ตลาดอสังหาฯปี2565 ผ่านจุดต่ำสุดฟื้นตัว15 – 20%

มีคำถามว่าประเทศไทยผ่านจุดต่ำสุดของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์แล้ว? คาดว่าปี 2565 นี้ ตลาด จะฟื้นตัวกลับมา 15-20% โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบจะฟื้นตัวได้เร็วที่สุด

ทั้งนี้นายโสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) สะท้อนผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยงานสัมมนา “ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย” เมื่อวันที่21มกราคม2565 ว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ณ สิ้นปี 2564 หดตัวลง โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อลดลง และกลุ่มนักลงทุนต่างชาติยังไม่กลับมา

ดีเวลลอปเปอร์ จึงเร่งระบายสต็อกเก่า และชะลอการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ โดยจำนวนโครงการเปิดใหม่ ลดลง -9.9% จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ลดลง -7.4% มูลค่าโครงการเปิดใหม่ลดลง -17.2% จากสิ้นปี 2563 ในขณะที่ ราคาเฉลี่ยอสังหาฯ เปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น + 16.6% การลดจำนวนโครงการเปิดใหม่นี้ ส่งผลให้อุปทานคงเหลือสะสมลดลง -2.5% จากปี 64 จากเดิม 213,728 หน่วยในปี 2564 เหลือ 211,770 หน่วย ณ สิ้นปี 2564

โดยต้องใช้เวลา 40.4 เดือนจึงจะขายหมด (หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย) ถึงแม้ว่าจำนวนอุปทานคงเหลือสะสมจะลดลงไปไม่มากนัก เนื่องจากมีโครงการเปิดขายใหม่เข้ามาในตลาดด้วย แต่ก็เป็นแนวโน้มที่ดี เนื่องจากในปีที่ผ่านมา ยอดขายได้มีมากกว่ายอดเปิดตัวโครงการใหม่ โดยขายได้รวม 75,364 หน่วย ในขณะที่จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ในปีนี้มีเพียง 60,489 หน่วยเท่านั้น

ราคาเพิ่มขึ้น เพราะโครงการเดียว?

ที่น่าสนใจ คือ ราคาเฉลี่ยโครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้นมากถึง +16.7% จากปีก่อนหน้า อยู่ที่ 4.59 ล้านบาท/หน่วย ณ สิ้นปี 2564 ทำให้คาดว่า ดีเวลลอปเปอร์ เน้นเปิดขายโครงการราคาแพง แต่ความจริงแล้ว ราคาเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นเกิดจากการเปิดตัวโครงการอสังหาฯ เพียงโครงการเดียว นั่นคือ โครงการ The Forestias โดย MQDC ที่มีมูลค่าโครงการสูงราว 45,892 ล้านบาท (มูลค่าเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยย่อย 6 โครงการที่เปิดขายแล้วในปี 2564)

ซึ่งมีมูลค่ามากถึง 16% ของมูลค่าโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งปี 2564 หากไม่นับโครงการ The Forestias ราคาเฉลี่ยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในปี 2564 จะอยู่ที่ประมาณ 3.9 ล้านบาท ใกล้เคียงกับราคาเฉลี่ยในปีก่อนหน้า เนื่องจากปีนี้มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1.2 ล้านบาท

เข้ามาในตลาดเป็นจำนวนมาก จากมาตรการส่งเสริมการลงทุนที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย คอนโด BOI ในเขต กทม.-ปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) ราคาขายไม่เกิน 1.2 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอย 24 ตารางเมตร

ผ่านจุดต่ำสุด?

ตั้งแต่เกิดวิกฤตโควิด-19 เมื่อปลายปี 2562 ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน 2 ปีที่ผ่านมาซบเซาลงไปมากเลยทีเดียว ตั้งแต่ปี 2563-2564 มีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเป็นอย่างมาก เนื่องจากกำลังซื้อที่ลดลง และนักลงทุนต่างชาติหายไป ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชะลอการเปิดตัวโครงการเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ซึ่งมีราคาแพง และลูกค้าหลักคือกลุ่มนักลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติ

อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 2565 นี้อาจจะกลับมาหลังจากที่สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ดีขึ้นแล้ว โครงการที่รอเปิดตัวมานานนี้อาจกลับมาขายอีกครั้ง

