'อู่ตะเภา' ที่พุ่ง 3 เท่า! 'นายทุน' เก็งกำไร

ที่ดินรอบอู่ตะเภาราคาพุ่งรับประมูลสนามบิน-รถไฟความเร็วสูง-ท่าเรือแหลมฉบัง สร้างมอเตอร์เวย์ โฟกัสทำเลบ้านฉางที่อยู่อาศัยชั้นดี ติดถนนสุขุมวิท 12-13 ล้าน มีบิ๊กทุนขอซื้อยังไม่ขาย ขณะถนนสายรอง ตรอก ซอย ไร่มัน ไม่เกิน 1 ล้าน ขยับ 3-4 ล้าน

ภาพการลงทุนโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี เริ่มชัดขึ้น จากการเปิดประมูลสนามบินอู่ตะเภา รถไฟความเร็วสูง อีกทั้งการเร่งงานก่อสร้างส่วนต่อขยายมอเตอร์เวย์ ส่งผลการลงทุนในพื้นที่เริ่มคึกคักขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย

 

[caption id="attachment_355976" align="aligncenter" width="335"] ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียลเอส เตท จำกัด (มหาชน) (ESTAR)[/caption]

นายต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียลเอส เตท จำกัด (มหาชน) (ESTAR) เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ขณะนี้เริ่มเห็นภาพชัดของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานรัฐในพื้นที่อีอีซี ทั้งการก่อสร้างโครงการมอเตอร์เวย์ โครงข่ายของถนนการประมูลเทอร์มินัล 3 ของสนามบินอู่ตะเภา ตลอดจนท่าเรือแหลมฉบัง ฯลฯ ส่งผลให้พื้นที่รอบสนามบินคึกคัก โดยเฉพาะถนนสุขุมวิท บริเวณจุดขึ้นลงมอเตอร์เวย์ ราคาขยับต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นเส้นทางหลักเชื่อมพัทยา จ.ชลบุรี และใกล้กับนิคมฯมาบตาพุด การซื้อขายที่ดินราคากว่า 10 ล้านบาท ทั้งนี้ ทำเลที่น่าจับตากลายเป็นแลนด์มาร์กที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่ อ.บ้านฉาง รัศมีห่างจากนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดประมาณ 10-15 กิโลเมตร เนื่องจากเป็นโซนธรรมชาติอยู่ต้นลม ขณะโซนนิคมมักไม่นิยมอยู่อาศัย เนื่องจากมีปัญหาเกี่ยวกับมลพิษ ทำให้ราคาที่ดินไม่แพง

"ราคาที่ดินขยับขึ้นเรื่อย ๆ ถนนสุขุมวิทมีการบวกราคากันอย่างสนุกสนาน เนื่องจากเดินทางง่ายหากไปพัทยา และใกล้มาบตาพุด ซึ่งเป็นแหล่งงาน"


ไร่ละ 10 ล้าน ไม่ขาย
นายพิชัย พิชเยนทรโยธิน ผู้อำนวยการฝ่ายโครงการ อีสเทอร์น สตาร์ เสริมว่า จากการขยับของภาครัฐส่งผลให้เจ้าของที่ดินเริ่มนำที่ดินออกขาย โดยทำเลติดถนนสุขุมวิทรัศมีรอบอู่ตะเภาราคาซื้อขายเฉลี่ย 10 ล้านบาท แต่เมื่อนักลงทุนขอซื้อกลับไม่ขายและขยับราคาขึ้นเป็น 12-13 ล้านบาท โดยขยับหนีไปเรื่อย ๆ เมื่อเทียบจากช่วง 5 ปีก่อน ราคาซื้อขายเพียง 3-4 ล้านบาทต่อไร่เท่านั้น หรือ หากทำเลดี ๆ ใกล้ชุมชนราคา 5-6 ล้านบาท ทั้งนี้ เกิดจากความชัดเจนของโครงการขนาดใหญ่ของรัฐในโครงการอีอีซีมีการขับเคลื่อน เช่น สนามบินอู่ตะเภา รถไฟเชื่อม 3 สนามบิน ฯลฯ ส่งผลให้ที่ดินแปลงใหญ่ติดถนนสายหลักขนาด 10-20 ไร่ มีการจับจองจากนายทุนและนักเก็งกำไร

ไม่เพียงแต่ที่ดินติดถนนสุขุมวิท ซึ่งเป็นถนนสายหลัก อ.บ้านฉาง เท่านั้น ราคาที่ดินตามถนนสายรอง ตรอก ซอย ต่างขยับขึ้นตามไปด้วย จากไร่มันสำปะหลังราคาเฉลี่ยไม่เกิน 1 ล้านบาท กลับขยับเป็น 3-4 ล้านบาท เรียกว่าสูงขึ้นค่อนข้างมาก 2-3 เท่า




พฤกษา-ศุภาลัย บุกระยอง
อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการจากส่วนกลางขยับเข้าพื้นที่ จ.ระยอง โดยค่ายศุภาลัยปักหมุดในเขตอำเภอเมือง ขณะค่ายพฤกษาเปิดโครงการ อ.ปลวกแดง เขตนิคมอุตสาหกรรมเชื่อว่าน่าจะมีการขยายโครงการต่อเนื่อง ซึ่งทำเลนี้ราคาที่ดินต่างขยับขึ้นเช่นเดียวกัน

