อสังหาฯลุ้น... ต้นร้าย ปลายดี

รายงาน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่งสัญญาณชะลอตัวมา 1-2 ปีแล้ว แต่ที่ไม่ปรากฏอาการชัด เนื่องจากมีกำลังซื้อจากลูกค้าต่างชาติหนุนอยู่ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าคนจีน ที่เป็นทั้งนักท่องเที่ยวและนักลงทุน แต่เมื่อจีนและสหรัฐอเมริกาเปิดสงครามการค้า เศรษฐกิจทั้งโลกได้รับผลกระทบเป็นลูกโซ่ ประกอบกับในปี 2562 มีมาตรการแอลทีวีคุมเข้มสินเชื่อเพื่อสกัดการเก็งกำไรคอนโดมิเนียม ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในดัชนีเศรษฐกิจสำคัญชะลอตัวอย่างชัดเจน

ช่วงปลายปีที่ผ่านมา ภาครัฐโดยกระทรวงการคลังเข็นมาตรการกระตุ้นมาช่วยปลุกกำลังซื้อ ด้วยมาตรการลดค่าโอน ค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงแคมเปญรัฐช่วยดาวน์ 5 หมื่นบาท ทำให้ผู้ประกอบการต่างคาดการณ์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 จะกลับมาฟื้นตัวและดีกว่าก่อน

หลังเปิดศักราช เกิดเหตุการณ์ใหญ่กระทบเศรษฐกิจไทยถึง 3 เรื่อง มีงบประมาณปี 2563 ล่าช้า สะดุดปัญหาเสียบบัตรแทนกัน เกิดโรคระบาดรุนแรง ไวรัส โควิด-19 ในประเทศจีนถึงขั้นรัฐบาลปิดประเทศ ห้ามทัวร์จีนออกนอกประเทศ ซํ้าเติม 2 ธุรกิจหลักทันที นั่นคือส่งออกและท่องเที่ยว หากสถานการณ์โรคระบาดนี้ยืดเยื้อ ยิ่งไม่เป็นผลดีต่อเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย

แม้ธนาคารแห่งประเทศไทยจะผ่อนเกณฑ์มาตรการแอลทีวีก็ตาม รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยก็ลดเหลือ 1% ตํ่าสุดเป็นประวัติการณ์ ท่ามกลางปัจจัยลบดังกล่าวผู้เชี่ยวชาญตลาดอสังหาริมทรัพย์ยอมรับไม่สามารถช่วยปลุกกำลังซื้อได้มากนัก

ปัจจัยที่มองว่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็คือโครงการเมกะโปรเจ็กต์ด้านคมนาคมไม่ว่าจะเป็นโครงการรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล โครงการรถไฟไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน และโครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา ต้องชะลอการประมูลหรือการก่อสร้าง เพราะงบประมาณปี 2563 ยังไม่ผ่านการพิจารณาจากรัฐสภา กระทบการเปิดหน้าดินหรือพื้นที่พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ

หวั่นกระทบทุกเซ็กเมนต์

ที่ผ่านมาตลาดอสังหา ริมทรัพย์กลุ่มระดับราคา ตํ่ากว่า 1 ล้านบาทลงมาซบเซาค่อนข้างหนัก ทั้งที่เป็นตลาดใหญ่ แต่กำลังซื้อกลุ่มนี้มีปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูง 70-80% เพราะรายได้ตํ่า หนี้ครัวเรือนสูง แต่ปัจจุบันกลุ่มระดับราคา 2-3 ล้านบาท ก็มีอัตราปฏิเสธสูงขึ้นเช่นกัน ทำให้ผู้ประกอบการหันไปมุ่งทำตลาดระดับพรีเมียมขึ้นไปถึงระดับลักชัวรี เป็นกลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าทุกกลุ่มที่กล่าวมา

