'เจริญ-บีทีเอส' คว้าที่รัฐ! ธนารักษ์เปิด 3 โปรเจ็กต์ 4 หมื่นล้าน "หมอชิต-ศูนย์ฯสิริกิติ์-ร้อยชักสาม"

ธนารักษ์ปิดดีล 3 บิ๊กโปรเจ็กต์ บูมที่ราชพัสดุ! มูลค่าลงทุนรวม 4.1 หมื่นล้านบาท เตรียมลงนามขยายสัญญาศูนย์ฯสิริกิติ์ 50 ปี ให้ 'เสี่ยเจริญ' เดือนนี้ ... ชง ครม. อนุมัติกลุ่มบีทีเอสพัฒนาที่ร้อยชักสาม ผุดบูติกโฮเต็ล

หลังจากยืดเยื้อมายาวนานกว่า 20 ปี ในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่บนที่ราชพัสดุ ไม่ว่าจะเป็น ที่ดินหมอชิต เนื้อที่ 63 ไร่, ที่ดินศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เนื้อที่ 96 ไร่ และที่ดินโรงภาษีร้อยชักสาม อีก 5 ไร่ ล่าสุด อธิบดีกรมธนารักษ์ ออกมาระบุว่า สามารถเจรจาตกลงในสัญญาได้ คาดว่าจะลงนามได้ในเดือน พ.ค. นี้

[caption id="attachment_283008" align="aligncenter" width="335"]

พชร อนันตศิลป์
อธิบดีกรมธนารักษ์[/caption]

นายพชร อนันตศิลป์ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า การพัฒนาที่ดินโครงการศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เนื้อที่ 96 ไร่ มีความคืบหน้าไปมาก โดยกรมธนารักษ์ได้ส่งร่างสัญญาให้อัยการตรวจ ซึ่งเป็นสัญญาที่คณะกรรมการร่างสัญญา มาตรา 35 แห่งพระราชบัญญัติการให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ และบริษัท เอ็น.ซี.ซี. แมนเนจเม้นท์ แอนด์ ดิเวลลอปเม้นท์ จำกัด เห็นชอบร่วมกัน แต่เนื่องจากเป็นสัญญามาตรฐานทางราชการ ทางอัยการจึงได้เพิ่มเติมเรื่องค่าปรับในกรณีที่บริษัทไม่สามารถก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้เสร็จตามสัญญา จึงต้องกลับมาเจรจากันใหม่ ซึ่งได้ข้อยุติแล้วและส่งเรื่องกลับไปให้อัยการ ซึ่งถ้าอัยการส่งกลับมาก็ลงนามในสัญญาได้เลย คาดว่าน่าจะจบได้ในเดือนนี้เช่นกัน

ผลตอบแทน 1.9 หมื่นล้าน
ทั้งนี้ เมื่อวันที่ 17 ม.ค. 2560 ที่ประชุมคณะรัฐมนตรีเห็นชอบการแก้ไขสัญญาการบริหารและดำเนินกิจการศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ตามความเห็นของคณะกรรมการกำกับดูแลการบริหารศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ และร่างสัญญาแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาการบริหารและดำเนินกิจการศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เพื่อปรับอายุสัญญาเช่าจากเดิม 25 ปี เป็น 50 ปี โดยกรมธนารักษ์ประเมินว่า จะได้รับผลตอบแทนตลอดอายุสัญญา 18,900 ล้านบาท

[caption id="attachment_283009" align="aligncenter" width="335"]

เจริญ สิริวัฒนภักดี[/caption]

'เจริญ' ลงทุน 6 พันล้าน
สำหรับ บริษัท เอ็น.ซี.ซี. แมนเนจเม้นท์ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด คู่สัญญาบริหารศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เป็นธุรกิจในเครือของ นายเจริญ สิริวัฒนภักดี จะใช้เงินลงทุน 6,000 ล้านบาท ปรับปรุงอาคารใหม่ หลังติดข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานคร (กทม.) ที่ควบคุมความสูงให้สร้างอาคารไม่เกิน 23 เมตร โดยรูปแบบที่เสนอจะสร้างในพื้นที่และอาคารเดิม แต่จะปรับปรุงอาคารใหม่ เพิ่มพื้นที่พาณิชย์มากขึ้น ไม่น้อยกว่า 1.8 แสนตารางเมตร เช่น พื้นที่แสดงสินค้าและจัดนิทรรศการ สร้างพื้นที่ใต้ดินอีก 2 ชั้น แต่ไม่มีโรงแรม จะเน้นศูนย์ประชุมเป็นหลัก

