คอนโดฯ BOI ไม่เกิน 1.5ล้าน พระเอก ฟื้นอสังหาฯ ไทย ถอดสูตรเจ้าพ่อ 'รีเจนท์ โฮม'

24 มิถุนายน 2565 - จากตัวเลขของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ณ ไตรมาส 1 ปี 2565 สะท้อนภาพการฟื้นตัวของตลาด 'ที่อยู่อาศัย' ในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล อย่างชัดเจน ทั้งแง่ การเปิดตัวขายใหม่ กว่า 2.9 หมื่นหน่วย มูลค่าเฉียด 1.07 แสนล้านบาท และยอดขายรวม ที่ดีขึ้นเกือบเท่ากับ 6 เดือนสุดท้ายของปี 2564 ที่ผ่านมา ด้วยอัตราดูดซับต่อเดือน ขยับจาก 2.7% สู่ 5% 

โดยเมื่อลงรายละเอียด พบตัวผลักดันสำคัญ มาจาก การกลับมาเปิดโครงการเพิ่มขึ้นมาก ในกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ซึ่งอยู่ภายใต้โครงการ BOI ผ่านการขออนุญาตส่งเสริมการลงทุนจากรัฐ แลกอานิสงส์มาตรการลดหย่อนภาษี  
และได้รับการตอบรับจากผู้ซื้ออย่างดี

โดยยอดขายใหม่ของคอนโดฯราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ยังส่งผลให้ยอดขายคอนโดฯรวม 3 เดือนแรกปีนี้ มีจำนวนปรับเพิ่มมาอยู่ที่ 19,055 หน่วย มูลค่ากว่า 6.6 หมื่นล้านบาท สูงสุดในทำเลโซนพระโขนง - บางนา - สวนหลวง และประเวศ ที่มีอัตราดูดซับยกทำเลสูงสุดถึง 13.6% อีกด้วย ทั้งหมดสะท้อนความเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างชัดเจน ถึงดีมานด์ที่เกิดขึ้น 

ลงทุน 'ปล่อยเช่า' คอนโดเหมายกล็อต 

เจาะลึก  นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า  ดีมานด์ คอนโดฯ กลุ่มราคา 1 -1.5 ล้านบาทต่อยูนิต ที่เร่งตัวขึ้นมามากนั้น นอกจากสะท้อน ความต้องการของผู้ซื้อ เพื่ออยู่อาศัยจริง ในโซนแหล่งงาน ตามสภาวะเศรษฐกิจ และความเสี่ยง แง่ดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งจะมีผลต่อจำนวนวงกู้สินเชื่อ และอัตราการผ่อนต่อเดือนแล้ว ยังมีดีมานด์ จากการซื้อเพื่อลงทุน ระยะยาว สำหรับการปล่อยเช่าอีกด้วย มีข้อมูล จากดีเวลลอปเปอร์ ว่า การซื้อของนักลงทุน เป็นลักษณะเหมาทีละล็อตหลายยูนิต เป็นเหตุผลหลัก ที่ผลักดันให้ภาพรวมยอดขายคอนโดฯ ช่วงครึ่งปีแรกปรับฟื้นตัวขึ้นมาอย่างน่าสนใจ 

" คอนโดฯราคาถูก มีเปิดขายให้เห็นมากขึ้น จากการที่ผู้พัฒนาเข้าไปเปิดพื้นที่ใกล้แหล่งงาน เปลี่ยนดีมานด์เช่าอยู่ มาเป็นการซื้อ จากราคาจับต้องได้ ส่วนอีกกลุ่มหนึ่งที่น่าสนใจ คือ การซื้อเพื่อลงทุนของรายย่อย รองรับการปล่อยเช่าในอนาคต แบบยกแพ็ค หลายยูนิต " 

ตลาดเช่า,ซื้อคอนโดฯฟื้น 1-3 ล.ฮอตสุด

สอดคล้องข้อมูลของ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ดอทคอม (DDproperty.com) ผ่านบัญชีผู้ใช้งานราว 3.5 ล้านคน โดยนางสาวกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการประจำประเทศไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมดีมานด์ตลาดที่อยู่อาศัย (บ้าน - คอนโดฯ) เริ่มผงกหัวขึ้นอย่างชัดเจน ท่ามกลางดัชนีราคาที่อยู่อาศัย ในพื้นที่ กทม. - ปริมณฑล ณ ครึ่งปีแรก ปรับตัวลดลงราว 7% (เทียบปี 2564)

ทั้งนี้ สถิติที่ผู้คนเข้ามาค้นหาหน่วยที่อยู่อาศัยมากที่สุด กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท ประมาณ 39% เป็นอันดับ 1 รองลงมาคือ 3-5 ล้านบาท ส่วนต่ำกว่า 1 ล้านบาท อยู่ที่ราว 7% โดยเฉพาะในตลาดเช่า จากก่อนหน้าอยู่ในภาวะซัพพลายล้นตลาด แต่ขณะนี้ได้รับการดูดซับจาก คนทำงาน และ ต่างชาติที่ทยอยเข้ามาในประเทศไทย โดยคอนโดฯ ยังเป็นซัพพลายส่วนใหญ่ของตลาด กทม.

