‘ไวรัส’ อยู่ยาว ไร้วัคซีน  ออฟฟิศอ่วม  พื้นที่ว่างพรึบ

ความต้องการพื้นที่สำนักงานในอนาคตมีความเป็นไปได้ที่จะเกิดการเปลี่ยนแปลง หากวิกฤติไวรัสโคโรนา หรือโควิด-19 ยังคงอยู่มากกว่า 6 เดือน และยังไม่มีวัคซีนออกสู่สาธารณชนในราคาที่จับต้องได้ ประเมินว่าตลาดพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานในเขตกรุงเทพมหานคร อาจได้รับผลกระทบรุนแรง ไม่ต่างกับธุรกิจอื่น เนื่องจากมีหลายธุรกิจต้องปิดกิจการยกเลิกพื้นที่เช่า บางค่าย ลดค่าใช้จ่าย เกิดความโกลาหล ย้ายออก เพื่อหาพื้นที่เล็กลง ราคาค่าเช่าถูกกว่า

ขณะตัวเลขอาคารสำนักงานที่เปิดใหม่ ไตรมาสแรกอยู่ที่ 6 หมื่นตารางเมตร และพื้นที่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง คาดว่าจะเปิดให้บริการภายในปีนี้ จะมีซัพพลายเพิ่มเข้ามาในตลาดกว่า 2 แสนตารางเมตร 55% อยู่ย่านใจกลางเมืองศูนย์กลางธุรกิจหรือ ซีบีดี สำหรับตัวเลขรวม พื้นที่อาคารสำนักงานสะสมทุกประเภทในไตรมาสแรกปีนี้รวมเกือบ 1 ล้านตารางเมตร

จากการวิเคราะห์ของนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท  ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเมนท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด สะท้อนว่าหากสถานการณ์การระบาดของไวรัสโคโรนา หรือโควิด-19 ยังอยู่ยาว และไม่มีวัคซีนหรือยาออกมาสู่สาธารณะ นอกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยจะได้รับผลกระทบแล้ว ตลาดอาคารสำนักงานจะมีปัญหาตามไปด้วย เนื่องจากการปิดตัวลงของกิจการต่างๆ และการลดต้นทุนค่าเช่าของอาคารสำนักงาน ในเขตเมืองจะลดลงตามไปด้วย

“นับว่าเป็นการยากที่ชีวิตของคนทั้งโลกจะกลับไปแบบเดิม ธุรกิจส่วนใหญ่คงยังไม่ฟื้นตัวในขณะที่บางธุรกิจมีรายได้ลดลงหรืออาจจะไม่มีรายได้เลยก็เป็นไปได้จนกว่าจะมีวัคซีนหรือยาออกมา อาจมีการเลิกจ้างพนักงานหรือปรับไปทำงานที่บ้านมากขึ้น การเช่าพื้นที่สำนักงานจะกลายเป็นสิ่งไม่จำเป็นเจ้าของอาคารอาจจะเผชิญกับปัญหาการมีพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานมากขึ้น แต่การที่สัญญาเช่าของพื้นที่สำนักงานอยู่ที่ 3 ปีจึงเป็นไปไม่ได้ที่จะมีการขอยกเลิกหรือลดพื้นที่เช่าลงทันที อีกทั้งเจ้าของอาคารสำนักงานก็คงไม่ยินยอม เพราะเขาเองก็เดือดร้อนเช่นกัน ยกเว้นกลุ่มของผู้เช่าที่สัญญาใกล้ครบกำหนดจึงอาจมีการทบทวนการต่อสัญญาเช่าหรือการชะลอการย้ายไปอาคารสำนักงานอื่นๆ”

ขณะการทำงานที่บ้านในประเทศไทยแม้อาจจะไม่ใช่ทางออกที่ดีที่สุดในระยะยาว หรือยังไม่สามารถสรุปได้ว่าเป็นช่องทางที่ดีที่สุดในปัจจุบัน ต่างรอดูผลกระทบจากไวรัสโควิด-19 ที่มองว่ายังเพิ่งเริ่ม ยังไม่สามารถคาดเดาจุดจบได้แบบชัดเจน แต่หาก จะกลับไปใช้ชีวิตแบบปกติ นายสุรเชษฐ ย้ำว่า ต้องรอวัคซีนหรือยาในราคาที่ทุกคนจับต้องได้ก็ต้องรออีกไม่น้อยกว่า 6 เดือน และรูปแบบการทำงาน เดินทางของคนในประเทศไทยและทั่วโลกคงเปลี่ยนแปลงไปจากที่ผ่านมา เชื่อว่าการทำงานที่บ้าน ยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้น

เช่นเดียวกับ การขยายของพื้นที่โคเวิร์กกิ้งสเปซ (Co-Working Space) ซึ่งสร้างขึ้นมาสำหรับนักธุรกิจสตาร์ตอัพโดยเฉพาะ ที่ก่อนหน้านี้เป็นหนึ่งในปัจจัยหนึ่งที่ผู้เช่าให้สำคัญของอาคารสำนักงาน อาจต้องพิจารณาถึงแผนการขยายพื้นที่เพิ่มเติมในอนาคต เพราะหลายบริษัทที่เป็นผู้เช่าพื้นที่เพื่อเปิดเป็น Co-working Space ในประเทศไทยเป็นบริษัทต่างชาติซึ่งได้รับผลกระทบจากวิกฤติโควิด-19 รวมไปถึงแผนการตลาดของพวกเขาไม่เป็นไปตามที่คิดไว้ตั้งแต่ปีก่อนหน้านี้

สำหรับ ค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน ณ ไตรมาสแรกของปีนี้ ยังไม่ลดลงแบบชัดเจน เพราะการเจรจาเพื่อขอลดราคาหรือการต่อรองค่าเช่าเริ่มเห็นชัดเจนในเดือนเมษายน เป็นต้นมา ช่วงการระบาดในประเทศ เริ่มรุนแรงขึ้น ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้เช่าทุกรายจำเป็นต้องเจรจากับเจ้าของอาคารถ้าทางเจ้าของอาคารไม่มีการประกาสลดค่าเช่าออกมา โดยการต่อรองขอลดค่าเช่าพื้นที่สำนักงานอยู่ในช่วงระหว่าง 20-50% ในระยะเวลาตั้งแต่ 2- 6 เดือน ซึ่งสัดส่วนขอการลดราคายังไม่มีข้อสรุปแบบชัดเจนออกมา แต่คาดว่าจะสามารถเจรจาขอลดค่าเช่าได้ 1-2 เดือน ตามการประกาศพระราชกำหนดฉุกเฉิน

จากการสำรวจค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด A เฉลี่ยในพื้นที่ซีบีดี พบว่า อยู่ที่ประมาณ 1,100 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่อาคารสำนักงานเกรดเดียวกันในพื้นที่นอกเขต CBD กลับอยู่ที่ประมาณ 800-850 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แสดงให้เห็นว่าอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD สามารถเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าแบบชัดเจน แต่ก็ยังไม่สามารถดึงดูดหรือผลักดันให้เจ้าของที่ดินในพื้นที่ซีบีดีพัฒนาอาคารสำนักงานเพราะรายได้จากค่าเช่าที่จะได้รับยังไม่เหมาะสมกับราคาที่ดิน

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,573 วันที่ 10-13 พฤษภาคม 2563