กรุที่ดินรัฐทุบทิ้งตึกเก่าคลองเตยเชื่อมอาณาจักร พระราม4“เจ้าสัวเจริญ”

ที่ดินใจกลางเมืองย่านศูนย์กลางธุรกิจ นอกจากเป็นที่ดิน ฟรีโฮลด์ (Freehold)ซื้อขายเป็นกรรมสิทธิ์ของเอกชนแล้ว ที่ดิน ลีสโฮลด์ (Leasehold)  หรือสิทธิการเช่าซึ่งเป็นที่ดินของรัฐ จำนวนหลาย แปลงที่น่าจับตา มีมูลค่าแพงระยับ ที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ให้ความสนใจเช่า ต่อยอดสร้างอาณาจักรมิกซ์ยูสขนาดใหญ่  ประเมินว่าการเช่าที่ดินกลางเมืองในระยะยาว มีความคุ้มค่ามากกว่าเมื่อเทียบกับการซื้อที่ดินลงทุนเอง

เพราะนอกจากมีต้นทุนที่สูงแล้ว อาจเสียเปรียบคู่แข่งขันเพราะราคาที่ดินในเมืองวิ่งไปไกลที่ตารางวาละ 2-3 ล้านบาท  โดยเฉพาะทำเลที่มีกลุ่มตึกสูง รอบสถานีรถไฟฟ้าอย่าง สุขุมวิท สยามแควร์ เพลินจิต ชิดลม  พระราม4  สีลม สาทร ฯลฯ ปัจจุบันมีที่ดินของรัฐใกล้หมดสัญญาเช่าหลายแปลง ทั้ง ที่ดินวชิราวุธวิทยาลัยหรือที่ดินทรัพย์สินเดิมที่ถ่ายโอนให้กับโรงเรียนดังกล่าว เพื่อหารายได้จากค่าเช่าบำรุงการศึกษา 

ทำเลรอบสถานีบีทีเอสราชดำริ ย่านปทุมวัน เนื้อที่ 63 ไร่  เชื่อมถนนพระราม4  ซึ่งแน่นอนว่ามักมีกลุ่มนายทุนทั้งไทยและต่างชาติให้ความสนใจเพื่อนำที่ดินที่ได้พัฒนาบิ๊กโปรเจ็กต์ระดับลักชัวรี่ รองรับกลุ่มลูกค้าไฮเอ็นด์    

 เปิดกรุทำเลทองฝังเพชร 

โฟกัสที่ดินทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ มีที่ดินที่หมดสัญญาและทุบทิ้งตึกเก่า เพื่อเปิดประมูลหาผู้เช่ารายใหม่  บนที่ดินบนถนนพระราม4 ทำเลทองคำฝังเพชรบริเวณอาณาจักรเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี  ได้รื้อตึกคลองเตยซอยโรงงานยาสูบ ยกเวิ้ง ไม่ตํ่ากว่า100คูหารวมเนื้อที่ประมาณกว่า20 ไร่หลังชาวบ้านหมดสัญญาเช่า 30 ปี เจ้าพนักงานสำนักทรัพย์สินฯระบุว่า  ที่ดินแปลงดังกล่าว เป็นที่ดินผืนเดียวกับ โรงงานยาสูบเก่า สวนป่าเบญจกิติ  ที่มีพื้นที่รวม 580 ไร่ ขณะที่ที่ดินโรงงานยาสูบที่เหลือเป็นอาคารสำนักงานและโรงพยาบาล รวม 77 ไร่ ทางสำนักทรัพย์สินฯ มีแผนหาผู้เช่าพัฒนาเชิงพาณิชย์เติมเต็มศักยภาพในอันดับต่อไป

เชื่อมอาณาจักรเจ้าสัวเจริญ

 ทั้งนี้หากยืนมองจาก แปลงที่ดิน ที่กำลังรื้อซากอาคารซอยโรงงานยาสูบเก่าทิ้ง และหันหน้าไปทางศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์  จะมองเห็นกลุ่มโครงการมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่ของเจ้าสัวเจริญ ทั้ง อาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์  บริเวณแยกคลองเตย  เดอะปาร์ค   และ วัน แบงค็อก (One Bangkok) ทำเลหัวมุมวิทยุตัดกับถนนพระราม4  ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง  และสามารถเชื่อมทะลุไปฝั่งสุขุมวิท

ไปยังที่ดินเก่าทีโอที เนื้อที่ 12 ไร่เศษ  ของสำนักทรัพย์สินฯอีกแปลง ติดสถานีบีทีเอสชิดลม  ทำเลศักยภาพแปลงสุดท้ายบนถนนเพลินจิต  ที่หมดอายุสัญญาลงเมื่อปีที่ผ่านมา  ล่าสุดปรับพื้นที่จนโล่งเตียนไม่ทิ้งร่องรอยของ อาคารเก่าแก่ที่คอยให้บริการชำระบิลค่าโทรศัพท์บ้านอินเทอร์เน็ตอีกต่อไป

