ราคาประเมินที่ดินใหม่ 2566 พุ่ง แนวรถไฟฟ้าจ๊าก ภาษีที่ดิน

การปรับขึ้นราคาประเมินที่ดิน รอบใหม่ ปี2566 -2569 ของกรมธนารักษ์ เฉลี่ยทั่วประเทศ 8.93% และกรุงเทพมหานครเฉลี่ย  2.69% เพื่อใช้แทนบัญชีรอบเก่าปี 2559-2562 ที่ใช้มา 7 ปี (4 ปีรอบบัญชี  บวกสถานการณ์โควิด 3 ปี )  ทั้งนี้เมื่อเปิดไส้ในรายทำเล พบว่า ที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและถนนสายสำคัญย่านศูนย์กลางธุรกิจ ในกทม.เมื่อเปรียบเทียบกับราคาประเมินที่ดินเก่าค่อนข้างปรับตัวสูง

สะท้อนจาก  ถนนวิทยุ (เพลินจิต-คลองแสนแสบ) เปลี่ยนแปลง 100% หรือเท่าตัว  จากราคา 500,000 บาทต่อตารางวาเป็น 1,000,000 บาท ต่อตารางวา สาเหตุของการปรับขึ้น ของราคาที่ดินบริเวณถนนวิทยุ บางช่วงที่สูงถึง 100% เนื่องจากมีความเคลื่อนไหวการซื้อขายของภาคเอกชนและการพัฒนาโครงการต่อเนื่อง 

ตามด้วยถนนวิทยุช่วงถนนพระรามที่ 4 ถึงถนนเพลินจิต ปรับขึ้น1,000,000 บาทต่อตารางวา จากเดิมอยู่ที่ 750,000 บาทต่อตารางวา  หรือปรับขึ้น 33.33% ฯลฯ ถนนพระราม 1 ช่วงถนนราชดำริ ถึงพญาไท ราคาประเมินรอบเก่า 900,000 บาท ขยับมาเป็น 1,000,000 บาท ต่อตารางวา  ปรับขึ้น  11.11% เป็นต้น

ราคาประเมินที่ดินรถไฟฟ้าใหม่พุ่ง

เช่นเดียวกับ เส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ อยู่ระหว่างก่อสร้าง ราคาประเมินที่ดินใหม่ขยับสูงเฉลี่ยไม่ตํ่ากว่า  30%  เนื่องจากมีความเคลื่อนไหวการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชนอยู่อย่างต่อเนื่อง มีการประเมินจากกรมธนารักษ์และกูรูในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ระบุเป็นเสียงเดียวกันว่า ราคาประเมินปรับขึ้นจะทำให้หลักทรัพย์คํ้าประกันกับสถาบันการเงิน มีมูลค่าสูงขึ้นมีส่วนต่างกู้เงินได้มากขึ้น

รัฐเอาคืนโขกรายได้ภาษีที่ดิน

ผลของการปรับขึ้นของราคาประเมินที่ดินรอบนี้ จะส่งผลดีต่อภาครัฐ, องค์กรปกองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.)  เพราะสามารถเรียกเก็บรายได้เพิ่มมากขึ้นจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ปี2566  เต็ม100% แม้ รัฐบาลมีมาตราการลดหย่อนภาษีลง 15% เพื่อลดภาระค่าครองชีพประชาชน แต่เมื่อ ราคาประเมินที่ใช้เป็นฐานเรียกเก็บภาษี ปรับขึ้น

เชื่อว่าอาจจะไม่ช่วยให้เกิดการลดหย่อนลงได้ ในทางกลับกันมีแต่จะเพิ่มขึ้นหรือไม่ก็ เท่าทุนไม่ได้ไม่เสีย เช่นเดียวกับค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินรัฐขยายเวลาลดหย่อนค่าโอนจาก2% เป็น 1% ขยับขึ้นจากปีก่อนที่เคยลดหย่อน 0.99%  (เดิมเหลือ 0.01%) ท่ามกลางราคาประเมินปรับขึ้น มองว่าเป็นการซ้ำเติมผู้บริโภคและผู้ประกอบการ

