รีเจ็กต์บ้าน-คอนโดฯ พุ่ง 50% อสังหาฯดิ้น ผันตัวเป็นลีสซิ่ง

8 พฤษภาคม 2566 - ปัจจัยที่เอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัยที่ลดลง ภายใต้อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้น และกำลังซื้อยังเปราะบาง นอกจากคนไทยจะปรับแผนรัดเข็มขัด พร้อมใช้จ่ายแค่ในยามฉุกเฉิน ตั้งรับเศรษฐกิจฟื้นตัวขยักขย่อน อีกทั้งยังต้องเฝ้าระวังความขัดแย้งทางการเมือง ที่อาจหวนกลับมาหลังการเลือกตั้ง พบการซื้อขาย บ้าน - คอนโดมิเนียม ยังกระทบ จากกลุ่มที่มีความต้องการซื้อ แต่กลับไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อของธนาคารได้ ส่งสัญญาณแนวโน้มอสังหาฯปีนี้ไม่ได้สดใสอย่างที่คิด 

ดอกเบี้ย กระทบ รีเจ็กต์พุ่ง 50% 

ปัญหาดังกล่าว พบกระจุกตัว อยู่ในกลุ่มซื้อ-จอง ที่อยู่อาศัยระดับล่าง ถึง กลาง ตั้งแต่คอนโดฯต่ำล้าน ไปจนถึงทาวน์โฮม บ้านแฝด ระดับราคาเริ่มไม่เกิน 3 ล้านบาท เรื่อยไปจนถึง 5 ล้านบาท ข้อมูลจากบริษัทอสังหาฯรายหนึ่ง เผยชวนกังวล ว่า ปัจจุบัน สถาบันการเงินเองต่างมีมาตรการคุมเข้มในการปล่อยสินเชื่อ มิหนำซ้ำการขอสินเชื่อยากขึ้น ทำให้อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) เพิ่มขึ้นตามไปด้วย โดยบางพื้นที่รีเจ็กต์สูงถึงกว่า 50% 

ขณะกูรูด้านอสังหาฯ นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) ระบุว่า รายได้ลดลงทันทีช่วงโควิด ตั้งแต่ ปี 2563 – 2564 ยังมีผลกระทบเป็นวงกว้างจนถึงปัจจุบัน พร้อมชี้เช่นกันว่า ปัญหาการซื้อบ้านหรือคอนโดฯของคนไทยขณะนี้ ยังมาจากอัตราดอกเบี้ยนโยบาย โดยภายใต้อัตราการผ่อนชำระต่อเดือนที่เพิ่มขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อการอนุมัติสินเชื่อ หากเกณฑ์รายได้ของลูกค้า ไม่ได้อยู่ในกรอบที่สามารถอนุมัติได้ ก็ถูกปัดตก

ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย ปัจจุบันอยู่ที่ 1.75% ขณะดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารต่างๆ ณ เมษายน 2566 (เฉลี่ย 3 ปีแรก) อยู่ในกรอบ 1.99-6.57% 

หนี้ติดตัว เสี่ยงกู้ไม่ผ่าน

ภาระหนี้สินติดตัว ตั้งแต่เริ่มทำงาน หนี้ส่วนบุคคล บัตรเครดิต กลายเป็นกับดักก้อนใหญ่ ซ้ำเติมปัจจัยดอกเบี้ย แม้จะมีรายได้ เงินเดือนประจำ แต่ส่วนใหญ่ก่อนซื้อบ้าน เพดานหนี้แทบจะเต็มอยู่ก่อนแล้ว จากหนี้รถ หนี้บัตรเครดิต 

อย่างไรก็ตาม ปัญหาการกู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน ถูกมองว่า ไม่ใช่แค่ปัญหาการไม่เตรียมเงินเก็บเงินออมของบุคคล ไม่ใช่แค่ปัญหาวินัยทางการเงินเท่านั้น แต่ส่วนหนึ่งเกิดจากสถานการณ์เศรษฐกิจที่ไม่เอื้อสะสม

กลายเป็นปัญหาหนักอกในกลุ่มผู้ประกอบการ นอกจากปรับแผนเน้นการปลูกสร้าง บริหารสต๊อกบ้าน ขายไป สร้างไป ปรับรูปแบบจากบ้านพร้อมโอนฯ ขณะคอนโดฯ ตึกสูง ลูกค้าอาจมีเวลาเตรียมตัวได้นาน แต่ไม่ใช่ทั้งหมด เพราะลูกค้ากลุ่มใหญ่ ถึงด่านสุดท้าย ธนาคารก็ไม่ปล่อยสินเชื่อให้ บางยูนิตขายวนซ้ำหลายรอบ ผู้ประกอบการทำได้แค่ ร่วมกับธนาคาร Pre-approve คัดกรองลูกค้าอย่างหนัก และช่วยวางแผน สร้างวินัยทางการเงิน เตรียมตัวก่อนวันโอนฯ

ที่่ผ่านมา เคยมีบริษัทอสังหาฯบางราย หวังแก้ Pain Point ชูบริการคลินิกการเงิน ไม่ว่าจะเป็น การผนึกกับธนาคาร ให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษ หรือการคำนวณงวดผ่อนและรูปแบบที่เหมาะสมกับรายได้ แต่ก็ช่วยได้แค่บางส่วนเท่านั้น

