2564 ปีโหด  พิสูจน์มากกว่า ‘มืออาชีพ’

หากปี 2563 เปรียบเป็นสถานการณ์ท้าทายสูงสุดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะเต็มไปด้วยปัจจัยลบรุมเร้า โดยตลอด 10 เดือนที่ผ่านมา ทุกบริษัทพยายามปรับตัว เพื่อเข็นกำลังซื้อผู้บริโภค และผลักดันให้แผนงานเป็นไปตามเป้าหมาย สร้างการเติบโตให้ได้มากที่สุด ภายใต้เงื่อนไขจำกัดนั้น ปี 2564 ซึ่งต่างคาดกันว่า ผลกระทบจากวิกฤติโควิดยังคงลากยาว เศรษฐกิจฟื้นตัวแต่ยังไม่ดีนัก ถูกมองจะเป็นอีกจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาฯ อีกครั้ง โดยเฉพาะรูปแบบการแข่งขันในตลาดแนวราบที่สมบูรณ์แบบ เข้มข้นขึ้น ทั้งนี้ เจ้าตลาดโปรดักส์ทาวน์โฮมอย่าง “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม” (เดิม : บมจ.แผ่นดินทอง ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ โกลเด้นแลนด์) ซึ่งท้าทายด้วยเป้าหมายใหม่ Top 3 อสังหาฯไทย ยังคงประกาศเดินหน้าบุกทุกเซ็กเมนต์  24 โครงการ มองโอกาสด้วยกลยุทธ์เหนือชั้น โดยผู้บริหาร นายแสนผิน สุขี ระบุ ปีหน้าแข่งโหด พิสูจน์ความละเอียด แม่นยำ และความรอบคอบของมืออาชีพอย่างแท้จริง ท่ามกลางกับดักเรื่องหนี้ครัวเรือนของผู้บริโภคที่ต้องก้าวข้ามไปให้ได้ 

ตลาดแข่งโหด
    ประเมินว่าในปี 2564 นั้น แนวโน้มจีดีพีคงเติบโตขึ้น ตามคาดประมาณ 5% แต่เป็นการโตจากฐานที่ต่ำติดลบ 6-7% ในปีนี้  ซึ่งเป็นความเสี่ยงต่อการทำธุรกิจอสังหาฯอยู่ไม่นาน เพราะ ภาวะหนี้ครัวเรือนที่มีทิศทางสูงขึ้น ท่ามกลางสถานการณ์โควิด-19 ยังมีโอกาสระบาดซ้ำ ย่อมทําให้กำลังซื้อหดตัว และบางส่วนชะลอการตัดสินใจ ส่วนในภาคสินเชื่อนั้น พบอัตราการกู้ไม่ผ่าน (รีเจ็กต์) พุ่งสูงขึ้น แม้มีโอกาสจากดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำก็ตาม ไม่นับรวมปัจจัยเสี่ยงทางการเมือง หลังเกิดการชุมนุมยืดเยื้อรายวัน มีเพียงปัจจัยบวก จากการที่รัฐบาลเดินหน้าลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่อเนื่อง และรอลุ้นนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจใหม่ๆ แผนฟื้นฟูภาคการท่องเที่ยวให้กลับมา ฉะนั้น ภาพการแข่งขันในธุรกิจอสังหาฯ คงดุเดือด โดยเฉพาะในตลาดแนวราบ หลังจากผู้ประกอบการรายใหญ่คอนโดฯ เคลียร์สต็อกเริ่มหมด และจะหันมาบุกแนวราบกันอย่างเต็มที่ ยิ่งส่งผลให้ราคาที่ดินซึ่งเป็นข้อจำกัดเดิมปรับตัวสูงขึ้น จากดีมานด์คับคั่ง

    “รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ถอยไม่ได้ เพราะบีบให้ต้องพยายามเติบโต  ปีนี้จึงเร่งขายคอนโดฯ หวังเอากระแสเงินสด มาทำแนวราบปีหน้า ขณะนี้ทุกรายกำลังมองหาซื้อที่ดิน เราไม่เคยเห็นภาพ  1 ทำเล เกิดการแข่งขันนับ 10 แบรนด์ 10 โครงการแบบนี้มาก่อน และปีหน้าคงเข้มข้นขึ้นอีก” 

