อสังหาฯรายเล็กอยู่รอดไม่เกิน 3 เดือน จี้ปลดล็อกมะเร็งร้าย

ผ่ามุมคิด

ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งนับเป็นปัจจัยใหม่นอกเหนือการควบคุมของทุกฝ่าย กระทบตั้งแต่กิจกรรมทางสังคม ไปจนถึงรายได้ และกำลังซื้อของประชาชนในประเทศ ขณะในแง่ของนักธุรกิจนั้น นับเป็นช่วงเวลาลำบากในการต่อไม้ค้ำพยุงให้ธุรกิจอยู่รอดผ่านพ้นวิกฤติ เช่นเดียวกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ติดลบต่ำสุดในรอบ 8 ปี

ประกอบกับยอดขายรวมลดลง 20-30% ได้สะเทือนถึงสภาพคล่องและกระแสเงินสดของบางบริษัทเข้าขั้นวิกฤติ หนักสุดคือ ผู้ประกอบการรายเล็ก ซึ่งนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ประเมินว่า จะอยู่รอดไม่เกิน 3 เดือน หรือแม้แต่รายใหญ่ หากเข้าไตรมาสสุดท้ายของปี สถานการณ์กำลังซื้อยังไม่ฟื้น “ก็อยู่ยาก” แนะรัฐปลดล็อกเงื่อนไขแอลทีวีและชะลอจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อชะลออาการมะเร็งร้ายในอสังหาฯ พร้อมเสนอใช้โมเดลปี 2540 ตั้งบรรษัทตลาดรองอุ้มหนี้เสีย

อสังหาฯอาการน่าห่วง

 ธุรกิจอสังหาฯ เป็น 1ใน 6 ธุรกิจหลักๆ ที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤติโควิด-19 ซึ่งแม้ว่าไม่หนักหน่วง เดือดร้อนเหมือนธุรกิจกลุ่มโรงแรมและภาคการท่องเที่ยวที่ต้องปิดตัว หยุดชะงักทันที แต่พบกำลังซื้อภาพรวมลดลงมาก สะท้อนจากยอดขายซบเซาในช่วงไตรมาสแรกของปี หลายค่ายหดตัวชัดเจน

ขณะที่การก่อสร้างโครงการในบางจังหวัดถูกสั่งหยุดลง สมาคมประเมินในช่วง 3 เดือนหลังจากนี้ น่าจะยังพอถูไถไปได้ แต่หากสถานการณ์การระบาดของโรคยังไม่คลี่คลาย ตัวเลขผู้ป่วยในประเทศแถบยุโรป อเมริกา ยังน่าห่วง และภาพรวมวิกฤติดังกล่าวลากยาวเข้าไตรมาสสุดท้ายของปีนั้น การแก้ไขและการทำให้อสังหาฯ ฟื้นตัวจะเกิดขึ้นได้ยาก

“แม้ตัวเลขผู้ป่วยในไทยจะมีแนวโน้มลดลงแล้วก็ตาม แต่วางใจไม่ได้ เราให้เวลาอสังหาฯ อยู่ได้กับภาวะแบบนี้แค่ 3 เดือน หรือก่อนเข้าไตรมาสสุดท้ายเท่านั้น ถ้านานกว่านั้น อาการหนักแน่ เพราะหากเปรียบอสังหาฯเป็นคนขณะนี้ ก็ไม่ต่างจากคนเป็นโรคมะเร็ง อาการกำลังแย่ และมีโอกาสลามไปอีกเยอะ”

รายเล็กอาจกระอัก

ความยากของการทำธุรกิจขณะนี้ คือ แม้พบว่าผู้บริโภคมีดีมานด์และกำลังซื้อพอเหลืออยู่บ้าง สะท้อนจากกรณีที่บางโครงการนำโปรดักต์มาลดราคาถึง 50% และมียอดขายเกิดขึ้น ส่วนขายได้ แล้วโอนได้หรือไม่อีกเรื่องหนึ่ง

แต่ภาพรวม ณ ขณะนี้ คือ ผู้บริโภคไม่มีความมั่นใจในการซื้อ ไร้อารมณ์การจับจ่ายใช้สอย ซึ่งเป็นเรื่องยากมากในการกระตุ้น งานยากจึงตกอยู่กับผู้ประกอบการรายเล็กๆ ที่ขายไม่ออก และมีภาระด้านหนี้สินเงินทุนจำนวนมากๆ รออยู่ หรือรายใหญ่ที่มีการออกตั๋วสัญญาใช้เงิน, ออกหุ้นกู้ และการระดมทุนแง่อื่นๆ ก่อนหน้า พบช่วงปลายปีนี้เอง จะครบดีลการชำระคืนมูลค่านับหมื่นล้านบาท ทางแก้ประเมินว่า บางรายอาจขอเจรจาต่อตั๋วออกไปอีก

