จี้จัดรูปที่ดินหมื่นไร่! รับ 'สถานีศรีราชา'

สมาคมอสังหาฯชลบุรีเชียร์รัฐเร่งจัดรูปที่ดินหมื่นไร่ รับการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีไฮสปีดเทรนและเมืองใหม่ 'ศรีราชา-ชลบุรี' จับตาพื้นที่รัศมี 60 กม. จากสถานีศรีราชา ได้อานิสงส์

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.ชลบุรี เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า จากการร่วมหารือกับคณะทำงานโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) ถึงการจัดหาที่ดินราว 1 หมื่นไร่ ในรัศมีจากสถานีศรีราชา 50-60 กิโลเมตร ในการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีระบบขนส่งมวลชน (TOD) และการพัฒนาเมืองใหม่ศรีราชา-ชลบุรี เพื่อรองรับโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน




สำหรับที่ดินของรัฐในโซนอีอีซีมีพื้นที่ป่าเสื่อมโทรมจำนวนมาก และยังไม่ได้นำมาพัฒนาเชิงเศรษฐกิจ รัฐเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ดังนั้น เมื่อโครงการอีอีซีเข้ามาก็ต้องสร้างที่อยู่อาศัยรองรับไว้ด้วย จากผลการศึกษาของคณะทำงานอีอีซี พบว่า ภายในระยะ 10 ปี ประชากรจะเพิ่มเป็น 13.5 ล้านคน โดยเฉพาะ จ.ชลบุรี ประเมินว่าจะเพิ่มปีละประมาณ 5 แสนคน แสดงให้เห็นว่า มีแนวโน้มเติบโตอย่างมาก ขณะที่ พื้นที่ทั่วไปของเอกชนในขณะนี้น่าเป็นห่วงว่า ราคาที่ดินจะเป็นอุปสรรคการขับเคลื่อนโครงการเป็นไปอย่างลำบาก

เบื้องต้น เริ่มพบว่า มีหลายรายมาเก็งกำไรที่ดินในพื้นที่ชลบุรี โดยเฉพาะพื้นที่ศรีราชา ที่มองว่า น่าจะมีแนวโน้มเติบโตที่ดีในอนาคต ราคาที่ดินปัจจุบันจึงสูงเกินกว่าศักยภาพของที่ดินที่จะสามารถนำไปพัฒนาได้ อาทิ ที่ดินแปลงหนึ่งเหมาะสำหรับนำไปพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่ไม่สามารถทำได้ หรือ ราคาที่ดินที่จะพัฒนาคอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น แต่ต้นทุนที่ซื้อสูงกว่าจะพัฒนาได้เช่นกัน ประการสำคัญ คอนโดมิเนียมแนวสูงราคาแพง ยังพบอีกว่า มีจำนวนมากเกินความต้องการของชาวศรีราชา ย่านบางแสน ถนนข้าวหลาม ปัจจุบัน ราคาที่ดินเพิ่มสูงอย่างมาก




"การจะปลดล็อกศักยภาพพื้นที่ศรีราชา จากปัญหาติดกับดักราคาที่ดิน จะต้องเร่งไปหาซัพพลายเพิ่ม เพื่อให้ราคาที่ดินปรับลดลง ดังนั้น จึงเร่งเปิดพื้นที่เมืองใหม่ โดยนโยบายของคณะกรรมการอีอีซีจะเร่งเปิดพื้นที่ที่อยู่อาศัยแนวราบราว 1 หมื่นไร่ ทั้งนี้ จะต้องมีการวางแผนปฏิบัติการให้ชัดเจนก่อน มีการศึกษาวิธีการและหลักการพัฒนาพื้นที่รองรับไว้ เป็นการออกแบบเมืองเพื่อรองรับอนาคตไว้ก่อน ซึ่งบริษัทพัฒนาเมืองจะขอเข้าไปมีส่วนร่วมเรื่องนี้ โดยได้ลงนามเอ็มโอยูกับทางนิด้า ที่ นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี เป็นประธานการลงนามเมื่อหลายวันก่อน โดยนิด้ายังเชื่อมโยงกับสถาบันการศึกษาต่าง ๆ ทั้ง ๆ ที่เรื่องนี้ควรจะเริ่มมาตั้งแต่การตั้งอีสเทิร์นซีบอร์ดเมื่อหลายปีก่อนแล้ว"