ที่ดินแปลงดังกล่าวมีคนสนใจสะท้อนจาก น้องชาย อดีตนักการเมืองชื่อดัง เคยมีคดี เจ้าหน้าที่รับสินบนจนกลายเป็นคดีครึกโครมไปแล้วแต่ ปัจจุบัน อยู่ระหว่างประเมินมูลค่าที่ดิน เพื่อนำออกให้บริษัทเอกชนประมูล ซึ่งหากพิจารณาตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์จะอยู่ที่1ล้านบาท ต่อตารางวาขณะราคาซื้อขายที่ดินแปลงอยู่ที่ 3.3ล้านบาทต่อตารางวา และที่ดินแปลงติดกันที่กำลังหมดสัญญาคือ

การไฟฟ้านครหลวงเนื้อที่กว่า 10 ไร่ ติดสถานีบีทีเอสชิดลมเช่นเดียวกัน ที่นับเป็นขุมทองกลางใจเมืองตั้งอยู่กลางวงล้อมของกลุ่มอาคารระดับเวิลด์คลาส ไม่ห่างกันมากนัก จะเป็นที่ดินแปลงตลาดเฉลิมลาภเก่า เนื้อที่ 7 ไร่ ปรับพื้นที่ใหม่และรอกลุ่ม แพลทินัม เข้าพื้นที่พัฒนา ราคาที่ดินปัจจุบันอยู่ที่ 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาคาดว่าหากรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกพาดผ่านจะสร้างความคึกคักให้กับพื้นที่ 

ปลุกย่าน ศูนย์กลางธุรกิจใหม่

 อย่างไรก็ตามทำเลบนถนนพระราม4 ยาวไปจรด ที่ดินโรงงานยาสูบที่อยู่ระหว่างรื้อย้าย กำลังกลายเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือซีบีดี ที่มีความเคลื่อนไหวมากกว่าฝั่งสุขุมวิท จากการมีกลุ่มอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่พิเศษเกิดขึ้นมาก โดยส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินลิสโฮลด์หรือสิทธิการเช่าบนที่ดินรัฐ หากแล้วเสร็จ นายสุรเชษฐ กองชีพกรรมการผู้จัดการบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ดีเอ็นเอ จำกัด ประเมินว่า บริเวณนี้ จะเป็น “เมืองในเมือง” ซีบีดีใหม่ จากการเปลี่ยนแปลง เป็นย่านแหล่งงานมีอาคารสำนักงานเกิดขึ้น  ขณะราคาที่ดินอยู่ที่ 2 ล้านบาทต่อตารางวา  

 “ฐานเศรษฐกิจ”ลงพื้นที่สำรวจการรื้อย้ายตึกคลองเตยภายในซอยโรงงานยาสูบ ย่านถนนพระราม 4 ซึ่งเป็นพื้นที่ของสำนักทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ พบว่า พื้นที่ดังกล่าวชาวบ้านได้ทยอยออกจากพื้นที่ดังกล่าวหมดแล้ว ปัจจุบันเริ่มมีการกั้นรั้ว,ปิดทางเข้า-ออก ไม่ให้ผ่านเส้นทางนี้ รวมทั้งในพื้นที่ได้เริ่มดำเนินการก่อสร้างบางส่วน แต่ยังมีร้านค้าและชุมชมบางส่วนบริเวณใกล้เคียงยังไม่ถูกรื้อถอน โดยการรื้อถอนพื้นที่ในครั้งนี้ตั้งอยู่บนซอยโรงงานยาสูบ ใกล้บริเวณแยกคลองเตย ตั้งแต่ชุมชนเทพประทาน ตลอดจนถนนดวงพิทักษ์ ซึ่งอยู่ใกล้ทางพิเศษเฉลิมมหานคร ที่มีแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงิน เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายบีทีเอส

แหล่งข่าววงใน กล่าวว่า การรื้อย้ายตึกคลองเตย ภายในซอยโรงงาน ยาสูบนั้น เป็นพื้นที่ของสำนักทรัพย์สินฯ มีสัญญาเช่า 30 ปี ปัจจุบันสัญญาสิ้นสุดลงมากกว่า 5-6 ปี แต่ทางสำนักทรัพย์สินฯยังไม่มีแผนที่จะนำพื้นที่ดังกล่าวคืน เนื่องจากหากจะนำที่ดินบริเวณดังกล่าวไปพัฒนาจะต้องเป็นกลุ่มนายทุนขนาดใหญ่ที่จะพัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์

