รถไฟฟ้า -เวนคืนตัดถนนใหม่ "นนทบุรี"บูม เมืองอยู่อาศัย ราคาที่ดินพุ่ง

นนทบุรี หนึ่งในจังหวัดปริมณฑล ที่ดีเวลลอปเปอร์ เข้าไปปักหมุดพัฒนาโครงการกันมากเนื่องจากมีชัยภูมิติด กับกทม. แบบไร้รอยต่อเศรษฐกิจเติบโต สูง ราคาที่ดินถูกกว่าเมื่อเทียบกทม.มีที่ดินรอพัฒนาอีกมาก การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานรัฐอย่างรถไฟฟ้า โครงข่ายถนนเชื่อมผ่านเข้ามามาก สภาพพื้นที่ยังมีสภาพเป็นปอดขนาดใหญ่ มีสภาพแวดล้อมดีไม่แออัด จังหวัดยกระดับให้เป็นเมืองที่อยู่อาศัยน่าอยู่ ที่สำคัญมีแม่นํ้าเจ้าพระยาแม่เหล็กดึงดูดการลงทุน อยู่อาศัย และการท่องเที่ยว จึงไม่แปลกที่พื้นที่จังหวัดนนทบุรีจะเต็มไปด้วยโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้า

รถไฟฟ้า 3 สาย

 นอกจากรถไฟฟ้าสายสีม่วงเหนือ (คลองบางไผ่-เตาปูน ) ที่เปิดให้บริการในปัจจุบัน แล้วอนาคตยังมีรถไฟฟ้าสายใหม่ พาดผ่านเข้าพื้นที่ อีก2เส้นทาง ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีชมพู (มีนบุรี -แคราย) ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง รถไฟฟ้าสายสีนํ้าตาล (บึงกุ่ม-แคราย) เมื่อมาบรรจบกับรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่เปิดให้บริการปัจจุบัน ทำให้แครายกลายเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางขนาดใหญ่ของนนทบุรี เพิ่มศักยภาพการเดินทาง ปลุกที่ดินในย่านดังกล่าว เป็นทำเลทองที่น่าจับตา

นอกจากนี้ ยังขยายเส้นทางในส่วนต่อขยาย สายสีชมพูเข้าสู่เมืองทองธานีชุมทางที่มีคนเข้าไปทำกิจกรรมร่วมกันเป็นจำนวนมากรวมถึงการอำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัยทำงานในย่านนี้คาดว่าจะเปิดใช้เส้นทางในส่วนต่อขยายได้อย่างเร็วปี2567

สำหรับรถไฟฟ้าสายสีม่วง แม้ที่ผ่านมาจะไม่ประสบความสำเร็จ คนใช้บริหารตํ่ากว่าเป้าหมายค่อนข้างมาก เนื่องจากมีทางเลือกในการเดินทางโดยใช้โครงข่ายทางถนน ที่สะดวกกว่าและประหยัดค่าใช้จ่าย แต่ด้วยสภาพการจราจรหนาแน่น ทำให้ ช่วงชั่วโมงเร่งด่วนมีคนใช้บริการมากขึ้น โดยเฉพาะบริเวณศูนย์ราชการนนทบุรี และคอนโดมิเนียมได้อานิสงส์ด้วยจากกลุ่มลูกค้าข้าราชการ ซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง

ช่วยระบายสต็อกคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงให้เบาบางลง เทียบจากช่วงพีค ปี 2558 ก่อนรถไฟฟ้าสายสีม่วงเปิดใช้มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นกว่า 10,000 หน่วย และปัจจุบันอาจจะต้องพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มขึ้น สะท้อนจากบมจ.พฤกษา ที่เคยชะลอโครงการคอนโดมิเนียมออกไป ทำเลใกล้เซ็นทรัลเวสต์เกต ปัจจุบันกลับมาพัฒนาและเปิดขายแล้ว รับดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นเป็นต้น