แยกอโศกพุ่งพรวด

 จากการตรวจสอบของ “ฐานเศรษฐกิจ” พบว่า  ถนนสุขุมวิท ช่วงทางด่วนเฉลิมมหานคร-แยกอโศกมนตรี  ราคาประเมินที่ดินใหม่ปรับขึ้น 257% จากตํ่าสุด 210,000 บาทต่อตารางวาเป็น 750,000 บาทต่อตารางวา, แยกอโศกมนตรี-ซอยสุขุมวิท 40, 42, 59 ,63  ปรับขึ้น 200% โดยราคาประเมินตํ่าสุด 200,000 บาทต่อตารางวาปรับเป็น 600,000 ต่อตารางวา  เนื่องจากการเติบโตของเมือง ที่เอกชนเน้นพัฒนารูปแบบมิกซ์ยูส ผสามผสาน คอนโดมิเนียม โรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าเป็นต้น

อีกทำเลที่น่าจับตาจะเป็น รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ตัดกับ MRT สายสีนํ้าเงิน บนถนนลาดพร้าวบริเวณแยกรัชดาฯ-ลาดพร้าว ต้นทางของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองราคาปรับขึ้นสูงสุด 72.4%  ตํ่าสุด 38% หรือ จาก 145,000-180,000 บาทต่อตารางวาเป็น  250,000 บาทต่อตารางวา รวมถึง เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตะวันออก

อาทิ เขต ห้วยขวาง  แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกที่เติมเข้ามาบนถนน รัชดาฯ และพระราม9 ราคาประเมินใหม่ ปรับขึ้น 21.46 %  เป็นต้น ในพื้นที่เขตห้วยขวาง

แหล่งข่าวจากกรมธนารักษ์เปิดเผยว่า ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินทั้งเส้นทาง รวมทั้งส่วนต่อขยายราคาประเมินเฉลี่ยอยู่ที่   18.89% สูงสุด600,000 บาทต่อตารางวาทำเลอโศกมนตรี 

ตํ่าสุด 115,000 บาทต่อตารางวา ทำเลถนนอิสรภาพแต่ทั้งสองทำเลยืนราคาไม่มีการปรับราคาเพิ่มสำหรับทำเลที่ดินที่ปรับเพิ่มมากที่สุดที่ จะอยู่บริเวณ อโศกดินแดง บริเวณอาคารฟอร์จูน ทาวน์เวอร์ พระราม 9  อยู่ที่  450,000 บาทต่อตารางวาจากเดิม 250,000  บาทต่อตารางวา เพราะสามารถเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายอื่น อาทิ สีแดง สีส้ม และมีการพัฒนาต่อเนื่อง

ขณะสายสีม่วง ช่วงบางใหญ่บางซื่ออยู่ที่ 250,000 บาทต่อตารางวาปรับขึ้นจากเดิมไม่มากนัก เพราะปรับขึ้นจากรอบบัญชีก่อนแล้ว

สต็อกบ้านอ่วม 

ขณะดีเวลลอปเปอร์ มองว่า ราคาประเมินอาจจะกระทบต่อ สต็อกที่อยู่อาศัยจำนวนนับแสนหน่วยในเขต กทม.ทำให้ต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มในอัตราพาณิชย์ 0.3% นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทยสะท้อนว่าผู้ประกอบการได้รับผลกระทบแน่นอนจากการปรับขึ้นราคาประเมินที่ดินรอบใหม่

ขณะของขวัญของรัฐบาลที่ลดหย่อนค่าใช้จ่ายจากภาษีที่ดินลง15% อาจจะไม่มีผล เพราะจะไปเจ๊ากับราคาประเมินที่เพิ่มขึ้นปีหน้าโดยเฉพาะสต็อกบ้านที่ผู้ประกอบการจะรับภาระค่าใช้จ่าย

นอกจากนี้ต้องรับภาระค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% เป็น 1% เพิ่มขึ้น 0.99% เมื่อเทียบจากปีที่ผ่านมารัฐบาลลดหย่อน 0.01%อย่างไรก็ตามไม่แน่ใจว่านี่คือของขวัญหรือระเบิดลูกใหญ่จากรัฐบาล   เพราะมองว่าเป็นการซ้ำเติมเอกชน

ราคาประเมินที่ดินใหม่ดันรายได้กทม.เพิ่ม

ด้านแหล่งข่าวจากกทม.ระบุว่า  ราคาประเมินที่ดินใหม่ที่ปรับเพิ่มขึ้น จะส่งผลดีต่อการจัดเก็บภาษีที่ดินในทางกลับกันรัฐบาลลดจัดเก็บลง 15%  จะเป็นผลดีกับประชาชนแต่เชื่อว่าบางทำเลอาจจะปรับสูงขึ้นและบางทำเลอาจจะไม่เปลี่ยนแปลง ดังนั้นประชาชนสามารถตรวจสอบด้วยตนเองได้ที่กรมธนารักษ์