แนวราบมาแรง

แม้ภาพรวมจำนวนการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์จะลดลงทุกประเภทอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นโครงการแนวราบ หรือ คอนโดมิเนียม ในช่วง 2 ปีหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 (ปี 2563-2564) แต่ยอดซื้อโครงการแนวราบยังไปได้ดี ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมยอดขายลดฮวบไปกว่าครึ่ง แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคหันความต้องการไปซื้อ อยู่อาศัยในโครงการแนวราบ ทำให้โครงการแนวราบแทบไม่ได้รับผลกระทบ และน่าจะฟื้นตัวได้เร็วที่สุด

เมื่อเปรียบเทียบสัดส่วนหน่วยขายได้สะสมกับสัดส่วนอุปทานสะสมทั้งหมดในตลาดคอนโดมิเนียม มีสัดส่วนหน่วยขายได้ต่ออุปทานสะสมทั้งหมด  ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งจาก 46% ในปี 2561 เหลือเพียง 25% ในปี 2564 เท่านั้น ในขณะที่โครงการแนวราบ ทาวน์เฮาส์ และ บ้านเดี่ยว มีสถานการณ์ที่ไม่ต่างจากก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 มากนัก โดยมีสัดส่วนหน่วยขายได้ต่ออุปทานสะสมทั้งหมดคงที่

โดยทาวน์เฮาส์มีสัดส่วน 33% และบ้านเดี่ยว 26% ในปี 2561 และมีสัดส่วนที่ 25% ในปี 2564 แสดงให้เห็นว่าโครงการแนวราบแทบไม่ได้รับผลกระทบ เทรนด์ผู้บริโภคหันหาซื้อโครงการแนวราบอยู่อาศัยกันมากขึ้น โดยส่วนใหญ่ที่ขายได้เป็นการระบายสต็อกเดิม เนื่องจากมีโครงการเปิดใหม่น้อยกว่ายอดซื้ออสังหาฯ ทำให้อุปทานเหลือขายในตลาดลดลงในระยะเวลา 4 ปีที่ผ่านมา

ตลาดที่อยู่อาศัยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงตั้งแต่ปี 2561-2564 โดยในปี 2564 มีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่เพียง 60,489 หน่วย ลดลง -7.4% จากปีก่อนหน้า ส่งผลให้มูลค่าโครงการเปิดใหม่ลดลง -17.2% จากปี 63 เหลือ 277,626 ล้านบาท อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 2565 จะมีการเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้น 15%-20% หรือเปิดตัวราว 70,000 - 80,000 หน่วย ส่งผลให้มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 10% หรือประมาณ 305,389 ล้านบาท

ในขณะที่ราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในปีนี้คาดว่าจะลดลงประมาณ 10% เนื่องจากไม่มีการเปิดตัว Mega Project มูลค่าสูงเหมือนโครงการ Forestias ทำให้ราคาเฉลี่ยกลับมาอยู่ราว 4.19 ล้านบาท/หน่วย

การเปิดตัวโครงการใหม่ที่หดตัวลงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ตลาดดูดซับอุปทานเหลือขายที่มีอยู่มากถึง 211,770 หน่วย ณ สิ้นปี 2564 ลดลงไป -2.5% จากปีก่อนหน้า หากต้องระบายอุปทานเหลือขายนี้ให้หมดต้องใช้เวลามากถึง 40.4 เดือน (ในกรณีที่ไม่มีโครงการเปิดใหม่เลย) ทั้งนี้หากในปี 2565 ผู้ประกอบการหันมาเปิดตัวโครงการมากเกินไปก็อาจทำให้สถานการณ์กลับตาลปัตรได้

ปัจจัยบวก-ลบ ปี 2565

สำหรับปี 2565 นี้นอกจากจะมีแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มแล้ว ยังมีปัจจัยที่น่าสนใจซึ่งจะส่งผลตต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก นางสาวกัญญารัตน์ กาญจนวิสุทธิ์ นักวิเคราะห์อาวุโส Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์ คาดว่าตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มฟื้นตัวในปี 2565 ทั้งโครงการแนวราบ และคอนโดมิเนียม ตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจซึ่งคาดว่าจะฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป

โดยมองว่าในปีนี้ ผลิตภัณฑ์มวลรวมประเทศ(GDP )จะโต 3% กว่า ๆ และจากการที่อุปทานที่อยู่อาศัยเหลือขายที่ลดลง เนื่องจากการเปิดตัวโครงการลดลง โดยคาดว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ จะกลับมาเปิดตัวโครงการมากขึ้นในช่วงกลางปี 2565 โดยเน้นที่การเปิดตัวโครงการแนวราบเพื่อรับเทรนด์ที่อยู่อาศัยในยุค New Normal

ด้านนายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด คาดว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปี 2565 จะเติบโต 5-20% ขึ้นอยู่กับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก และมาตรการฟื้นฟูเศรษฐกิจของประเทศ