ราชพฤกษ์บูม 3 ห้างยักษ์ปักหมุด

 ขณะที่ถนนราชพฤกษ์เป็นทำเลที่มีศักยภาพและเชื่อมเข้าใจกลางเมืองกทม.อย่างสาทรได้อย่างรวดเร็ว ปัจจุบันยังคงความเป็นอมตะ มีนักลงทุนให้เข้าสนใจขึ้นโครงการบ้านจัดสรร ด้วยความเจริญที่แผ่เข้ามา ทำให้ ราชพฤกษ์วันนี้ไม่ได้มีเพียงโครงการบ้านจัดสรรของบิ๊กแบรนด์เท่านั้น

ล่าสุดมีศูนย์การค้ายักษ์ใหญ่อย่างเซ็นทรัล เวสต์วิลล์ ตั้งอยู่ทำเลถนนราชพฤกษ์ ฝั่งมุ่งหน้าแยกวงเวียนพระราม 5 หรือถนนนครอินทร์ และโรบินสัน ไลฟ์สไตล์ ของกลุ่มเซ็นทรัล อยู่ฝั่งตรงข้ามไทวัสดุ ใกล้จุดเชื่อมต่อถนนราชพฤกษ์ตัดใหม่ ตามด้วย “โลตัส นอร์ธ” ทำเลติดโรงเรียนนานาชาติเด่นหล้า พัฒนาเป็นศูนย์การค้าที่ทันสมัย ครบวงจร ของเครือเจริญโภคภัณฑ์ หรือซีพี ที่เนรมิตเป็นห้างคอนเซ็ปต์ “SMART Community Center” ขณะราคาที่ดินวิ่งไปที่กว่า3แสนบาทต่อตารางวา

ปูพรมโครงข่ายถนนตัดใหม่

บางใหญ่อีกทำเลที่มีคอนโด มิเนียมเกิดขึ้นมากเนื่องจากเป็นย่านพาณิชยกรรมขนาดใหญ่มีศูนย์การค้าอย่างเช็นทรัล และห้างค้าปลีกอื่นๆ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีม่วงและ มอเตอร์เวย์ M81 “บางใหญ่ -กาญจนบุรี” แม่เหล็ก ดึงความเจริญ จากนอกพื้นที่ เข้าสู่นนทบุรี เตรียมเปิดทดลองใช้ในเดือนกันยายน 2566 และเปิดให้บริการเต็มรูปแบบปี2567 โดยมีระยะทาง 96 กิโลเมตร ผ่าน 4 จังหวัด ได้แก่ กทม. นนทบุรี นครปฐม และกาญจนบุรี จะทำให้การเดินทางจากกรุงเทพฯ และปริมณฑลไปยังภาคตะวันตกของประเทศ สะดวก และประหยัดเวลาขึ้น การเดินทางจาก อ.บางใหญ่ - กาญจนบุรี ใช้เวลาเพียง 50 นาที เมื่อเปรียบเทียบกับการเดินทางโดยใช้ทางหลวงแผ่นดิน ซึ่งใช้เวลาประมาณ 2 ชม. 30 นาที และเตรียมเปิดให้ประชาชนทดสอบใช้บริการ

เวนคืนตัดถนนใหม่

 จากความแออัดคับคั่งของจราจร นนทบุรี ยังมี โครงข่ายใหม่เปิดหน้าดินกลายเป็นทำเลทองแห่งใหม่ ปัจจุบันอยู่ระหว่างการเวนคืน ได้แก่ โครงการต่อเชื่อมถนน “นครอินทร์-ศาลายา” ของกรมทางหลวงชนบท เป็นถนนเชื่อมจังหวัดนนทบุรี และนครปฐม แนวเส้นทางผ่านพื้นที่ 3 อำเภอ 6 องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น 7 ตำบล และ 28 หมู่บ้าน/ชุมชนของนนทบุรี และนครปฐม ก่อนหน้านี้ พื้นที่ตามแนวเส้นทางเป็นพื้นที่สีเขียวที่ยังไม่มีการพัฒนา และเป็นหมู่บ้านจัดสรรอยู่จำนวนมาก

