คอนโดใหม่ เปิดขายอู้ฟู่ รับเศรษฐกิจขยายตัว ความเชื่อมั่นคนไทยกลับมา

ช่วงไตรมาสที่ 2 และ ไตรมาสที่ 3 ของปี2565 ผู้ประกอบการอาจจะชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ แต่พอไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 กลับมาเปิดขายโครงการใหม่มากขึ้นอีกครั้ง

เพื่อให้สอดคล้องกับกระแสการขยายตัวของภาวะเศรษฐกิจ รวมไปถึงความเชื่อมั่นของคนไทยที่เริ่มกลับมามากขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงกลางปี กิจกรรมทางการตลาดรูปแบบต่างๆ กลับมาคึกคักแบบเห็นได้ชัดเจนในช่วงไตรมาสที่ 3 – 4 ผู้ประกอบการหลายรายเร่งเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 4

เพราะหลายโครงการเลื่อนการเปิดขายมาตั้งแต่ตอนต้นปีแล้ว แต่เลือกที่จะประชาสัมพันธ์การเปิดขายโครงการแบบในระยะยาว ไม่ได้เร่งปิดการขายในเวลาสั้นๆ แบบก่อนหน้านี้ สำหรับโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และยังมียูนิตเหลือขายอยู่จะเร่งปิดการขายโดยเร็วที่สุด เพื่อที่จะได้กระแสเงินสดเข้ามาหมุนเวียนในบริษัท

จากการสำรวจพบว่า คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 ปีที่2565 ประมาณ 11,390 ยูนิตมากกว่าไตรมาสที่ 3 ถึง 115% ส่งผลให้จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี2565 อยู่ที่ประมาณ 43,020 ยูนิต มากกว่าปีที่ผ่านมาประมาณ 178%

แสดงให้เห็นได้แบบชัดเจนว่าผู้ประกอบการมีความมั่นใจในภาวะเศรษฐกิจในปีพ.ศ.2566 ซึ่งมีทิศทางดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาระหว่างปี2563 – 2565 เพราะโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่

ทางผู้ประกอบการไม่ได้คาดหวังว่าจะปิดการขายภายในปี2565 แต่มองถึงการขายในระยะเวลาที่ยาวนานมากขึ้น การประชาสัมพันธ์ หรือกิจกรรมทางการตลาด แบ่งออกเป็นช่วงเวลาที่ยาวขึ้น ไม่ได้โหมกิจกรรมเพื่อปิดการขายในช่วงแรก เพราะกำลังซื้อยังไม่ได้อยู่ในสถานะเดียวกับช่วงเวลาก่อนโควิด-19

ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังเป็นผู้ขับเคลื่อนตลาด และกำหนดราคาขายคอนโดมิเนียมเช่นเดิม เพราะกว่า 71% เป็นโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์

แม้ว่าผู้ประกอบการรายใหญ่จะให้ความสำคัญกับโครงการบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดมิเนียมเหมือน 2 ปีก่อนหน้านี้ แต่สัดส่วนโครงการคอนโดมิเนียมมีมากขึ้นจึงมีผลให้จำนวนโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี2565 มีมากขึ้น 

ทำเลกรุงเทพมหานครรอบนอกหรือตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง และเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการไปแล้วได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการแบบชัดเจน เพราะโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขายในปี2565 ยังคงเป็นโครงการที่มีราคาขายไม่แพงแบบที่เห็นได้ในช่วงปี2563 -2564

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เพิ่งเปิดให้บริการและที่กำลังก่อสร้างบางเส้นทางพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นพื้นที่ยอดนิยมสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม เพราะราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่สูงเกินกว่าจะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น แต่ในช่วงที่ผ่านมา

ผู้ประกอบการต้องการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในราคาที่ไม่สูงเกินไป เพื่อที่จะได้เข้าถึงกำลังซื้อกลุ่มใหญ่ในตลาด พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง หรือพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างจึงกลายเป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการ

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินโดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ และเพชรเกษมได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการมากขึ้น หลังจากที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่นี้ไม่มากในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา

เพราะโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในทุกพื้นที่รอบสถานีต่างๆ ตลอดแนวเส้นทาง

