเทศ ขณะเดียวกันการท่องเที่ยวและบริการเป็นอีกภาคส่วนที่สำคัญที่จะได้รับอานิสงส์หากโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีเขียววิ่งครบลูป เพราะจะผ่านสถานที่ท่องเที่ยวสำคัญของจังหวัดหลายแห่ง เช่น พิพิธภัณฑ์ช้างเอราวัณ หอชมเมืองสมุทรราการ สถานตากอากาศบางปู เมืองโบราณ ฟาร์มจระเข้สมุทรปราการ และวัดวาอารามต่างๆ ในพื้นที่ เป็นต้น ซึ่งจะช่วยสร้างเศรษฐกิจหมุนเวียนในจังหวัดได้อีกมาก