คอนโดทะเลเดือด ‘บิ๊กเนม’จุดไฟ สงครามราคา
ตลาดคอนโดมิเนียมเดือด รายใหญ่งัดกลยุทธ์ราคาเรียกลูกค้า ชี้ไตรมาส 4 เล่นหนัก พบทำเลจรัญสนิทวงศ์ช่วงบางอ้อ สุขุมวิท-พระราม 4 โอกาสดีลูกค้าเงินเย็นและซื้อลงทุน
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล(ประเทศไทย) จำกัด มองแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียม ปี 2562 หลังจากผู้ประกอบการหลายรายชะลอแผนการเปิดขายห้องชุดพักอาศัยโครงการใหม่ช่วง 3 ไตรมาสที่ผ่านมา คาดการณ์ว่าทั้งปีจำนวนหน่วยเปิดขายจะหดตัวอยู่ที่ 4.5 หมื่นหน่วย ลดจากปีก่อน 30% ซึ่งเป็นฐานที่ใกล้เคียงกับเมื่อช่วงปี 2558 หลังจากช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะปี 2561 จำนวนซัพพลายใหม่ทะลุถึง 6.5 หมื่นหน่วย เป็นปริมาณที่สูงมาก ขณะที่อัตราดูดซับยังอยู่ในระดับตํ่าที่ 48% ณ สิ้นไตรมาส 3 ซึ่งแม้ขยับขึ้นมา 8% จากไตรมาสก่อนหน้า แต่ถือเป็นการติดลบถึง 19% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า เพราะส่วนหนึ่งมาจากการประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธปท.และภาพรวมเศรษฐกิจ โดยคาดช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ จะมีซัพพลายใหม่เข้ามาเติมประมาณ 1.7 หมื่นหน่วย กระจายในหลายทำเล จากเดิมที่ก่อนหน้าพบมีการเปิดตัวโครงการใหม่ กระจุกตัวแค่ใจกลางเมืองเท่านั้น
ภัทรชัย ทวีวงศ์
อย่างไรก็ตาม พบสัญญาณน่ากังวลอีกประการ ตั้งแต่ช่วงกลางปีที่ผ่านมา ตลาดมีความเปลี่ยนแปลง เรื่องราคา โดยผู้ประกอบการส่วนหนึ่ง โดยเฉพาะรายใหญ่ เริ่มนำกลยุทธ์สงครามด้านราคามาใช้ในการเพิ่มยอดขาย ตั้งราคาขายตํ่ากว่าตลาด และตํ่ากว่าราคาที่คู่แข่งเปิดตัว ซึ่งคาดว่าจะมีการแข่งขันที่ดุเดือดมากในช่วงโค้งสุดท้ายของปี แม้จะเป็นจังหวะที่ดีของผู้บริโภค ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และนักลงทุนปล่อยเช่าระยะยาว มีโอกาสเลือกซื้อโปรดักต์หลากหลายในราคาไม่แพงมากนัก จากโครงการที่เปิดขายในราคาตํ่ามาก เทียบเท่ากับราคาย้อนหลังเมื่อ 5 ปีที่แล้ว
แต่ในระยะยาวอาจส่งผลเสียต่อตลาดได้ เพราะจะส่งผลกระทบต่อซัพพลายที่เปิดขายก่อนหน้า โดยเฉพาะสินค้าราคาสูงที่คงค้างรอขายหลายโครงการ นอกจากผู้ประกอบการนั้นๆ จะพับแผนปิดโครงการไป หรือ ปรับรูปแบบ และราคาให้ตํ่าลง ซึ่งถือเป็นเรื่องยาก เพราะมีต้นทุนราคาที่ดินที่ซื้อมาเป็นข้อจำกัดอยู่
“ยุคนี้คือยุคสงครามราคา และจะดุเดือดมากในช่วงไตรมาส 4 เพราะมีการเอาคืนกันในบางทำเล เช่น ย่านจรัญสนิทวงศ์ ช่วงบางอ้อ พบโครงการก่อนหน้าขาย 2.19 ล้านบาท ถัดมาค่ายคู่แข่ง ตั้งตัดราคาเพียง 1.69 ล้านบาท เช่นเดียวกับย่านสุขุมวิท-พระราม 4 บางค่ายเปิดราคา 3.59 ล้านบาท แต่ในโปรดักต์เดียวกันมีการตัดหน้าที่ 2.69 ล้านบาท เป็นการปรับราคา ปรับแบบ เพื่อให้เข้ากับกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาด เป็นสีสันแต่ไม่ดีในระยะยาว”
นายภัทรชัย ยังกล่าวว่า ทำเลที่น่ากังวลถึงซัพพลายเกิดใหม่ คือ โซนแนวรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินส่วนต่อขยาย โดยเฉพาะช่วง สถานีภาษีเจริญ (ซีคอน บางแค) เพราะมีโครงการขนาดใหญ่เตรียมเปิดขายอีก 3 โครงการ นับจำนวน 6 พันหน่วย ซึ่งจะเป็นการซํ้าเติมตลาด เพราะปัจจุบันโซนดังกล่าว ยังมีซัพพลายสะสมคงค้างจำนวนมากประมาณ 8 พันหน่วยที่รอระบายขายออก
นอกจากนี้ ยังแนะผู้ประกอบการในยุคที่อสังหาฯอยู่ในช่วงชะลอตัว ว่าควรศึกษาและวิเคราะห์ตลาดอย่างจริงจังก่อนเปิดโครงการใหม่ และหากเป็นไปได้ ควรตั้งราคาเปิดขายที่ตํ่ากว่าราคาตลาด ณ ปัจจุบัน ไม่ตํ่ากว่า 10% ควบคู่กับการพัฒนาโปรดักต์ที่เป็นที่ต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และลดไซซ์ เพิ่มจำนวน เพื่อลดความเสี่ยงถึงจะอยู่รอด
ทั้งนี้ ระดับราคาคอนโดฯ ที่น่าสนใจ และยังเป็นที่ตอบรับของตลาด คือ 1-1.2 แสนบาท/ตร.ม.และ 1.5-2 แสนบาท/ตร.ม. หรือ ตลาดกลางบนถึงตลาดบน เพราะยังเป็นที่ต้องการของกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯย่านเอกมัย -สุขุมวิท 71 พบจำนวนซัพพลายสะสมไม่มาก และตลาดเริ่มมีความคึกคัก จากผู้ประกอบการทั้งรายเล็กและรายใหญ่ที่เข้ามาแย่งชิงกำลังซื้อทั้งชาวไทย และชาวต่างชาติ ส่งผลให้ราคาขายปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง แต่ที่เป็นโอกาสจริงๆ คือ กลุ่มคอนโดฯโลว์ไรส์ ช่วงราคาตํ่ากว่า 1.55 แสนบาท/ตร.ม. พบผลกำไรจากการลงทุนในตลาดโซนนี้ ขึ้นมา 70% หรือ ปีละ 7% ถือว่าสูงมาก
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,512 วันที่ 10-12 ตุลาคม 2562
