คดี แอชตัน อโศก กับ บรรทัดฐานทางกฎหมาย ...

วันพฤหัสบดีที่ 27 กรกฎาคม พ.ศ. 2566 นับเป็นวันที่ต้องจารึกไว้ในประวัติศาสตร์สำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย เมื่อศาลปกครองสูงสุดนัดอ่านคำพิพากษาที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับอาคารที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดคอนโดมิเนียมชื่อว่า “แอชตัน อโศก” ของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) ซึ่งโปรยคำหรูในเว็บไซด์ของตนเองว่า
 

“บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) เป็นผู้นำด้านการพัฒนาคอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพสูง ติดรถไฟฟ้า พร้อมทั้งด้านสไตล์ ความทันสมัย และคุณภาพที่โดดเด่น”

คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษายืนตามศาลปกครองกลาง โดยมีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างของ แอชตัน อโศก โดยมีรายละเอียดของคำสั่งว่า ให้เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือ เคลื่อนย้ายอาคาร หรือ เปลี่ยนการใช้อาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาต ตามมาตรา 39 ทวิ ตามแบบ กทม. 6 เลขที่ 18/2558 ลงวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2558 และเลขที่ 69/2558 ลงวันที่ 16 กรกฎาคม 2558

และใบรับแจ้งการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร ตามมาตรา 39 ตรี ตามแบบ ยผ.4 เลขที่ 48/2559 ลงวันที่ 22 มิถุนายน 2559 ฉบับแก้ไข และเลขที่ 129/2560 ลงวันที่ 17 พฤศจิกายน 2560 ที่ออกให้แก่บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด โดยให้มีผลย้อนหลังถึงวันที่ออกหนังสือฉบับดังกล่าว  

หากอ่านกฎหมายกันอย่างตรงไปตรงมาแล้ว ผลลัพธ์ของคำพิพากษาฉบับนี้ คือ ศาลสั่งเพิกถอนการก่อสร้างอาคารคอนโดมิเนียม แอชตัน อโศก หรือ การก่อสร้างอาคารดังกล่าวนั้นกระทำไม่ได้ด้วยผลของกฎหมาย  

ความหวั่นใจ หรือ ความไม่แน่นอน มิเพียงแต่เกิดขึ้นกับเจ้าของโครงการอย่าง “อนันดา” ไม่ แต่ย่อมนำมาซึ่งความเดือดเนื้อร้อนใจแก่บรรดาผู้พักอาศัยในห้องชุดใจกลางเมืองหลายร้อยครัวเรือน 

หากกล่าวว่า ศาลไม่เห็นใจชาวบ้านที่เดือดร้อน หรือ ผู้เขียนคิดว่าไม่ใช่ แต่ผู้เขียนเชื่อโดยบริสุทธิ์ใจว่า คำพิพากษาคดี “แอชตัน อโศก” จะเป็นบรรทัดฐานทางกฎหมายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่จักต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายอย่างเคร่งครัด มิใช่เพียงหาช่องว่างเมื่อสบโอกาสในการทำกำไรเพิ่มขึ้นผ่านกระบวนการต่าง ๆ ทางกฎหมาย
 

ความน่าสนใจของคดีข้างต้นสำหรับคนจำนวนมาก คงหนีไม่พ้นเรื่องที่ว่า แล้วลูกค้าที่ซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมดังกล่าว ยังคงเป็นเจ้าของห้องชุดอยู่หรือไม่ หากไล่เรียงกันโดยลำดับแล้ว การซื้อขายห้องชุดเกิดขึ้นโดยผลของสัญญาซื้อขาย ซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่างคู่สัญญา โดยผู้ซื้อจะชำระค่าตอบแทนเท่ากับราคาห้องชุด เพื่อแลกเปลี่ยนกับการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดจากผู้ขายมาเป็นของตน 

แต่ ณ เวลานี้ ด้วยผลทางกฎหมาย อาคารมิได้ก่อสร้างแล้ว เมื่อไม่มีอาคาร ก็ไม่มีห้องชุด และเมื่อไม่มีห้องชุด ก็ไม่มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์ซึ่งเป็นวัตถุแห่งสัญญาที่จะให้โอนแล้ว