แต่ที่น่าเป็นห่วงสุดก็ในกลุ่มออกหุ้นกู้เรตติ้งตํ่า หรือ non rating ที่รัฐอุ้มได้ยาก หรือแม้แต่บริษัทที่มีเรตติ้งจัดในกลุ่มดี ก็จำเป็นต้องควักเงินส่วนตัวออกถึง 50% นับเป็นปัญหาภาคตัวเงินที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ

 “คนแห่ขายทอง เพราะอยากถือเงินสด ฉะนั้นตอนนี้อย่าหวังว่าเขาจะเอาเงินมาซื้ออสังหาฯ ยิ่งบางรายมองว่ายิ่งวิกฤติ ราคาอสังหาฯ ก็มีแนวโน้มลดลงเรื่อยๆ รอได้ก็อยากรอ ส่วนกลยุทธ์การขายรายใหญ่เทกระจาดลด 50% ย่อมทำได้ แต่รายเล็กทำไม่ได้ หากภายใน 3-4 เดือน ไม่มียอดโอนฯ ขายไม่ออก ไม่มีทางอยู่ได้”

เสนอตั้งบรรษัทตลาดรอง

นายพรนริศ กล่าวต่อว่า อย่างไรก็ตาม ภาพความน่าเป็นห่วงยังห่างไกลจากช่วงวิกฤติฟองสบู่ปี 2540 เพราะขณะนี้ภาคธนาคาร สถาบันการเงินยังสุขภาพดีมีสภาพคล่อง คาดเมื่อสถานการณ์มีแนวโน้มดีขึ้น ธนาคารน่าจะต้องการหาช่องทางปล่อยสินเชื่อให้ผู้ประกอบการ และรายย่อยมากขึ้น แต่จะยากก็ต่อเมื่อธนาคารพาณิชย์ต่างคาดเข็มขัดใส่หมวกกันน็อก ไม่ให้กู้ รีเจ็กต์ (ยอดธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ) ก็สูงผู้ประกอบการก็ต้องนำมาขายใหม่

ทั้งนี้สมาคมคาดหวังมาตรการช่วยเหลือเยียวยาโดยรัฐ มาเป็นกลไกช่วยด้วยอีกทาง เพื่อไม่ให้เกิดภาพเลย์ออฟเอาคนออกในบริษัทขนาดกลาง ขนาดเล็ก ที่พัฒนาคอนโดฯ หรือรายใหญ่บางรายที่ประสบปัญหา จากก่อนหน้าพัฒนาคอนโดฯโครงการขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น การตั้งบรรษัทตลาดรองสินเชื่อ ที่เคยใช้เมื่อวิกฤติปี 2540 โดยการโยกเงินจากธนาคารพาณิชย์ไปใส่ในบรรษัท คอยรับซื้ออสังหาฯที่มีปัญหาและดูแลลูกค้าต่อแทน ขณะที่ธนาคารนั้นๆ ก็จะกล้าปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

เลิกแอลทีวีหยุดภาษีที่ดิน

และแม้สัญญาณด้านกำลังซื้อในตลาดมีแนวโน้มน่าห่วง แต่ใช่ว่าจะไร้ปัจจัยสนับสนุนซะทีเดียว เนื่องจากขณะนี้พื้นฐานทางเศรษฐกิจไทยโดยรวมยังแข็งแกร่ง ขณะเดียวกันโครงสร้างพื้นฐานหลายด้านที่รัฐเร่งมือก่อนหน้า กำลังจะแล้วเสร็จหลายโครงการ ภาพดังกล่าวจะเป็นแรงบวกได้อย่างดีในการกระตุ้นดีมานด์ภาคอสังหาฯ แต่อย่างไรก็ตาม จุดอ่อนที่น่ากังวลกลับเป็นเรื่องเดิมๆ คือ ความขัดแย้งทางการเมือง ที่มีโอกาสขัดขาให้ภาพรวมที่กำลังจะฟื้นสะดุดล้มอีกครั้ง

นอกจากนี้ยังขอเรียกร้องให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศยกเลิกมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) เพื่อช่วยกระตุ้นกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ หรือเก็งกำไรบางส่วน คาดหากปลดล็อกจะช่วยดูดซับซัพพลายคงค้างในตลาดไปได้บ้าง

รวมถึงการขอให้ชะลอเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะเริ่มในเดือนมิถุนายนออกไปก่อน เพื่อไม่ให้ซ้ำเติมภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาจากวิกฤติโควิด-19 ตลอดช่วง 5 เดือนแรกของปี

 “แอลทีวีต้องยกเลิกภาษีที่ดินฯต้องชะลอไปก่อน เพราะอสังหาฯกระทบมากสุด ยิ่งรายเล็กยิ่งมีภาระเพิ่มถ้าปลดล็อกได้ทั้งด้านการเงิน และกฎหมาย ตลาดน่าจะพอเคลื่อนตัวไปได้ เหลือแค่เพียงเรื่องความมั่นใจที่อาจใช้เวลาฟื้นประมาณ 1 ปี”

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,568 วันที่ 23-25 เมษายน 2563