ดังนั้น แนวทางที่เหมาะสมในการพัฒนาเมือง รัฐควรใช้วิธีการจัดการแบบจัดรูปที่ดิน เพื่อการมีส่วนร่วมการพัฒนาเมืองเอกชนกับรัฐ โดยศึกษารูปแบบและวิธีการดำเนินการจากหลาย ๆ ประเทศมาเปรียบเทียบ เช่นเดียวกับเรื่องเงินลงทุนจะลงทุนอย่างไร เพราะขณะนี้ เงินในระบบมีมหาศาล แต่ไปลงทุนในตลาดทุน โดยไม่นำมาลงทุนพัฒนาระบบสาธารณูปโภคให้คนในประเทศ เป็นเจ้าหนี้รัฐให้ได้ก่อน รูปแบบการออกหุ้นกู้ ออกพันธบัตร หรือ ตั้งกองทุนพัฒนาสาธารณูปโภค หรือ อสังหาริมทรัพย์ สามารถดำเนินการได้ตามความเหมาะสม วิธีนี้เป็นการสร้างความเจริญให้กับประเทศ




นอกจากนั้น แนวคิดของผู้ว่าราชการจังหวัดชลบุรีอยากเปิดพื้นที่การท่องเที่ยว ทั้งในเมืองเก่า การฟื้นฟูเมืองเก่า และในชุมชน เชิงอนุรักษ์ วัฒนธรรม และการกีฬา จัดทำเส้นทางจักรยานจากชลบุรีไประยอง จันทบุรี สร้างกิจกรรมให้กับชุมชนท้องถิ่น ทั้งนี้ ชลบุรีมีพื้นที่ที่เป็นต้นทุน มีทะเลที่จัดกิจกรรมกีฬาทางทะเลได้ จึงมีแนวโน้มว่าจะสามารถผลักดันให้เกิดผลเป็นรูปธรรมได้

นายมีศักดิ์ กล่าวอีกว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จ.ชลบุรี ในฐานะเจ้าของพื้นที่ได้หารือร่วมกับกลุ่ม ปตท. ซึ่งเป็นเอกชนรายหนึ่งที่เข้าเสนอแผนพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าเชื่อม 3 สนามบิน ระดมความเห็นและร่วมวางแผนการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า เนื่องจากกลุ่ม ปตท. ไม่มีประสบการณ์และศักยภาพด้านการพัฒนาพื้นที่อสังหาริมทรัพย์

 

[caption id="attachment_294129" align="aligncenter" width="335"] มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.ชลบุรี[/caption]

สำหรับภาพรวมอสังหาฯ เขตชลบุรี ปัจจุบัน ยอดขายค่อนข้างฝืด มีเหลืออีกจำนวนมาก อัตราการดูดซับค่อนข้างต่ำ เนื่องจากศรีราชายังอิงอยู่กับภาคอุตสาหกรรมการส่งออก หากการส่งออกดี การขายอสังหาฯ ก็จะดีไปด้วย ส่วนการท่องเที่ยวจะเน้นไปทางโซนพัทยา บางแสน ซึ่งจะเป็นรายได้แต่ละพื้นที่เท่านั้น


……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,377 วันที่ 24-27 มิ.ย. 2561 หน้า 15

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● ครม.ต่อสัญญา30ปีให้ไทยออยล์เช่าที่ราชพัสดุ1.4พันไร่ที่ศรีราชา
● เช็กรถไฟฟ้า 3 สนามบินไฮไลท์ “มักกะสัน-ศรีราชา” (1/2)