จับตา รังสิต-นครนายก ฮับใหม่ บ้านหรู

                การพัฒนาพื้นที่เฉพาะโดยรอบโครงการวงแหวนอุตสาหกรรม ความหวังใหม่ตลาดที่อยู่อาศัย โดยมียุทธศาสตร์การวางผังเมืองใหญ่เป็นตัวกำหนด สร้างความคึกคักให้กับทำเลตลอดแนวถนนใหญ่ รังสิต - นครนายก อย่างต่อเนื่อง หลังพบผู้ประกอบการรายใหญ่ แห่ปักหมุดโครงการแนวราบ รับเรียลดีมานด์กระจุกตัวสูง ซึ่งเดิมเป็นโปรดักส์ระดับกลาง-ล่าง สู่การแข่งขัน กลุ่ม 5-10 ล้านบาทมากขึ้น ขณะนายสุนทร สถาพร กรรมการผู้จัดการ บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด เผย สัญญาณดังกล่าว เกิดจากทำเลมีแนวโน้มเติบโตดี เป็นศูนย์กลางความเจริญแห่งใหม่ย่านรังสิต ขณะเดียวกัน ราคาที่ดินพุ่งสูง ตามการซื้อ-ขาย ขนาดแปลงเล็ก,ใหญ่  คาดอนาคต ผังเมืองชัด แหล่งงานขยายตัว ดันความต้องการกลุ่มบ้านแพงอีกระดับ ดึงดูดแบรนด์ใหญ่แข่งชนสนั่นไม่รู้จบ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านหรูราคาแพง

รังสิต-นครนายกทำเลขยาย

                การวางผังพัฒนาพื้นที่เฉพาะโดยรอบโครงการวงแหวนอุตสาหกรรมนั้น เป็นส่วนสำคัญต่อการขยายตัวของแหล่งที่อยู่อาศัยอย่างมาก โดยปัจจุบันแบ่งออกเป็น 4 โหนด 4 มุมเมืองสำคัญ รอบพื้นที่เศรษฐกิจของกทม. ได้แก่ โซนที่มุ่งหน้าไปยังภาคตะวันออก บางนา-ตราด-วงแหวน ซึ่งปัจจุบันกลายเป็นทำเลที่อยู่อาศัยชั้นดีของกลุ่มบ้านแพงอย่างสมบูรณ์แบบ ,โซนตะวันออกเฉียงเหนือ เวสเกต-วงแหวน โดยมีความคึกคักด้านการค้า เศรษฐกิจ, โซนใต้ พระราม 2 -วงแหวน อยู่ระหว่างการพัฒนาสาธารณูปโภค และสุดท้ายที่มองว่าน่าจับตามองมากสุด คือ โซนตะวันออกเฉียงใต้ของกทม. รังสิต-นครนายก-วงแหวน โซนที่อยู่อาศัยสำคัญ ของจังหวัดปทุมธานี ซึ่งเป็นจังหวัดอันดับ 3 ของประเทศ ที่มีโครงการเปิดใหม่หนาแน่นรองจาก กทม.และนนทบุรีเท่านั้น โดยมีหน่วยเปิดใหม่ต่อปีเฉพาะรังสิต -นครนายก ราว 2 พันหน่วย สะสมรวมประมาณ 8 หมื่นหน่วย ทั้งนี้ มาจากการเติบโตของเรียลดีมานด์เก่าและใหม่   หลังโซนดังกล่าว เป็นพื้นที่กระจุกตัวของ สถานศึกษามากที่สุด ,เป็นย่านพาณิชยกรรม ,และมีแหล่งงานสำคัญ อย่าง นิคมอุตสาหกรรมนวนครรองรับ ดึงดูดโครงการเปิดใหม่คึกคัก ขณะราคาที่ดินติดถนนใหญ่นั้น เพิ่มสูงขึ้นอย่างน่าสนใจ เช่น ขนาดแปลงใหญ่ 100 ไร่ เฉลี่ยราคาซื้อ-ขาย จะอยู่ที่  8-12 ล้านบาท ส่วนแปลงขนาดกลาง 40 ไร่ ราคาขาย 12-18 ล้านบาท และ ขนาดแปลงเล็ก 10 ไร่ มีการซื้อขายอยู่ที่ 20-24 ล้านบาท เป็นต้น

