ตลาดที่อยู่อาศัยปี 65 เข้าสู่ช่วงฟื้นตัว ดัชนีรวมขยับ 14.2%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)  เปิดเผยว่า ปี 2565 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญกับทั้งปัจจัยบวก และปัจจัยลบ โดยปัจจัยบวกคือ การมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ  0.01%  รวมถึงการขยายไปสู่บ้านมือสองด้วย  

ขณะเดียวกันธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ยังมีการผ่อนคลายมาตรการผ่อนปรน LTV  ซึ่งจะช่วยให้มีการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 เพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนมีเพิ่มมากขึ้น สภาพคล่องของธนาคารมีมากพอสำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่ ผู้ประกอบการยังคงมีการทำโปรโมชั่นลดราคาขายและให้ของแถมต่างๆ

สำหรับปัจจัยลบ คือ ความเสี่ยงที่ต้องเฝ้าระวัง ประกอบด้วย อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับขึ้น การแพร่ระบาดของโควิด-19  โดยเฉพาะสายพันธุ์ “โอมิครอน” ซึ่งยังไม่มีความชัดเจนว่า จะขยายความรุนแรงขึ้นหรือไม่  ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึง 90% ของ GDP สภาวะการจ้างงานและการมีรายได้ของประชาชนที่อาจจะมีการฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดไว้

รวมถึงภาวการณ์เพิ่มขึ้นของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(เอ็นพีแอล) ของสถาบันการเงิน อาจจะส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อใหม่ ต้นทุนค่าก่อสร้างแพงขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจจะมีการปรับราคาขึ้น และภาวะเศรษฐกิจภาคการท่องเที่ยวยังไม่ฟื้นตัวดีจากกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างประเทศ

ทั้งนี้  REIC ได้จัดทำ “ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)” ขึ้น เพื่อใช้เป็นดัชนีอ้างอิงสำหรับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยการ เพื่อติดตามการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยอย่างใกล้ชิด และยังไม่มีหน่วยงานใด จัดทำดัชนีที่จะสามารถบ่งชี้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหมวดที่อยู่อาศัยในแต่ละช่วงเวลาว่าได้มีการเปลี่ยนแปลงในอัตราร้อยละเท่าไร

ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) จัดทำขึ้นจากชุดข้อมูลทั้งด้านอุปสงค์และด้านอุปทาน พบว่า ปี 2564 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ปรับตัวลดลง  -2.9%  จากปี 2563 และคาดว่าปี 2565 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะขยับขึ้นไปอยู่ที่  83.8 จุด เพิ่มขึ้น 14.2% จากปี 2564  หรืออยู่ในช่วง 79.6  หรือ 88.1 จุด หรือ  8.4- 20%

สำหรับสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ปี 65  REIC คาดว่า จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 และจะยังคงมีการเปิดโครงการแนวราบในสัดส่วนที่มากกว่าอาคารชุด บ้านแนวราบน่าจะได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อมากกว่า ขณะที่อาคารชุดจะค่อยๆ ฟื้นตัว เนื่องจาก Stock ที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างอาคารชุดเพื่อให้สอดคล้องกำลังซื้อ

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการฯบ้านใหม่จะยังคงมีโปรโมชั่นส่วนลดและของแถมเพื่อจูงใจให้คนซื้อ  แต่ไม่ลดราคามากเท่ากับปี 2564 ตลาดยังเป็นของผู้ซื้อ จะมีการขยายตัวขึ้นในกลุ่มของการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง ฐานลูกค้าชาวต่างชาติจะไม่ใช่ฐานลูกค้าหลักของห้องชุด แต่ลูกค้าหลักจะเป็นคนไทยที่เป็นกลุ่ม Gen-Y, Gen-Z ลงมา ที่ประกอบอาชีพอิสระมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม  ปี  2565 ยังมีสิ่งที่ต้องระมัดระวัง หากมีการแพร่ระบาดของโควิค- 19 มากจนต้องมีการล็อกดาวน์  จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่กระเตื้องขึ้นเท่าที่ควร  บ้านมือสองอาจจะเป็นสินค้าทดแทนบ้านใหม่ ดังนั้นผู้ประกอบการบ้านใหม่ต้องระวัง

นอกจากนี้การขาดแคลนแรงงานอาจส่งผลให้การก่อสร้างล่าช้า และอาจทำให้แผนการส่งมอบล่าช้าไปด้วย ซึ่งอาจจะส่งผลต่อการระบาย backlog ของผู้ประกอบ และถ้าหากมีการเกิด NPL ขึ้นมา สถาบันการเงินอาจจะมีนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดต่ออีกในปี 2565 จะส่งผลต่อกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความไม่แข็งแรงในสถานะการเงิน

ทั้งนี้จากการประเมินสถานการณ์ ปี 65  ด้านอุปทานคาดว่า จะมีหน่วยการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินประมาณ 85,538 หน่วย เพิ่มขึ้น 28% จากปี 64 หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วง 15.2-40.8%  ในด้านที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนคาดว่า  จะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนประมาณ 105,307 หน่วย เพิ่มขึ้น  35.3%  จากปี 2564 หรือเพิ่มขึ้นอยู่ในช่วง  21.8-48.8%

ส่วนในด้านอุปสงค์คาดว่า จะมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยคาดว่า จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 332,192  เพิ่มขึ้น25.1% จากปี 64  หรืออยู่ในช่วง 10.5-35.5%  การโอนกรรมสิทธิ์แนวราบจะเพิ่มขึ้น 24.6% หรืออยู่ในช่วง  12.2-37.1%ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดจะเพิ่มขึ้น 26.1% หรืออยู่ในช่วง  7.2-32.4% 

ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าปี  2565 จะมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ  909,864 ล้านบาท จะเพิ่มขึ้น 13.3% จากปี 2564   หรืออยู่ในช่วง  0.9-23.9%  การโอนกรรมสิทธิ์แนวราบจะเพิ่มขึ้น  10.2% หรืออยู่ในช่วง  -0.9 ถึง 21.2% ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดจะเพิ่มขึ้น  20.2%  หรืออยู่ในช่วง 4.6-29.9%

ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศคาดว่าปี 2565 จะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศประมาณ 627,548 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.5% จากปี 2564  หรืออยู่ในช่วง  -7.7 ถึง 12.8% และคาดว่า จะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างประมาณ 4,748,189 ล้านบาท จะเพิ่มขึ้น 5.5% จากปี 2564  หรืออยู่ในช่วง -5.1 ถึง 10.8%