SC ปลดล็อก นิยามดีเวลอปเปอร์ รับความยุ่งเหยิงปี 63
ผ่ามุมคิด
เมื่อรายได้จากเซ็กเตอร์การพัฒนาโครงการเพื่อขายไม่แน่นอน แถมขยับตัวช้า ฝืดหนักในกลุ่มลูกค้าต่างชาติตลาดคอนโดฯ ลูกค้าไทยติดโซ่ตรวน หนี้ครัวเรือนและแอลทีวี ขณะที่ตลาดแนวราบ แชร์ถูกสกัด แบ่งเค้กมากขึ้น การยึดโยงหวังการเติบโตเฉพาะด้านเหมือนอดีตอาจจึงไม่ใช่คำตอบอีกต่อไป “ฐานเศรษฐกิจ” เจาะโมเดลการดำเนินธุรกิจปี 2563 ของอสังหาฯรายใหญ่ บมจ.เอสซี แอสเสท ต่อลมหายใจอย่างไร ท่ามกลางตลาดเผชิญกับความเปลี่ยนแปลงไม่ทันตั้งตัว สู่กลยุทธ์สร้างสมดุลทางรายได้ ภายใต้แผนงานแบบยืดหยุ่น เพราะแรงส่งทางเศรษฐกิจไม่เพียงพอ โดยนายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท
ปีแห่งการทดสอบ
ภาพรวมอสังหาฯปี 2562 แม้บริษัทจะสามารถทำนิวไฮในแง่รายได้เติบโต 14% แต่เปรียบเป็นปีที่ยาก เพราะมีปัจจัยและอุปสรรคต่างๆ รุมเร้า อาการคล้ายคนท้องอืด ขณะที่ปี 2563 นั้นอาการเดิมยังไม่ดีขึ้น แต่มีโรคแทรกซ้อนเข้ามา คือ โรคซึมเศร้า จากปัจจัยที่ไม่เคยคาดเดาว่าจะเกิดขึ้นมาก่อน เช่น การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนา (โควิค-19) ส่งผลทุกอุตสาหกรรมกำลังเผชิญกับระดับความเชื่อมั่นตํ่าสุดในรอบ 5 ปี อสังหาฯเอง เจอทั้งความกังวลเก่าและใหม่ ทั้งเรื่องเศรษฐกิจโลก, ภาวะภัยแล้ง ส่งผลต่อกำลังซื้อ คาดการณ์จีดีพีไทยต่ำกว่า 2% ขณะตลาดอยู่ในภาวะเสี่ยง เพราะสต๊อกระบายออกช้า, แอลทีวี ทำให้หน่วยเปิดใหม่ลดลงนับ 20% ,ยอดขายหายไปกว่า 30% และผู้ซื้อแม้มีความต้องการ แต่ก็มีหนี้ครัวเรือนและหนี้เสียเป็นกับดักการกู้ขอสินเชื่อ จึงมองว่าปีนี้จะเป็นอีกหนึ่งปีที่หนักหน่วงสำหรับตลาดอสังหาฯ ยากยิ่งกว่าปีไหนๆ เป็นบททดสอบสำคัญของดีเวลอปเปอร์ทุกราย ว่าจะปรับกลยุทธ์อย่างไร เพื่อตั้งรับกับความไม่แน่นอนของปัจจัยภายนอก ที่มาแบบไม่ทันตั้งตัวเหล่านี้
“คาดทั้งตลาดจะติดลบประมาณ 10% โดยเฉพาะคอนโดฯ หดตัว 10-20% เพราะดีมานด์อยู่ในภาวะระบายสต๊อก ส่วนยอดขายไม่น่าจะดีขึ้นจากปีที่แล้ว เพราะอสังหาฯ คือ สินทรัพย์ชิ้นใหญ่ ปัจจัยต่างๆ ทำให้คนกังวล”
ยืดหยุ่นเพื่อเติบโต