ส่ง 24 โครงการนำร่อง TOP3
    ทั้งนี้ ยอมรับว่า จากแนวโน้มดังกล่าวกระทบกับส่วนแบ่งทางการตลาดของบริษัทไม่น้อยแต่ไม่ได้กังวลยังคงวางเป้าหมายใหม่ หลังจากควบรวมอยู่ภายใต้อสังหาริมทรัพย์ใหม่ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)จำกัด (มหาชน) หรือ “FPT” ในการก้าวขึ้นเป็นอันดับ 3 ของผู้นำตลาดอสังหาฯด้านรายได้ระดับ 20,000 ล้านบาทในอีก 3 ปีข้างหน้าเนื่องจากเชื่อมั่น แบรนด์โกลเด้นท์ในทุกโปร ดักต์มีจุดแข็งซึ่งหลังจากภาวะหนี้ครัวเรือน ทำให้อัตรารีเจ็กต์ของบริษัทปรับสูงขึ้นอยู่ระดับ32% นั้น บริษัทจึงขยับเซ็กเมนต์ให้สูงขึ้น เช่น ทาวน์โฮมราคามากกว่า 2.5 ล้านบาทเปลี่ยนกลุ่มลูกค้าจากเดิมจับกลุ่มเอสเอ็มอีพ่อค้า-แม่ค้าสู่กลุ่มลูกค้าทำงานประจำที่มีความมั่นคงทางรายได้เป็นหลักส่วนบ้านแฝด (นีโอโฮม) ซึ่งเป็นผู้บุกเบิกตลาดจะเจาะกลุ่มราคา 5 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว 8 ล้าน บาท ทั้งในทำเลกทม.-ปริมณฑล และการขยายตลาดต่างจังหวัดควบคู่ ผ่านการเปิดโครงการใหม่ในปี 2564 จำนวน 24 โครงการ มูลค่า 29,800 ล้านบาท เป้ารายได้ 16,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% (ปี 2563 : 15,000 ล้านบาท) โดยมีแผนจัดซื้อที่ดินประมาณ 20 แปลง งบประมาณ 10,720 ล้านบาท 

เล็งโอกาสตลาดคอนโดฯ 
    นายแสนผิน ยังระบุว่า ขณะเดียวกัน บริษัทอยู่ระหว่างศึกษาโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียม อย่างต่ำ 1-3 โครงการ แต่รูปแบบจะต่างออกไป ภายใต้ชื่อ “ซิตี้โฮม” หรือทาวน์โฮม 3 ชั้น ราคา 15-40 ล้านบาท ทำเลในเมือง หลังรัฐบาลจ่อเปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาซื้อ-ลงทุนในตลาดดังกล่าวมากขึ้น ผ่านวิธีการให้วีซ่า (หนังสือเดินทาง) นานขึ้น ท่ามกลางการแข่งขันในตลาดน้อยลง ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับ การได้มาของที่ดิน ซึ่งต้องมีขนาดและราคาที่เหมาะสม ราว 20 ไร่ต่อแปลง  เช่น ในทำเล วิภาวดี, พระราม 9 และสาธุประดิษฐ์ เป็นต้น รวมถึงโปรดักต์คอนโดฯ โลว์ไรส์ ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ราคาขาย ไม่เกิน 1 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งสอดคล้องกับภาวะกลุ่มลูกค้า คนทำงาน คนโสด เพิ่งเริ่มต้นทำงาน รายได้ 3-4 หมื่นบาทต่อเดือน หลังเชื่อตลาดคอนโดฯยังมีโอกาส หดต่ำ และขึ้นลงตามวัฎจักร ตั้งเป้าเป็นพอร์ตเสริมสัดส่วนประมาณ 20% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า 

    “บริษัทกำลังมองหาที่ดินราคาไม่แพงมากเก็บ หลังจากมอนิเตอร์ตลาด พบช่วงโควิดรายที่ขายได้ดี มักเกิดจากความได้เปรียบในเชิงต้นทุนที่ดินซึ่งต่ำ ทำให้เคาะราคาขายได้ถูก อย่างไรก็ตาม มองตึกสูงยังมีความเสี่ยง รูปแบบโลว์ไรส์ จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจกว่า อีกทั้งปัจจัยสำคัญของคอนโดฯ ไม่ใช่แบรนด์ แต่คือทำเล โดยราคาไม่เกิน 1 แสนต่อตารางเมตร มีโอกาสไปต่อ”

เวทีพิสูจน์มืออาชีพ
    ทั้งนี้ หลังจากปัจจัยกดต่างๆทำให้ตลาดเกิดการเปลี่ยนแปลงรายเล็กบางส่วนล้มหายตายจาก สะท้อนจากบางส่วนหาทางออก เข้ามาเสนอขายโครงการทั้งที่อยู่ระหว่างการพัฒนา และขายไม่หมด ให้รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มากขึ้น อีกทั้งธนาคารเข้มงวดในการปล่อยพรีไฟแนนซ์ (สินเชื่อสำหรับผู้พัฒนา) เวทีการแข่งขันในช่วงปีหน้า จึงเป็นเวทีสำหรับรายใหญ่อย่างแท้จริง ซึ่งอาจไม่ได้อาศัยแค่ความเป็นมืออาชีพเท่านั้น เพราะปัจจัยท้าทายมีมากกว่าเก่า สภาวะแบบนี้ มองผู้พัฒนาฯ ต้องมีความรอบคอบและแม่นยำในการพัฒนาโปรดักต์ แบบเจาะลึกและละเอียดมาก ผ่านปรับตัวและตอบรับให้ทันกับทุกสถานการณ์ที่คาดเดาไม่ได้ ขณะบริษัทเอง ยังคงเน้นเรื่องของทำเลที่ตั้ง ราคา ฟังก์ชั่น และรูปแบบบ้านที่แตกต่างมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวในการแข่งขัน

หน้า 19-20  หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,628 วันที่ 19 - 21 พฤศจิกายน พ.ศ. 2563