ทำเลทีมีความพร้อมและมีศักยภาพในปัจจุบันจะได้รับความสนใจมากกว่าชัดเจน เช่น พื้นที่รอบสถานีบางยี่ขัน บางหว้า หลักสอง เป็นต้น ในขณะที่บางสถานี เช่น ไฟฉาย ภาษีเจริญ หรือสถานีอื่นๆ ในแนวเส้นทางสายสีน้ำเงินจะมีโครงการเปิดขายใหม่ในปีพ.ศ.2566 แต่พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าอื่นๆ ก็มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ต่อเนื่องเช่นกัน

อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 2565 ยังคงอยู่ในอัตราที่ไม่ได้แตกต่างจากไตรมาสก่อนหน้านี้ แม้ว่าจะมีข่าวว่าบางโครงการได้รับการตอบรับที่ดี หรือปิดการขาย

เมื่อเปิดขายออนไลน์ แต่การขายออนไลน์เป็นการขายเพียงบางส่วนของโครงการเท่านั้น และคนที่อยากจะซื้อจริงๆ อาจจะเข้าร่วมการซื้อออนไลน์ไปแล้ว พอเปิดขายแบบเป็นทางการอัตราการขายจึงไม่มากแบบที่คาดการณ์ไว้

ภาวะเศรษฐกิจรวมไปถึงความมั่นใจในเรื่องของสถานะทางการเงินในระยะยาวเป็นเรื่องที่กดดันให้การตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมชะลอตัวลง ประกอบกับข่าวหรือกระแสการขาดหายไปของผู้เช่าในตลาดคอนโดมิเนียม

จนมีผลให้อัตราผลตอบแทนจากการเช่าลดลงเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อเพื่อลงทุนของนักลงทุนบางส่วน รวมไปถึงการขอสินเชื่อธนาคารที่มีความยากลำบากกว่าช่วงเวลาที่สถานการณ์ทางเศรษฐกิจดีกว่านี้

ความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่จากข้อมูลของศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทยในเดือนธันวาคมเพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่แล้วแบบชัดเจน แม้ว่าจะยังต่ำกว่าช่วงก่อนหน้านี้อีกมากนัก

แสดงให้เห็นว่าความเชื่อมั่นของคนไทยเริ่มกลับมาแบบช้าๆ กำลังซื้อของคนไทยในตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่กลับมาใกล้เคียงปี2561 -2562 แต่มีแนวโน้มที่ดีขึ้น และปีพ.ศ.2566 จะดีกว่าปี2565 แน่นอน เพียงแต่ต้องไม่มีปัจจัยลบอะไรมากระทบต่อความเชื่อมั่นอีก โดยเฉพาะเรื่องของเศรษฐกิจในระยะยาว

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2565 อยู่ที่ประมาณ 92,000 บาทต่อตารางเมตร ลดลงจากไตรมาสที่ 3 เล็กน้อย เพราะมีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมากกว่าค่อนข้างมาก แม้ว่าจำนวนคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรจะเพิ่มมากขึ้นก็ตาม

คอนโดมิเนียมในระดับมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรที่เปิดขายในไตรมาสที่ 4 ปี2565 ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว โดยเฉพาะในพื้นที่เมืองชั้นใน บางโครงการมีราคาขายเริ่มต้นที่มากกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรซึ่งอาจจะถือได้ว่าไตรมาสที่ 4 นี้เป็นไตรมาสที่มีโครงการราคาแพงเปิดขายมากที่สุดตั้งแต่ช่วงกลางปี2563 เป็นต้นมา 

สรุปและแนวโน้มในอนาคตผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญในตลาดคอนโดมิเนียมพื้นที่ที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วได้รับความสนใจมากกว่าพื้นที่อื่นๆโครงการที่มีราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรจะอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้ารอบนอก

ผู้ประกอบการเลือกที่จะทำการตลาดในระยะยาว มากกว่าการปิดการขายเร็วๆ แบบก่อนหน้านี้ผู้ซื้อบางส่วนเลือกซื้อโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์เพราะได้ส่วนลดและสิทธิพิเศษมากกว่าในปี2565ผู้ประกอบการยังคงให้ความสำคัญกับโครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงต่อเนื่องในปี2566กำลังซื้อต่างชาติเริ่มกลับมาบ้างแล้ว และน่าจะมากขึ้นในปี2566