ฉะนั้น บริษัทจะใช้กลยุทธ์ในการรับมือสถานการณ์ที่ถือว่าวิกฤติ ผ่านการมองหาโอกาสใหม่ๆ ยืดหยุ่นในการปรับพอร์ตรายได้ เพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืน คือ การเน้นเปิดโครงการใหม่ในกลุ่มแนวราบ เพิ่มปริมาณ และเพิ่มโลเกชันมากขึ้น โดยเฉพาะการรักษาแชมป์ในกลุ่มบ้านหรู 20-50 ล้าน ทั้งจะผลักดันในกลุ่มราคาตํ่ากว่า 10 ล้านบาท จากสัดส่วน 40% เป็น 50% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ขณะที่รายได้เพื่อเช่าจะเพิ่มสัดส่วนขึ้นประมาณ 20% ต่อเนื่อง ผ่านการลงทุนในโรงแรม เพื่อกระจายความเสี่ยง หลังพบไทยยังมีโอกาสเติบโตจากกลุ่มนักท่องเที่ยว เน้นในกลุ่มโรงแรม 3-4 ดาว ราคาไม่ตํ่ากว่า 1.5 พันบาทต่อคืน ประเดิมโครงการแรก ย่านราชวัตร พร้อมตั้งเป้า 5 ทำเลในช่วง 3 ปี รวม 1 พัน Keys ทั้งยังมีการลงทุนในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในประเทศอเมริกา หนุนรายได้ส่วนดังกล่าวอีกด้วย
ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์
“ความไม่แน่นอนเกิดขึ้นทุกวัน เราสู้กับปัจจัยนอกการควบคุมไม่ได้ ฉะนั้นต้องกระจายความเสี่ยงผ่านการวางพอร์ตรายได้ที่ยืดหยุ่น ขายหลายแบรนด์ เช่าหลายประเภท สัดส่วนรายได้ 80% เพื่อขาย 20% เพื่อเช่า คาดจะผ่านบททดสอบนี้ไปได้”
พลิกบทผู้พัฒนาฯ
อย่างไรก็ตาม บริษัท ยังพยายามหาช่องทางผลักดันรายได้ใหม่ๆ ให้เกิดขึ้นอีก โดยเฉพาะโอกาสในแนวราบ ที่บริษัทมีฐานลูกค้ารองรับอยู่แล้วมากกว่า 2 หมื่นครอบครัว โดยจะไม่จำกัดแค่ผู้พัฒนาฯโครงการเท่านั้น แต่จะไปสู่ช่องทางการดูแลลูกค้าบ้าน ทั้งในรูปแบบโปรดักต์ และบริการที่เกี่ยวข้องกับการดูแลบ้าน หรือ จัดการชีวิต เช่น ล้างแอร์ ทำสวน ขายเครื่องใช้ไฟฟ้า เป็นต้น ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษา และค้นคว้าร่วมกับพาร์ตเนอร์แต่ละสาขาในการทดลองโซลูชันขึ้นมา เบื้องต้นจะอยู่ในนาม รู้ใจคลับ สอดรับกับยอดขายบ้าน ที่หากยิ่งขายได้มาก ก็ยิ่งมีโอกาสทำรายได้จากช่องทางดังกล่าวได้มากเช่นกัน ทั้งนี้ ปี 2563 บริษัทตั้งเป้ารายได้ ที่ 1.78 หมื่นล้านบาท ยอดขาย 1.8 หมื่นล้านบาท
“ส่วนนี้จะเป็นตัวผลักดันรายได้ในอนาคต เพราะจะได้ทั้งจากรายครั้ง และรายเดือนต่อเนื่อง ซึ่งเป็นกำลังสำคัญที่จะทำให้บริษัทเติบโตอย่างยั่งยืน ท่ามกลางปัจจัยที่ไม่แน่นอนและยุ่งเหยิง”
หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,553 วันที่ 1-4 มีนาคม 2563