เจ้าพ่อเผยสูตร'คอนโดถูก'รีดต้นทุน สู้เงินเฟ้อ

ขณะเมื่อพิจารณาความเคลื่อนไหว คอนโดฯราคาถูกในฝั่งผู้พัฒนาฯเอกชน คือ บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ จำกัด ภายใต้แบรนด์ 'รีเจ้นท์ โฮม' ซึ่งผลักดันหน่วยเข้าตลาดราว 1 หมื่นยูนิตต่อปี และมียอดขายสูงสวนทางเศรษฐกิจซบเซา โดยโครงการ ล่าสุด “รีเจ้นท์ โฮม บางนา”ราว 5,000 ยูนิต ทำยอดขายหมด 60% ภายในระยะ 2 เดือนเท่านั้น 

นายนิรัตน์ อยู่ภักดี  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รีเจ้นท์ฯ เผยสูตรการพัฒนาฯ กับ ข้อจำกัด 'เงินเฟ้อ' ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้อย่างน่าสนใจว่า ยอมรับ ขณะนี้ วัสดุก่อสร้างที่แพงขึ้น ทำให้บริษัทมีต้นทุนต่อปี เพิ่มขึ้นมา 750 ล้านบาทต่อปี มองระยะ 2 ปี (2565-2566) บริษัทจะมีต้นทุนเพิ่มถึง 1.5 พันล้านบาท แต่อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หนักใจ ตราบใดที่กำไรยังเหลือไม่ต่ำกว่า 10% ก็ยังสามารถพัฒนาออกสู่ตลาดได้ โดยพื้นฐานการพัฒนาโครงการ จะมีต้นทุน 3 ส่วนหลัก ได้แก่ ต้นทุนค่าที่ดินและค่าก่อสร้าง ราว 60% ,ค่าใช้จ่ายในการขาย-บริหาร 8% และ ต้นทุนทางการเงิน ราว 3-4% 

ผู้บริหารรีเจ้นท์ ระบุว่า การขอสิทธิ BOI ภายใต้เงื่อนไขราคาขายต่อยูนิตต้องไม่เกิน 1.2 ล้านบาท จำนวนตามสัญญา 4 หมื่นยูนิต เป็นข้อผูกมัด ยิ่งในสถานการณ์ราคาน้ำมันแพง วัสดุก่อสร้าง เหล็ก ปูน กระเบื้อง ปรับราคา และค่าที่ดินก็ยังแพงนั้น  ทำให้ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ ไม่กล้าเข้ามาลงทุน แต่บริษัทมีจุดแข็ง จากกิจการเดิมเป็น บริษัทรับเหมาก่อสร้าง ช่วยลดต้นทุนได้ราว 5-6% ไม่ต้องวางมัดจำสัญญาล่วงหน้า เทียบค่าก่อสร้างต่อปี 5 พันล้านบาท อาจต้องมีการจ่ายก่อนถึง 500 ล้านบาท ทำให้เงินล่องหน สูญเปล่าประโยชน์  อีกแง่ช่วยปรับลดต้นทุนวัสดุก่อสร้าง จากการสั่งซื้อวัสดุล็อกใหญ่ร่วมกัน ยิ่งเสนอจ่ายสดกับซัพพลายเออร์ ยิ่งจะทำให้ได้ราคาถูกลงกว่าปกติ 

อีกส่วน คือ การบริหารค่าใช้จ่ายในการขาย ใช้พนักงานหมุนเวียนโครงการเพียงไม่กี่คน และใช้การกู้เงินให้น้อย เพื่อไม่ต้องแบกภาระดอกเบี้ย โดยสัดส่วนปัจจุบัน บริษัทใช้เงินกู้ธนาคารเพียง 35% เท่านั้น ต่างจากทั่วไปที่มักจะสูงถึง 50-60%  

นายนิรัตน์ ยังมองว่า ในวิกฤติอาจเป็นโอกาส เนื่องจากขณะนี้ในอุตสาหกรรมก่อสร้าง มีจำนวนงานน้อยลง และราคาวัสดุก่อสร้าง เช่น เหล็ก เริ่มอยู่ในเทรนด์ขาลง แต่ดีมานด์ที่อยู่ฯเร่งขึ้น ซึ่งหากมีการวางกลยุทธ์ที่ดี วางแบบก่อสร้างอย่างเหมาะสมตั้งแต่เริ่ม ก็จะทำให้สามารถควบคุมต้นทุนการพัฒนาได้เช่นกัน 

" หากจะเข้ามาในตลาด ถือเป็นจังหวะที่ดี เพราะอำนาจต่อรองที่มีมากขึ้นในมือผู้พัฒนาฯ จากเดิมเป็นผู้รับเหมา ส่วนเงินเฟ้อที่คาดว่าจะอยู่ไปอีก 2 ปี ทางเดียวที่จะสู้ได้ คือ ใช้เงินกู้ให้น้อยที่สุด และปรับลดค่าใช้จ่ายการบริหาร ขณะวัสดุราคาแพง แนะให้ปรับใช้งานบริษัทแบบ C.M. (บริหารงานก่อสร้าง) โดยเราเป็นผู้จัดหาวัสดุให้ เพื่อเป็นการแก้เกม "

ทั้งนี้ มีรายงานว่า เพื่อเป็นการสนับสนุนให้คนไทยเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาถูกได้มากขึ้น สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เตรียมจะเสนอ ให้รัฐปรับปรุงเงื่อนไขของ "บ้านและคอนโด BOI"ที่ผู้พัฒนาจะได้รับสิทธิทางภาษี จากราคาไม่เกิน 1.2ล้านบาท ไปสูู่ 1.5 ล้านบาท เพื่อกระตุ้นให้ผู้พัฒนาต่างๆ เข้ามาลงทุนในตลาดดังกล่าวกันมากขึ้น เพิ่มกำไรส่วนต่าง ท่ามกลางอัตราเงินเฟ้อเร่งตัว ส่งผลต่อต้นทุนการก่อสร้าง