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ศุภาลัยขึ้นโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบใน จ.ระยอง ประมาณ 5 โครงการ เจาะทำเลถนนสายรองที่แตกแขนงจากถนนสุขุมวิทรอบนิคมอุตสาหกรรมแหล่งงานขนาดใหญ่ แม้ว่าราคาที่ดินขยับขึ้นจากโครงการอีอีซี แต่ราคาพอซื้อบ้านจัดสรรได้ หากเทียบกับกรุงเทพมหานคร นอกจากนี้ ยังมีรถไฟความเร็วสูงที่น่าจะรองรับคนจากระยองเข้ากรุงเทพฯ และพื้นที่ใกล้เคียงได้สะดวก รวมทั้งสนามบินอู่ตะเภาที่เสริมศักยภาพให้กับพัทยา จ.ชลบุรี และระยอง

 

[caption id="attachment_355979" align="aligncenter" width="446"] ©Google Map[/caption]

นายหน้าเสนอขายที่วุ่น
นางสาวอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริซี่ เฟลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า นอกจากเป็นดีเวลอปเปอร์พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว ยังลงทุนด้านโรงงานอุตสาหกรรมชุบเหล็ก ล่าสุด มีนายหน้าเสนอขายที่ดินทำเลบ้านฉาง ซึ่งเป็นไร่มันสำปะหลัง บอกขายราคา 1-2 ล้านบาทต่อไร่ ทั้งนี้ ยังไม่ตัดสินใจซื้อ เนื่องจากยังไม่เห็นพื้นที่จริง ซึ่งราคาต่ำขนาดนี้อาจอยู่ห่างจากถนนสุขุมวิทค่อนข้างมาก ส่วนที่ดินติดถนนสุขุมวิทโซนอีอีซีราคาวิ่งไป 10 ล้านบาทขึ้นไปแทบทั้งสิ้น แต่ทั้งนี้ หากจะลงทุนโครงการในพื้นที่กรณีที่อยู่อาศัยสามารถซื้อที่พัฒนาได้ในช่วงนี้ เพราะเริ่มเห็นเค้าโครงการก่อสร้างถนน แต่หากเป็นโรงงานอุตสาหกรรมต้องดูพื้นที่อย่างละเอียด แม้ที่ดินแพงก็ซื้อหากมีเส้นทางขนส่ง น้ำ ไฟ ลงพร้อมเสียก่อน

ด้าน นายนิธิ นาคะเกศ กรรมการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในฐานะผู้ก่อตั้งสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.ระยอง สะท้อนว่า ภาพการลงทุนในอีอีซีจะเห็นชัดขึ้นจากการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูง การก่อสร้างเทอร์มินัล 3 สนามบินอู่ตะเภา และบ้านฉางราคาขยับสูงขึ้น และจากการสำรวจพบว่า คอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรใน จ.ระยอง เริ่มขายดีขึ้น เมื่อเทียบจากก่อนหน้านี้

 

[caption id="attachment_355980" align="aligncenter" width="503"] ©Google Map[/caption]

แปดริ้วเชื่อมอู่ตะเภา
นายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.ฉะเชิงเทรา สะท้อนว่า ฉะเชิงเทราหนึ่งในจังหวัดอีอีซี ที่มีความเคลื่อนไหวด้านราคาที่ดินเช่นกัน โดยเฉพาะรอบสถานีรถไฟความเร็วสูงแปดริ้ว ต.วังตะเคียน อ.เมือง บริเวณถนนสุวินทวงศ์ ราคาขยับไปไร่ละ 12 ล้านบาท จาก 3 ปีก่อน 3-4 ล้านบาทต่อไร่ และแนวโน้มน่าจะขยับต่อได้อีก ขณะที่ดินแปลงใหญ่ตกอยู่ในมือนายทุนทั้งหมดสำหรับแปดริ้ว

ยอมรับว่า ที่ดินขยับต่อเนื่อง นอกจากที่ดินรอบสถานีรถไฟความเร็วสูงแล้ว ที่รอบสนามบินอู่ตะเภายังมีความเคลื่อนไหวจากการประมูลโครงการ ขณะเดียวกันมองว่า ฉะเชิงเทรายังสามารถเชื่อมไปยังอู่ตะเภาหลายเส้นทาง โดยเฉพาะจากนิคมเกตเวย์ อ.แปลงยาว วิ่งออกทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 331 เข้าโซนระยอง สัตหีบ ซึ่งไม่ไกลจากสนามบินอู่ตะเภา ที่สามารถเป็นฟีดเดอร์ช่วยขนส่งสินค้าในอุตสาหกรรมแปดริ้วไปทางดังกล่าวได้


……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,422 วันที่ 29 พ.ย. - 1 ธ.ค. 2561 หน้า 01+15

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● 'อู่ตะเภา' ยกเลิกสัดส่วนผู้บริหารสนามบินถือหุ้น 15% เปิดกว้างเอกชนยื่นซองประกวดราคา
● 'กองทัพเรือ' ผนึก 'อีอีซี' เปิดเวทีให้ข้อมูล 42 เอกชนไทย-เทศ ซื้อซองประมูล 'อู่ตะเภา'