 ที่ผ่านมาสำนักทรัพย์สินฯได้มีการประกาศแจ้งชาวบ้านในพื้นที่ย้ายออกเมื่อ 2-3 ปีก่อน ซึ่งชาวบ้านได้มีการต่อรองขออาศัยในพื้นที่ฯดังกล่าว ประมาณ 3-5 ปี จนถึงขั้นมีการฟ้องร้องขับไล่ชาวบ้านออกจากพื้นที่รายบุคคล ทำให้ปัจจุบันสำนักทรัพย์สินฯไม่มีการต่อสัญญาเช่าพื้นที่กับชาวบ้าน

  “เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2566 ที่ผ่านมา มีชาวบ้านทยอยออกจากพื้นที่ครบแล้ว คาดว่าพื้นที่ที่มีการรื้อถอนตึกนั้นจะมีการก่อสร้างตึก,คอนโด หรือโครงการในรูปแบบมิกซ์ยูส เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีทำเลดี อยู่ติดริมถนนใหญ่ เชื่อว่าในอนาคตจะทำให้ราคาที่ดินแพงขึ้น”

  แหล่งข่าวจากชุมชนระบุว่า เท่าที่ทราบมี กลุ่มทีซีซี ให้ความสนใจเข้ามาลงทุนบริเวณพื้นที่บริเวณตึกคลองเตย ซึ่งมีมูลค่าหลายพันล้านบาท เพื่อรวมเป็นพื้นที่ผืนเดียวในการพัฒนาเป็นศูนย์ประชุมนานาชาติที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ จำนวน 500 ไร่ คาดว่าทางสำนักทรัพย์สินฯ จะมีการเปิดประมูลโครงการฯ ตามขั้นตอน สัญญาสัมปทานราว 30-50 ปี ขณะที่พื้นที่ฝั่งชุมชนเทพประทาน ซึ่งเป็นพื้นที่ของสำนักทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ด้วยเช่นกัน แต่ยังไม่ถูกรื้อถอน เนื่องจากสัญญาเช่าจะสิ้นสุดอีก 6-7 ปี หรือภายในปี 2572-2573

ท่าเรือปั้น “Smart City Port”

 สำหรับโครงการที่มีแผนพัฒนาบริเวณถนนพระราม 4 ดังนี้ โครงการ Smart City Port ของการท่าเรือแห่งประเทศไทย (กทท.) ที่ผ่านมากทท.มีแผนนำที่ดินท่าเรือกรุงเทพ เนื้อที่ 2,353 ไร่ มูลค่าโครงการรวม 4.92 แสนล้านบาท โดยเปิดให้เอกชนร่วมลงทุนพัฒนาเชิงพาณิชย์เพิ่มรายได้ให้กับองค์กรในระยะยาว 30 ปี ทั้งนี้แนวทางพัฒนาที่ดินท่าเรือกรุงเทพ บริเวณท่าเรือกรุงเทพและพื้นที่นอกเขตรั้วศุลกากร มีรูปแบบการพัฒนาเป็น Smart Commercial เน้นการพัฒนาเมืองธุรกิจขนาดใหญ่

เพื่อเป็นแลนด์มาร์คของประเทศ รวมทั้งเป็นศูนย์กลางด้านการท่องเที่ยวใหม่เชื่อมโยงการท่องเที่ยวทางนํ้า และ Cruise Terminal ซึ่งมีแนวคิดออกแบบเป็นอาคารแบบ Mixed-use ที่มี Shopping Mall พื้นที่จอดรถและโรงแรม รวมถึงเชื่อมการเดินทางภายใน-นอกพื้นที่ โดยรักษาการท่าเรือเอาไว้ด้วยรูปแบบของ Smart Port ในพื้นที่ด้านตะวันออกของโครงการ เป็นต้น

 อย่างไรก็ตามถนนพระราม 4 บริเวณทางแยกหมอมีจากถนนเจริญกรุง ผ่านสถานีหัวลำโพง, สามย่าน จนถึงถนนสุขุมวิท มีเอกชนต่างให้ความสนใจเข้ามาลงทุนพัฒนา เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวถือเป็นทำเลทองอีกแห่งของกรุงเทพฯ อีกทั้งยังเป็นที่ตั้งของสถานที่สำคัญหลายแห่ง เช่น สวนเบญจกิติ, สวนลุมพินี, โครงการ One Bangkok ,โครงการ Dusit Central Park ฯลฯ ขณะที่บริเวณแยกถนนพระราม 4 ยังมีสถานที่สำคัญหลายแห่ง เช่น  ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์, สวนป่าเบญจกิติ,โรงพยาบาลเมดพาร์ค, สวนเฉลิมพระเกียรติ สมเด็จย่า ฯลฯ