 อีกโครงการ ถนนเชื่อม “สะพานนนทบุรี 1 -กาญจนาภิเษก” ระยะทาง 3.8 กม. มูลค่า 2,396ล้านบาท ที่น่าจับตา โครงการสะพานสนามบินนํ้า (แยกสนามบินนํ้า-ถนนราชพฤกษ์) 7.8กม. 10,000 ล้านบาทปัจจุบันอยู่ระหว่างเวนคืนเช่นกัน สำหรับโครงการนี้มีเป้าหมายเดิม ตัดเส้นทาง จากแยกสนามบินนํ้า ทะลุออกถนนวิภาวดีรังสติ แต่เนื่องจาก มีการคัดค้านชุมชนหนาแน่น บริเวณประชานิเวศน์

 ก่อนหน้านี้กรมทางหลวงชนบท มีแนวคิดจะสร้างสะพานข้ามแม่นํ้าเจ้าพระยาบริเวณสนามบินนํ้าและถนนต่อเชื่อมจากถนนกาญจนาภิเษกตะวันตกมายังถนนวิภาวดีรังสิต ระยะทาง 19 กม. ใช้เงินลงทุนประมาณ 33,603 ล้านบาท แยกเป็นค่าก่อสร้าง 9,574 ล้านบาท และเวนคืนที่ดิน 25,278 ล้านบาท ซึ่ง สะพานสนามบินนํ้า เป็น หนึ่ง ในแผนงาน จากทั้งโครงการ แบ่งออกเป็น 3 ตอน

   “ตอนที่ 1 ช่วงถนนกาญจนาภิเษกตะวันตกถึงถนนราชพฤกษ์ ตอนที่ 2 ช่วงถนนราชพฤกษ์ถึงถนนติวานนท์ “ตอนที่ 3” ช่วงถนนติวานนท์ถึงถนนวิภาวดี เมื่อประชาชนคัดค้านต้องยกเลิกบางตอนออกไป

 อีกโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต อยู่ระหว่างสำรวจออกแบบถนนต่อเชื่อมถนน “พุทธมณฑล สาย 3 และทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 304” (ทล.340) ปทุมธานี ระยะทาง26 กิโลเมตรขนาด6 ช่องจราจรไป-กลับ และอีก 4 ช่องจราจรคู่ขนาน รวมเขตทาง 60 เมตร ครอบคลุมพื้นที่กทม. และอีก 2 จังหวัด คือ นนทบุรี และปทุมธานี เป็นถนนอีก เส้นทางที่จะช่วยลดความหนาแน่นของถนนกาญจนาภิเษก และถนนราชพฤกษ์ได้เมื่อเปิดให้บริการ ปัจจุบันอยู่ระหว่างศึกษา

อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรแฝงในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยเฉพาะการเข้ามาเรียน และทำงานในช่วงกลางวัน กระจุกตัวสูงสุดในจังหวัดนนทบุรี แซงหน้าเมืองหลวงหลักอย่างกรุงเทพฯ และรอยต่อโซนเหนือ สำคัญจังหวัดปทุมธานี ตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมานั้น ทำให้จังหวัดนนทบุรี มีการเติบโตสูงในแง่ดีมานด์ที่อยู่อาศัย ตั้งแต่ระดับกลาง-ล่าง ไปจนถึงระดับบนในกลุ่มแนวราบ

คอนโดฯ-บ้านแข่งผุดเพิ่ม

   นายปรีชา กุลไพศาลธรรม นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่า ทำเลนนทบุรี ยังเป็นโซนที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจ สำหรับทั้งผู้ประกอบการ และเรียลดีมานด์ในตลาดแนวราบ ผ่านราคาขายที่ตํ่ากว่าทำเลกรุงเทพฯ ราว 30-50% ขณะราคาที่ดินในทำเลรอบนอก อยู่ที่ 1-4 หมื่นบาทต่อตารางวา