เมื่อทรัพย์อันเป็นวัตถุแห่งสัญญาที่ผู้ขายจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด เพื่อแลกเปลี่ยนกับสิ่งตอบแทนหามีไม่แล้ว การชำระหนี้ของผู้ขายก็กลายเป็นพ้นวิสัยไปเสีย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อันบังคับใช้สำหรับสัญญาซื้อขายมี 2 มาตราที่เกี่ยวข้องกับการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัย ดังนี้

“มาตรา 218  ถ้าการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยจะทำได้ เพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งลูกหนี้ต้องรับผิดชอบไซร้ ท่านว่าลูกหนี้จะต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนให้แก่เจ้าหนี้เพื่อค่าเสียหายอย่างใดๆ อันเกิดแต่การไม่ชำระหนี้นั้น

ในกรณีที่การชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยแต่เพียงบางส่วน ถ้าหากว่าส่วนที่ยังเป็นวิสัยจะทำได้นั้นจะเป็นอันไร้ประโยชน์แก่เจ้าหนี้แล้ว เจ้าหนี้จะไม่ยอมรับชำระหนี้ส่วนที่ยังเป็นวิสัยจะทำได้นั้นแล้ว และเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อการไม่ชำระหนี้เสียทั้งหมดทีเดียวก็ได้”

“มาตรา 219 ถ้าการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งเกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้ และซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบนั้นไซร้ท่านว่าลูกหนี้เป็นอันหลุดพ้นจากการชำระหนี้นั้น

ถ้าภายหลังที่ได้ก่อหนี้ขึ้นแล้วนั้น ลูกหนี้กลายเป็นคนไม่สามารถจะชำระหนี้ได้ไซร้ ท่านให้ถือเสมือนว่าเป็นพฤติการณ์ที่ทำให้การชำระหนี้ตกเป็นอันพ้นวิสัยฉะนั้น”

นักกฎหมายคงต้องตีความกันว่า การชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยตามกรณีของแอชตันอโศกนั้น เป็นพฤติการณ์ที่ “อนันดา” ต้องรับผิดชอบหรือไม่

เพราะหากพิจารณาแล้วเห็นว่า การขายห้องชุดของอาคาร แอชตัน อโศก ของอนันดาได้ดำเนินการตามที่กฎหมายบัญญัติไว้อย่างครบถ้วนถูกต้อง คำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างของศาลปกครองสูงสุดคงไม่เกิดขึ้น และหากเห็นเป็นเช่นนั้นจริงๆ คู่สัญญาก็สามารถเรียกให้ อนันดา ชดใช้ค่าสินไหมทดแทน เพื่อค่าเสียหายที่เกิดขึ้นของผู้ซื้อโดยสุจริตได้ เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินสำหรับธุรกรรมซื้อห้องชุด เป็นต้น
 

แต่วันนี้ การดำเนินการของ อนันดา เกี่ยวกับความเดือดร้อนของลูกบ้าน ก็ยังคงมะงุมมะงาหราตามหาทางแก้ไขปัญหากันไม่เจอ และเรื่องนี้จึงมิใช่เรื่องที่ อนันดา ป่าวประกาศว่า หน่วยงานราชการอย่างกรุงเทพมหานคร  (กทม.) หรือ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ต้องรับผิดชอบแก่บรรดาผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมแห่งนี้ 

แต่แท้จริงแล้ว ตัว “อนันดา” นั่นแหล่ะที่ต้องเป็นผู้รับรับผิดชอบโดยตรงในฐานะคู่สัญญา ส่วนเรื่องที่ “อนันดา” จะไปไล่เบี้ยหน่วยงานของรัฐอีก 8 หน่วยงาน ก็เป็นเรื่องของ อนันดา โดยแท้ หาได้เกี่ยวกับลูกบ้านไม่

พฤติกรรมของ “อนันดา” ครั้งนี้ จึงเป็นเครื่องชี้วัดความรับผิดชอบต่อผู้บริโภคของ อนันดา อย่างแท้จริง