อสังหาฯ ส่อแววติดลบ 10% บ้านเกิน 10 ล้าน เสี่ยง!

16 ก.พ.2566 - แม้ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2565 เพิ่ม 21.1% สูงสุดหลังจากเกิด COVID-19 กลายเป็นภาพความสดใส และเรียกความเชื่อมั่นในฝั่งผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ให้หันกลับมาลงทุนกันอย่างคึกคักในปีนี้ ภายใต้ความเชื่อว่า ตลาดจะไปต่อ ...

แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียด ต้องยอมรับว่า การขยายตัวของตลาดเมื่อปี 2565 ล้วนเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล รวมไปถึง การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ผ่อนปรน LTV อีกทั้ง ปีก่อน อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ และ ราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังไม่ปรับตัวนัก รวมถึงสภาพเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศฟื้นตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะภาคธุรกิจการค้าและการท่องเที่ยวได้รับประโยชน์จาการเข้ามาท่องเที่ยวของคนต่างชาติ 

ปัจจัยลบ ฉุดขาขึ้นอสังหาฯ ปี 66

ส่วนทิศทางของตลาดอสังหาฯปีนี้ ดูเหมือนจะมีภาพที่แตกต่างกันค่อนข้างมาก โดย ล่าสุด ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ประเมินว่า อสังหาฯปีนี้  มีปัจจัยลบที่เข้ามากระทำต่อตลาดในหลายด้าน ได้แก่ 

• ธปท.ไม่ผ่อนปรน LTV ซึ่งจะกระทบต่อคนที่ต้องการมีการซื้อสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุน ที่เป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 30% 
• มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่ลดค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 1% 
• ปี 2566 เป็นช่วงทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นที่อาจจะสูงขึ้นถึงร้อยละ 0.75-1.0  
• ราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะปรับตัวราคาขึ้นทางตรงและทางอ้อม (ส่วนลด/ของแถมน้อยลง) 

ทั้งนี้ REIC จึงคาดการณ์ว่าในปี 2566 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) มีแนวโน้มที่จะปรับตัวลงจากปี 2565 เล็กน้อยอยู่ที่ 90.2 จุด หรือลดลง ประมาณร้อยละ -1.6 สำหรับกรณีฐาน (Base Case) และหากมีปัจจัยบวกที่ดีกว่าที่คาดไว้อาจจะมีการขยายตัวได้ถึงร้อยละ 8.2 (Best Case)  แต่หากมีปัจจัยที่ส่งผลรุนแรงกว่าที่คาดไว้ อาจจะติดลบได้ถึงร้อยละ -11.5 (Worst Case)

"ปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญในปีนี้ คือ ราคาที่อยู่อาศัยที่มีการปรับตัวขึ้น และ ไม่มีการผ่อนปรน LTV แต่รายได้ของประชาชนยังปรับตัวดีขึ้นไม่แข็งแรง จะทำให้ความสามารถการซื้อและการกู้ลดลง และจะกระทบต่อยอดขาย และ ยอดโอนกรรสิทธิ์ อีกทั้ง เศรษฐกิจไทย ที่ยังต้องติดตามต่อ ว่าจะฟื้นตัวได้เต็มที่หรือไม่ เพราะขณะนี้มีการพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวเป็นหลัก ซึ่งถ้าปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ขยายตัว ก็จะทำให้เกิดเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก ส่งผลต่อการท่องเที่ยวและการส่งออกของไทยได้ ซึ่งเป็นเครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจในตอนนี้ "

อีก 98,132 หน่วย จ่อเข้าใหม่ในตลาด สวนดีมานด์ลด 10%

โดย ในปี 2566 REIC คาดการณ์ ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีจำนวนประมาณ 98,132 หน่วย แม้ภาพรวมลดลงร้อยละ -2.1 แต่เจาะลึก โครงการบ้านจัดสรร ยัง ขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 19.4  จำนวนประมาณ 58,046 หน่วย ขณะ โครงการอาคารชุดจะมีจำนวนประมาณ 40,086 หน่วย ลดลงร้อยละ -22.4

ภายใต้ อุปสงค์ที่อยู่อาศัยปีนี้ ที่ประเมินว่าจะปรับตัวลดลง ซึ่งจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 352,761 หน่วย ลดลงร้อยละ -10.2 จะมีมูลค่าประมาณ 1,016,838 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.5 แบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวนประมาณ 264,571 หน่วย ลดลงร้อยละ -7.4 มูลค่าประมาณ 753,628 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -2.9 โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดพักอาศัยมีจำนวนประมาณ 88,190 หน่วย ลดลงร้อยละ -17.7 มูลค่าประมาณ 263,210 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -8.8 

ทั้งนี้คาดว่าจะกระทบยอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ทั่วประเทศ ปี 2566 อาจจะมีจำนวนรวมประมาณ 650,764 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -6.8 และมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั่วประเทศจำนวนประมาณ 4,955,985 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 เมื่อเทียบกับปี 2565

ห่วงผู้พัฒนา โหมเปิดบ้านราคามากกว่า 10 ล้าน 

ดร.วิชัย ยังมีความกังวล ในความร้อนแรงของตลาดบ้านหรู ราคามากกว่า 10 ล้านบาท ผ่านการบุกหนักเปิดโครงการใหม่เป็นจำนวนมากของผู้พัฒนาฯหลายบริษัทในปีนี้ ต่อเนื่องจากปี 2565 ที่มีการเปลี่ยนทิศทาง จากการเปิดโครงการทาวน์เฮ้าส์ หรือ บ้านระดับกลาง มาสู่บ้านหรูกันมากขึ้น เพราะต้องการหนีจากยอดปฎิเสธสินเชื่อ หรือ รีเจ็กต์ที่พุ่งขึ้นมาในตลาดดังกล่าวช่วงโควิด ขณะ บ้านหรู มีมูลค่า ขายได้ และ หมุนกลับเป็นรายได้สูง ทำให้แห่เปิดโครงการรองรับกันเป็นจำนวนมาก และ แนวโน้มการประกาศแผนธุรกิจของบริษัทใหญ่ๆในปีนี้ ก็ยังเป็นเช่นนั้น 

อย่างไรก็ดี REIC พบว่า บ้านแนวราบราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีการโอนกรรมสิทธิ์สะสมทั้งประเทศ ณ สิ้นปี 2565 เพียง 7,000 หน่วย ขณะเมื่อปี 2563-2565 มีหน่วยเปิดสะสม เฉลี่ยปีละ 3,000 หน่วย จึงอาจเป็นจุดที่ต้องพิจารณา ว่าระหว่าง ดีมานด์ และ ซัพพลายใหม่ มีความสมดุลกันหรือไม่ เพราะถ้าซัพพลายเกิน การขายจะยากขึ้น ขณะกลุ่มผู้ซื้อในตลาดดังกล่าว มีไม่มาก

อีกทั้ง การซื้อในตลาดนี้ ส่วนหนึ่งยังมาจากบ้านมือสองมากถึง  2,700 หน่วยอีกด้วย นั่นหมายถึง ยังมีการแข่งขันออกมาจากบ้านมือสองด้วย ซึ่งผู้พัฒนาจะต้องระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่