22 ตุลาคม 2019

ผวาสินเชื่อ  เงินทอนฟื้น  ดันก.ม.คุมหลักประกันบ้าน-คอนโด

06 Oct 2019
อ่าน 9401 ครั้ง

สมาคมผู้ประเมินราคาแห่งอาเซียน ดันกฎเหล็กคุมราคาประเมิน หลักประกันบ้าน-คอนโดฯสูงเกินจริง จนเกิดสินเชื่อเงินทอน หลุมดำอสังหาฯ ต้นเหตุแบงก์ชาติ ใช้ยาแรง LTV คุมเข้ม

เมื่อราคาประเมินอสังหาฯหรือทรัพย์สิน มีผลเกี่ยวเนื่องกับระบบการเงินและเศรษฐกิจภาพรวม ผู้ทำหน้าที่ประเมินต้องซื่อตรง เชี่ยวชาญ คล้ายผู้สอบบัญชีอิสระ แต่พบที่ผ่านมาราคาประเมินโดยเจ้าหน้าที่ธนาคารหรือบริษัทประเมินอิสระเอง กลับไร้มาตรฐานควบคุม อัพราคาหลักประกันบ้านหรือคอนโดฯสูงเกินจริง ก่อให้เกิดสินเชื่อเงินทอนจนธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ต้องเตะสกัดผ่านนโยบายกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) จนทำให้ตลาดอสังหาฯเซไม่เป็นท่าในขณะนี้ ซึ่งหากจะแก้ต้องไล่ตั้งแต่บ่อเกิดหนี้เสีย และสำคัญต้องผลักดันกฎหมายดูแลวิชาชีพการประเมิน ราคาทรัพย์อย่างจริงจัง เพื่อลดความเสี่ยงต่อหายนะเช่นปี 2540

กิตติ  พัฒนพงศ์พิบูล

ทั้งนี้ ช่วงก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจของประเทศในปี 2540 นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ฐานะประธานสมาคมผู้ประเมินราคาแห่งอาเซียน (AVA) ฉายภาพว่า ปัญหาสำคัญของวงการอสังหาฯ คือ การประเมินราคาหลักประกันที่สูงเกินจริง จนทำให้ธนาคารเกิดความเสียหาย และเกิดเป็นปัญหาต่อระบบสถาบันการเงินและระบบเศรษฐกิจของประเทศครั้งใหญ่ เพราะขณะนั้นเจ้าหน้าที่ธนาคารเป็นผู้ประเมินราคาและปล่อยกู้สินเชื่อเอง โดยไม่มีการถ่วงดุล เพิ่มความเสี่ยงการเกิดหนี้เสีย (NPL) ก่อนที่กรมที่ดินผลักดันให้ผู้ประเมินเป็นอิสระออกจากภาคธนาคารผ่านการรวมตัวเป็นสมาคม และภายหลังราคาประเมินหลักถูกอ้างอิงโดยตัวเลขของกรมธนารักษ์แทน ซึ่งตัวเลขดังกล่าวจะเปลี่ยนแปลงทุกๆ 4 ปี แต่อย่างไรก็ตาม เป็นเพียงตัวเลขที่ใช้วิเคราะห์ในการจัดเก็บภาษี และอยู่ในระดับที่ตํ่ากว่าความเป็นจริงอยู่มาก ใช้ไม่ได้กับการทำธุรกรรมการเงินและกิจกรรมที่เกี่ยวเนื่องกับเศรษฐกิจ จึงมีบริการโดยนักประเมินอิสระให้กับภาคธนาคารของรัฐ เอกชน โดยเฉพาะด้านที่อยู่อาศัย รวมถึงประเมินให้กลุ่ม เอสเอ็มอี, บริษัทที่ต้องการเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ, กรณีรัฐหรือเอกชน ต้องการเช่า ซื้อ ขาย ที่ดิน และอสังหาฯ แต่ก็ยังพบปัญหาอยู่มาก เพราะที่ผ่านมาไทยยังไม่มีกฎหมายควบคุมวิชาชีพดังกล่าว และไม่มีหน่วยงานตามกฎหมายที่จะกำกับดูแลมาตรฐาน ซึ่งราคาประเมินที่ผิดพลาด โดยเฉพาะสูงเกินจริง จะมีผลพ่วงต่อความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้เอง สะท้อนจากอัตราหนี้เสียของไทยที่สูงถึง 3-4% ในปัจจุบัน


 

นายกิตติ ยังอีกกล่าวว่า แม้ที่ผ่านมาผู้ประเมินทรัพย์สินมีส่วนที่เป็นอิสระมากขึ้น แต่การที่ไม่มีกฎหมายรองรับวิชาชีพ และควบคุมจริยธรรม มีบทลงโทษเมื่อกระทำผิด เช่น เรียกคืนใบวิชาชีพ ทำให้หลายรายยังถูกสั่งได้ด้วยเงิน สมาคมจึงเตรียมเชิญหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง หารือถึงความสำคัญในการมีกฎหมายควบคุมมาตรฐาน และพัฒนาการด้านต่างๆ ของการประเมินราคาทรัพย์สินในไทยให้เกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรมชัดเจน หลังจากที่ผ่านมาพยายามผลักดันมายาวนาน แต่ไม่เป็นผล แต่ขณะนี้ได้มีการยกร่างกฎหมายไปแล้ว และอยู่ระหว่างการพิจารณาของชั้นกฤษฎีกา คาดเมื่อมีการประกาศใช้ มีเครื่องมือกำกับดูแล เหมือนวิชาชีพอื่นๆ เช่น แพทย์ สถาปนิก หรือ วิศกร จะสามารถแก้ปัญหาภายในของวงการอสังหาฯได้

ขณะที่ผ่านมาธปท.ได้ยกเลิกการใช้ราคาประเมินจากบริษัทประเมินที่ขึ้นทะเบียนจากแบงก์ชาติมาใช้ราคาซื้อขายแทนซึ่งจุดนี้ นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรในฐานะประธาน คณะกรรม การสมาคมการค้ากลุ่มอสังหา ริมทรัพย์ออก แบบและก่อสร้างสภาหอการค้าแห่งประเทศไทยมองว่าปัญหาสินเชื่อเงินทอนอาจกลับมาอาจมีการรู้เห็นเป็นใจระหว่างผู้กู้กับผู้ปล่อยกู้ตั้งราคาซื้อขายสูงเกินจริง

หน้า 27 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,511 วันที่ 6-9 ตลาคม 2562

                 



ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @thansettakij