จับตาแข่งดุบ้านแพง

                อย่างไรก็ตาม โปรดักส์แนวราบ ในโซนรังสิต-นครนายก-วงแหวน ช่วงปี 2563 นั้น เกิดความเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด หลังจากเดิม มักเป็นโครงการที่ถูกพัฒนาจากผู้ประกอบการท้องถิ่น และรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บ้าง แต่ก็จะคึกคักแค่ในกลุ่ม 3-5 ล้านบาท และมีทาวน์โฮมระดับล่างราคาไม่ถึง 2 ล้านบาทประปราย แต่ปัจจุบัน แนวถนนใหญ่ มีโครงการใหม่โดยแบรนด์ใหญ่เรียงแนวตลอดฝั่ง เช่น เอพี, เอสซี เอสแสท ,ศุภาลัย และพฤกษา เข้ามาในพื้นที่ ชนสนั่นแข่งในตลาด 5-10 ล้านบาท และได้รับการตอบรับจากลูกค้าดี ขณะเดียวกัน คาดในอนาคต หากผังเมืองภาพใหญ่ของประเทศ มีความชัดเจน ซึ่งจะผลักดันให้ย่านดังกล่าว มีการขยายตัวในกลุ่มการค้า -พาณิชยกรรม ได้สมบูรณ์มากขึ้น ตามความหนาแน่นของจำนวนประชากรนั้น เมื่อประกอบกับเส้นทางคมนาคม การขนส่ง ที่ดี มีสถานศึกษา และแหล่งงานขนาดใหญ่ควบคู่ จะทำให้เกิดดีมานด์ที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับบนมากยิ่งขึ้น เชื่อราคา 10-20 ล้านบาทมีแนวโน้มเติบโตดี

                “อนาคต รังสิต วงแหวน จะแข่งขันแนวราบดุขึ้นอีก โดยเฉพาะบ้าน 10-20 ล้านบาท เพราะเมื่อเมืองถูกพัฒนาผ่านผังเมืองใหญ่ได้สมบูรณ์แบบ มีแหล่งงานมากขึ้น จะนำมาซึ่งความต้องการที่อยู่อาศัย ซึ่งจะดึงดูดให้แบรนด์ใหญ่ๆ หลั่งไหลเข้ามาแข่งขันไม่รู้จบ”

กลุ่มบ้านแพงไปต่อ

                ทั้งนี้ นายสุนทร กล่าวว่า ต้องยอมรับ ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยยังมีความท้าทายสูง ในแง่กำลังซื้อที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิดและเศรษฐกิจ พบลูกค้ามีอัตราถูกธนาคารปฎิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์)มากขึ้น จากความไม่มั่นคงทางรายได้ และเงินเดือนลดลง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคา 2-3 ล้านบาท มียอดรีเจ็กต์ราว 30-40% ขณะกลุ่มบ้าน มากกว่า 5 ล้านบาท ขยับขึ้นมา 25-30% ส่วน ราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป อยู่ที่ 5-10% เท่านั้น ซึ่งบ่งบอกว่า แม้ตลาดภาพรวมไม่ดีจากปัญหาหนี้ครัวเรือนกดทับ แต่เซกเม้นท์กลาง-บน มีความเสี่ยงต่ำน้อยกว่าในกลุ่มระดับล่าง ซึ่งหากผู้ประกอบการปรับตัว มีโปรโมชั่นดึงดูด รวมถึงโปรดักส์มีคุณภาพ ก็ยังมีโอกาสเจาะกำลังซื้อได้ โดยมีกลุ่มลูกค้าที่มีเสถียรภาพทางการเงินรองรับ

                “แนวโน้มกลุ่มบ้านแพง อัตรารีเจ็กต์ไม่ได้น่ากังวล เพราะพบกลุ่มคนมีกำลังซื้อ ไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจยังแข็งแกร่ง ซึ่งคนกลุ่มนี้ กำลังมองหาโอกาสจากการถือครองโปรดักส์ที่มีคุณภาพและราคาดี ฉะนั้น การเปิดโครงการใหม่ในภาวะนี้ ยังสามารถทำได้”

ปักโครงการ 2.1 พันล้านบาท

                ทั้งนี้ 4 ปัจจัยชี้วัดความสำเร็จของโครงการท่ามกลางกำลังซื้อหดตัวนั้น คือ ทำเลที่ตั้งดี ,ราคาเหมาะสมกับโปรดักส์,แบบบ้าน ,สาธารณูปโภคส่วนกลาง และอื่นๆ เช่น แนวคิด แบรนด์ เป็นต้น โดยล่าสุด บริษัท ได้นำกลยุทธ์ทั้งหมด มาพัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยว -บ้านแฝด ขนาดใหญ่ ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ทำเลติดถนนใหญ่ รังสิต-นครนายก ภายใต้ชื่อ “อิเธอร์นิตี้ กรีนวู้ด รังสิต-วงแหวน” มูลค่ากว่า 2.1 พันล้านบาท รวม 335 หน่วย  (แบ่งการพัฒนา 4 เฟส) ซึ่งเชื่อว่า จะได้รับการตอบรับจากเรียลดีมานด์อย่างดี หลังมีลูกค้ายื่นความประสงค์ขอเข้าเยี่ยมชมโครงการไม่ต่ำกว่าวันละ 30 ราย ประกอบกับแนวคิด ที่เน้นสไตล์ Eco Passive ซึ่งออกแบบและเลือกใช้วัสดุเป็นมิตรกับธรรมชาติ พื้นที่บ้านขนาดใหญ่ เหมาะกับคนทุกช่วงวัย สอดคล้องกับการอาศัยแบบ New Normal ในยุคปัจจุบัน คาดแม้เป็นโครงการขนาดใหญ่ แต่จะเป็นปิดการขายได้ทั้งหมดในเวลารวดเร็ว

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,620 วันที่ 22 - 24 ตุลาคม พ.ศ. 2563