   ส่วนที่ดินติดแนวรถไฟฟ้าในรัศมี 100 เมตร มีการซื้อขายกันตั้งแต่ 1-3 แสนต่อตารางวา จากก่อนหน้าที่ยังไม่มีรถไฟฟ้าฯ ราคาที่ดินอยู่ที่ประมาณ 5 หมื่นบาท ถึง 1.5 แสนบาทต่อตารางวา หรือเพิ่มขึ้น 100-150% ซึ่งที่ดินเริ่มหาได้ยากแล้ว แม้ที่ผ่านมาตลาดคอนโดมิเนียมได้เผชิญกับภาวะโอเวอร์ซัพพลาย พากันลดเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงหลายปีก่อนหน้า ช่วยปรับความสมดุลของตลาด ในปี2563 เหลือเพียง 4,000หน่วย จาก 10,000 ปี 2558 และคาดการณ์จะหมดลงปี 2564แต่เกิดสถานการณ์โควิด เสียก่อน แต่ปัจจุบันมีการพัฒนาขึ้นใหม่ส่วนใหญ่เป็นแนวราบ

  “เวลานี้มีรถไฟฟ้าสายสีม่วง วิ่งผ่าน ส่งผลให้ผู้ประกอบการได้ประโยชน์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแนวสูง ในรูปแบบคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมาย เพื่อตอบรับกลุ่มเป้าหมายใช้รถไฟฟ้าเป็นทางเลือกของการเดินทาง รวมถึงอสังหาฯแนวราบรอบแนวรถไฟฟ้าก็ได้รับประโยชน์ ช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา หลังมีรถไฟฟ้าสายสีม่วง มีโครงการคอนโดฯที่มีความสูงในแนวรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นจากเดิมหลายร้อยเปอร์เซ็นต์ ส่วนคอนโดฯ 8 ชั้นขึ้นไปเพิ่มขึ้น 50-100% ขณะที่โครงการหมู่บ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 20-30% หากโครงการรถไฟฟ้าสายสีนํ้าตาล (แคราย-ลำสาลี เป้าเปิดให้บริการปี 2571) คาดคอนโดฯ และอสังหาฯแนวรถไฟฟ้าจะเพิ่มขึ้นอีกหลายเท่าตัว เพราะเป็นเส้นทางวิ่งเข้าเมือง และตัดกับแนวรถไฟฟ้าอีกหลายสาย”

สอดคล้องกับนายสุรสีห์ ศรีอินทร์สุทธิ์ ประธานหอการค้าจังหวัดนนทบุรี ที่กล่าวว่านอกจากภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ได้รับอานิสงส์แล้ว หากระยะต่อไปมีรถไฟฟ้า 3-4 สายวิ่งมาจบที่นนทบุรีจะทำให้จังหวัดมีจุดเด่นมากขึ้นเ เฉพาะอย่างยิ่งการโปรโมตการท่องเที่ยวที่คนจากกรุงเทพฯ สามารถนั่งรถไฟฟ้าเที่ยวนนทบุรีได้อย่างสะดวก รวมถึงสามารถต่อรถ หรือต่อเรือไปเที่ยวชมวัดวาอาราม และสถานที่ที่มีชื่อเสียงของจังหวัดได้ภายในวันเดียว หรือสามารถพักตามโรงแรมในนนทบุรีที่มีอยู่จำนวนมาก ซึ่งจะช่วยสร้างเศรษฐกิจหมุนเวียนในพื้นที่ได้อีกมาก

ผังเมืองนนท์เชื่อม กทม.

  ทั้งนี้ ความเจริญแผ่ขยายเข้ามามาก ทำให้ องค์การบริหารส่วนจังหวัด (อบจ.)ได้ปรับปรุงผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี และประกาศใช้ตั้งแต่วันที่1 มีนาคม2566 ให้สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ด้านความเข้มงวดของ ผังเมืองนนทบุรีใหม่ ที่ยังเป็นปัญหา คือ ห้ามก่อสร้างคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรในซอยแคบลดปัญหารถติด ปัญหาใหญ่ ของนนทบุรี คือ ถนนในจังหวัดยังมีขนาดเล็ก (6-8 เมตร) เป็นส่วนมาก ขณะถนนขนาดใหญ่มีไม่กี่เส้นทางได้แก่ นครอินทร์ ราชพฤกษ์ กาญจนาภิเษก ฯลฯ แต่ราคาที่ดินขยับไปไกล ทำให้ผู้ประกอบการมองว่า ทาวน์เฮ้าส์อาจสูญพันธุ์