เสนา ผุด "เงินสดใจดี" ซื้อเวลารอสินเชื่อ

ล่าสุด เห็นทางออกใหม่ๆเพิ่มขึ้น ซึ่งยังต้องจับตาดูถึงผลลัพธ์ ว่าช่วยปลดล็อกได้มากน้อยแค่ไหน โดย บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ผุดธุรกิจเสริมใหม่ "เงินสดใจดี" เจาะกลุ่มที่อยากได้บ้าน แต่ขาดสภาพคล่อง ประกอบไปด้วย 1.บริการสินเชื่อเช่าซื้อ เปิดให้เข้าอยู่ในบ้าน/คอนโดฯ ได้ทันที จากนั้นทยอยผ่อนชำระเงินกู้ หักเงินต้นอย่างต่อเนื่อง จนถึงจุดที่เงินต้นลดมา อยู่ในระดับที่ลูกค้าน่าจะสามารถกู้สินเชื่อบ้านได้ จะมีการส่งต่อลูกค้ากลับเข้าสู่ระบบผ่อนบ้านปกติ  2.สินเชื่อเพื่อชำระค่าทำสัญญา  และ 3.สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อลดภาระดอกเบี้ย เป็นต้น

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ ผู้บริหาร เสนาฯ ชี้ว่า ที่ผ่านมาบริษัทรุกตลาดคอนโดฯราคาต่ำล้าน "เสนาคิทท์" แต่ลูกค้า มีรายได้จำกัด ผ่อนได้ 3,000-4,000 บาทต่อเดือน แถมยังมีหนี้อยู่ก่อนแล้ว อีกทั้งเห็นใจ บางคนเข้าไม่ถึงระบบสินเชื่อ ไม่มีเงินออม เป็นสารพัดปัญหาของคนอยากซื้อที่อยู่อาศัย โดยคาดว่าแนวทางนี้ จะช่วยเพิ่มอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ได้มากขึ้น 

ทั้งนี้ บริษัท เงินสดใจดี จำกัด จดทะเบียนเป็นสถาบันการเงินอย่างถูกต้อง และมีการเริ่มปล่อยสินเชื่อเช่าซื้อดังกล่าวมาแล้วตั้งแต่ต้นปี โดยวิธีการเช่นนี้ คล้ายเป็นการซื้อเวลาลูกค้าออกไปก่อน กำหนดวงสินเชื่อไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ดอกเบี้ย 4.5%ต่อปี เท่ากันทุกหน่วย กรอบเวลา 3 ปี คาดปีนี้ ปล่อยกู้ได้ไม่ต่ำกว่า 200 ราย 

รายเล็ก อาจผันตัวเป็นลิสซิ่ง

สอดคล้อง ทางออกของบริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด โดยนายณัฐฐพล กลั่นเรืองแสง กรรมการผู้อำนวยการฝ่ายปฎิบัติการ เผยว่า บริษัท เผชิญกับปัญหารีเจ็กต์ไม่ต่างจากรายอื่นๆในตลาด เช่น ซื้อ 10 หลัง เหลือผ่านแค่ 5 หลัง ในโครงการทาวน์โฮมเริ่มราว 2 ล้านบาท ยอมรับ ดอกเบี้ย และการคุ้มเข้มของธนาคารมีผลต่อทิศทางอสังหาฯ 

อีกทั้งปัญหาที่พบ คือ ลูกค้ากลุ่มอาชีพอิสระ ยูทูบเบอร์ อินฟลูเอนเซอร์  กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีรายได้ดี แต่ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อให้ เนื่อง ไม่มีงบการเงินแสดง ถูกมองไม่มีกิจการที่ชัดเจน ทำให้เสียโอกาสในการซื้อ-ขาย 

ยอมรับ บริษัทอสังหาฯรายเล็ก รายกลาง ได้รับผลกระทบเจ็บตัว มากกว่ารายใหญ่ จากรีเจ็กต์ที่เกินขึ้นกว่า 50% ซึ่งเดิมเมื่อเป็นเช่นนี้ บริษัทมักใช้การทุ่มงบการตลาด โฆษณาเวียนขายใหม่  แต่ล่าสุด กำลังพิจารณา เปิดกลยุทธ์ช่วยเหลือลูกค้าใหม่ โดยหันไปช่วยเหลือลูกค้ากลุ่มเดิม ที่มีความต้องการจริงๆอยู่ก่อนแล้ว  1. ช่วยยืดระยะเวลาการโอนฯออกไป จากเดิมภายใน 1 เดือน อาจผ่อนปรนใหม่มากถึง 6 เดือน เพื่อให้ลูกค้ามีโอกาสแก้ เครดิตสกอร์ของตัวเอง บางคนปิดหนี้บัตรเครดิตบางส่วน ก็สามารถกู้ได้แล้ว 

2. ในอนาคต อาจผันตัวเป็นลีสซิ่ง รับโอนหนี้ปลดล็อกเงินก้อนให้ หรือ หาพาร์ทเนอร์ ที่เป็น Non-Bank ที่ได้รับความเสี่ยงได้มากกว่าธนาคารทั่วไป หรือ สามารถปล่อยกู้ได้หวือหวากว่าธนาคาร เพราะไม่ได้ถูกคลุมโดยกฎเกณฑ์ ของธปท. มาเป็นเจ้าของหนี้ โดยบริษัท จะทำหน้าที่การันตีให้ ว่าลูกค้าดังกล่าว มีการซื้อหน่วยที่อยู่อาศัยกับบริษัทจริง คาดจะเป็นอีกกลยุทธ์ที่ช่วยทั้งลูกค้า และบริษัทให้เดินต่อไปได้ ในภาวะที่เศรษฐกิจค่อยๆฟื้นตัวและมีความเสี่ยงรออยู่