รู้ก่อนได้เปรียบกับ IRR(อัตราผลตอบแทนภายใน)

ถือว่าเป็นข่าวดีที่จะสัมฤทธิ์ผลในเวลาอันใกล้นี้ สำหรับนักลงทุนที่ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์(Property Fund) กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน(Infrastructure Fund) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) จะได้พบการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการเปิดเผยข้อมูล ที่กำหนดให้นำเสนอในพื้นที่ประมาณ 5 หน้า สั้น กระชับ เข้าใจง่ายขึ้น และที่สำคัญคือ ผู้ลงทุนสามารถใช้เปรียบเทียบระหว่างกองทุนรวม REIT ที่สนใจได้ โดยรูปแบบใหม่จะนำเสนอในรูปแบบ Fact Sheet ในแบบรายงาน 56-REIT 1 และรายงาน 56-REIT 2 ของกองทุนรวม/REIT กำหนดเผยแพร่ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2564

นอกจากปรับรูปแบบให้เข้าใจง่ายขึ้นแล้ว การเพิ่มข้อมูลผลตอบแทนระยะสั้นและระยะยาวของการลงทุนในสิทธิการเช่า(leasehold) เพื่อให้ผู้ลงทุนทราบนั้น ก็เป็นสิ่งที่จำเป็นไม่น้อยเช่นกัน เนื่องจากยังคงมีนักลงทุนที่มีข้อสงสัยหรือยังไม่เข้าใจรูปแบบการลงทุนประเภทนี้อย่างชัดเจน โดยอาจคาดหวังว่า จะได้รับเงินทุนบางส่วนคืน เมื่อสิทธิการเช่าสิ้นสุดลงเหมือนกับการลงทุนที่ถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์(Freehold ) แต่แท้ที่จริงแล้ว กองทุนรวม/ REIT นั้นจะมีสิทธิในการจัดหาผลประโยชน์ในช่วงระยะเวลา leasehold เท่านั้น และมูลค่าของทรัพย์สินที่ลงทุนจะทยอยลดลงเรื่อยๆ และปรับลงลงอย่างรวดเร็วในช่วงระยะเวลาใกล้จะครบอายุ leasehold หากกองทุนรวม/ REIT ไม่มีการลงทุนเพิ่ม มูลค่าทรัพย์สินที่ลงทุนจะเหลือศูนย์ (0) ณ วันสิ้นสุดสัญญา

สำนักงาน ก.ล.ต.จึงออกประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุนที่กำหนดหลักเกณฑ์การเปิดเผยข้อมูลผลตอบแทนที่ ทจ.34/2563 ( https://capital.sec.or.th/webapp/nrs/nrs_main_search.php?chkPost=1 ) มีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2564 ที่ผ่านมา กำหนดให้กองทุนรวม / REIT ที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหา ริมทรัพย์ จัดทำข้อมูล/ เปิดเผยข้อมูลเพิ่มเติม อาทิ

1.ผลตอบแทนระยะยาวของกองทุนรวม/ REIT (Internal Rate of Return: IRR) รวมถึงกรณีที่กองทุนรวม/ REIT นั้นๆ ได้จัดทำประมาณการผลตอบแทนระยะสั้น เพื่อวัตถุประสงค์ในการระดมทุน ให้แสดงข้อมูลผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาประมาณการ แยกออกเป็นเงินปันผลส่วนที่เกิดจากการดำเนินงานปกติและเงินปันผลจากการสนับสนุนผลตอบแทน และสำหรับกองทุนรวมอสังหา ริมทรัพย์ที่มีทรัพย์สินหลักเป็นสิทธิการเช่าเพียงอย่างเดียว ให้เปิดเผยประมาณการ IRR และให้เปรียบเทียบกับประมาณการปีก่อนหน้าและอธิบายถึงความแตกต่างด้วย

2.เปิดเผยรายงานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แก่ผู้ลงทุนในช่องทางที่เข้าถึง หรือ Download ได้ง่าย เช่น QR Code หรือ Link URL ประโยชน์ที่ชัดเจนจากการเปิดเผยข้อมูลเพิ่มเติมนั้น ผู้ลงทุนสามารถใช้ข้อมูลมาประกอบการตัดสินใจลงทุนได้โดยมีช่องทาง เข้าถึงข้อมูล และเหตุผลที่ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินนำมาใช้ในการประเมินมูลค่า และสมมติฐานการปรับเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในระยะเวลาสิทธิการเช่าที่เหลืออยู่นอกจากนั้น ผู้ลงทุนสามารถติดตามการเปลี่ยน แปลงและเหตุผลในการเปลี่ยนแปลง IRR ในแต่ละปีได้อีกด้วย

สำหรับประโยชน์ในภาพรวมต่อกองทุนรวม/ REIT พบว่า การได้รับทราบข้อมูลประมาณการ IRR อย่างต่อเนื่องจะสร้างความเข้าใจ และส่งเสริมให้ผู้ลงทุนถือครองการลงทุนในระยะกลางถึงยาวแทนที่จะลงทุนระยะสั้น ทั้งยังเป็นการลดความเข้าใจผิดของผู้ลงทุนว่า จะได้รับผลตอบแทนหรือเงินปันผลในอัตราที่สูงเหมือนในช่วงปีแรก ๆ ของการลงทุนไปตลอดอายุของการลงทุน โดยยังคงได้รับเงินลงทุนคืนภายหลังสิ้นสุดอายุกองทุนรวม/ REIT และยังลดความวิตกกังวลของผู้ลงทุน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่พบว่ามูลค่าจากการประเมินสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็วและในจำนวนสูงก่อนจะสิ้นสุดสัญญาเช่า ซึ่งความเข้าใจที่ทั่วถึงของนักลงทุน จะส่งผลทางอ้อมต่อราคาหน่วยลงทุน/หน่วยทรัสต์ในตลาด หลักทรัพย์ ให้มีเสถียรภาพมากขึ้นอีกด้วยเช่นกัน

คอลัมน์มันนี่ดีไอวาย

โดย : ณรงค์ศักดิ์ ปลอดมีชัย

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร

บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด

หน้า 14 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,662 วันที่ 18 - 20 มีนาคม พ.ศ. 2564