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ฯ กูรูในวงการอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ท้าทายอย่างมาก เครื่องยนต์หลักทางเศรษฐกิจดับหมด ไม่ว่าการท่องเที่ยว การส่งออก จีดีพีของประเทศอาจไม่เป็นไปตามเป้าหมาย 2.8%

“ครึ่งปีแรกนี้ตลาดอสังหาฯ อาการหนักแน่ กำลังซื้อซบเซา ไม่รู้จะดับทุกเซ็กเมนต์หรือไม่ เพราะปัจจุบันราคาที่ดินก็ไม่หวือหวา บริษัทใหญ่ไม่แย่งกันซื้อ ราคาค่อนข้างนิ่งไม่หวือหวาเหมือน 1-2 ปีก่อน”

วสันต์ คงจันทร์

ระดับขายได้ต่ำกว่า45%

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ มองว่าการลดดอกเบี้ยลงมาเหลือ 1% สะท้อนว่าเศรษฐกิจไม่ดีจริง กำลังซื้อที่มีเป็นกลุ่มเรียลดีมาด์ที่มีความพร้อมด้านการเงิน สำหรับกลุ่มคนทำงานใหม่ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการบ้านหลังแรกมากนั้น คาดว่าในปีนี้คนกลุ่มนี้ยังไม่ตัดสินใจซื้อ เนื่องจากไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจ ดังนั้นการเปิดตัวโครงการขายใหม่ในกลุ่มคอนโดมิเนียม ครึ่งปีแรกอาจอยู่ที่ 15,000 ยูนิต โดยไตรมาสแรก 7,000-8,000 ยูนิต ไตรมาส 2 ก็ปริมาณใกล้เคียงกัน

อัตราการขายในปี 2562 เฉลี่ย 45% ตํ่ากว่าปี 2561 อยู่ที่ 49% สำหรับปีนี้คาดการณ์ว่าจะตํ่ากว่า 45% นอกจากนั้นราคาขายมีทิศทางปรับลดลง คาดว่าลดลงมากกว่า 7% เพราะผู้ประกอบการปรับรูปแบบโครงการ ปรับลดสเปกโครงการ อย่างเช่น โครงการ เดอะ ไลน์ พหลโยธิน พาร์ค หลังโลตัสลาดพร้าว ปรับลดรูปแบบโครงการ ลดสเปกในห้อง พร้อมลดราคาให้ลูกค้าเก่าที่เคยทำสัญญามากกว่า 20% แต่ผู้ประกอบการบางรายตัดสินใจพับแผนขึ้นโครงการก็มี

ลุ้นปลายปีจีนกลับมา

ถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงไตรมาสแรกไม่สดใส และอาจลากยาวถึงครึ่งปีแรกก็ตาม แต่ผู้ประกอบการก็ยังมองว่าเหตุการณ์ไวรัส โควิด-19 ที่เกิดขึ้น เป็นสถานการณ์ชั่วคราว หลังโรคร้ายสงบ ก็หวังว่านักท่องเที่ยวจีนจะกลับมา จากการที่ไทยดูแลใส่ใจอย่างดี ส่วนภาวะเศรษฐกิจซบเซาก็เป็นไปตามวงจร มีลงก็ย่อมมีขึ้น

นอกจากนี้ในตลาดยังมีเซ็กเมนต์ที่ยังยืนหยัดอยู่ อย่างเช่น ตลาดคอนโดเทล ที่จดทะเบียนถูกต้อง ขายให้กับนักลงทุน ในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวหลักๆ วันนี้ยังมีนักท่องเที่ยวยุโรป หรือตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ผู้ประกอบการปรับรูปแบบบ้าน คอนโดมิเนียมให้มีพื้นที่สำหรับผู้สูงอายุได้อยู่ร่วมกับลูกหลานได้ เป็นรูปแบบที่กำลังมาแรง เป็นอีกเซ็กเมนต์ที่ช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้ซบเซาไปมากกว่าที่เป็นอยู่

หน้า 18 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,549 วันที่ 16-19 กุมภาพันธ์ 2563