ชง ครม. อนุมัติร้อยชักสาม
นายพชร กล่าวถึง "ที่ดินโรงภาษีร้อยชักสาม" ว่า ถือว่าจบหมดแล้วเช่นกัน โดยตำรวจน้ำได้ย้ายออกจากพื้นที่แล้ว ซึ่งบริษัทที่ประมูลได้ยังเป็น บริษัท แนเชอรัล พาร์ค จำกัด (มหาชน) เหมือนเดิม แต่ปัจจุบัน โครงสร้างผู้ถือหุ้นเปลี่ยนไป แต่ได้คุยรายละเอียดจบหมดแล้ว เงื่อนไขทุกอย่างเหมือนเดิม กรอบผลประโยชน์ต่อรัฐยังเป็นภายใต้กรอบเดิม แต่มูลค่าลงทุนเพิ่มขึ้นจาก 700 ล้านบาท เป็น 1,400 ล้านบาท อายุสัญญา 30 ปี โดยได้ส่งร่างสัญญาให้อัยการตรวจ หากส่งกลับมาเสนอ ครม. ก็สามารถลงนามได้เลย

สำหรับโครงการพัฒนาที่ราชพัสดุแปลงโรงภาษีร้อยชักสาม จะพัฒนาเป็นบูติกโฮเต็ล โดยใช้หลักแนวความคิดการพัฒนาในเชิงอนุรักษ์โบราณสถาน โดยคู่สัญญา คือ บริษัท แนเชอรัล พาร์ค จำกัด (มหาชน) ซึ่งเข้าประมูลงานกับกรมธนารักษ์ตั้งแต่มี นายเสริมสิน สมะลาภา เป็นกรรมการผู้จัดการและผู้ถือหุ้นใหญ่ แต่ภายหลังมีกลุ่มนายประชา มาลีนนท์ เข้ามาถือหุ้นแทน แต่ต้องขายออกไปให้กลุ่มบีทีเอสของ นายคีรี กาญจนพาสน์ และเปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท ยู ซิตี้ จำกัด (มหาชน) ในปัจจุบัน

บริษัท ยู ซิตี้ จำกัด (มหาชน) มีทุนจดทะเบียนชำระแล้ว 935,429 ล้านบาท มีผู้ถือหุ้นใหญ่ 5 อันดับแรก ประกอบด้วย บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) ถือหุ้น 35.75%, TROPHY CAPITAL GROWTH FUND 10.78%, นางสุกัลยา ทองพันธ์ 1.63%, บริษัท ไทยเอ็นวีดีอาร์ จำกัด 1.54% และนายโกมล จึงรุ่งเรืองกิจ 1.41%

ลุ้น สคร. ไฟเขียวหมอชิต
ส่วนโครงการพัฒนาที่ราชพัสดุในส่วนที่ดินหมอชิต คณะกรรมการตามมาตรา 72 แห่งพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ร่วมทุน หรือ พีพีพี มีมติที่จะให้เดินหน้าโครงการต่อ เพราะเห็นว่าเป็นประโยชน์ต่อทางราชการ เนื่องจากมูลค่าลงทุนสูงขึ้นจาก 26,000 ล้านบาท เป็น 34,000 ล้านบาท แม้พื้นที่ก่อสร้างจะลดลง แต่พื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันยังปรับกรอบสัญญาเหลือเพียง 30 ปี จากเดิมที่จะเป็น 30 ปี แล้วต่อสัญญาได้อีก 2 ครั้ง ครั้งละ 10 ปี รวมเป็น 50 ปี ซึ่งเอกชนที่เป็นคู่สัญญายังเป็นรายเดิม คือ บริษัท บางกอก เทอร์มินอล จำกัด (BKT) หรือเดิม คือ บริษัท ซัสเอสเตทฯ

"ที่หมอชิตเป็นประเด็นข้อกฎหมาย เพราะโครงการเข้าข่ายพีพีพี แต่ไม่ได้ดำเนินการตามพีพีพี ดังนั้น กรรมกการ ม.72 จึงเปิดโอกาสให้กลับเข้าสู่ระบบพีพีพีได้ ซึ่งคณะรัฐมนตรี (ครม.) ก็รับทราบ แต่เลขาฯ ครม. ส่งเรื่องกลับมาว่า ทำได้จริงหรือไม่ เพราะวันนั้นเขียนสั้น ๆ และรูปแบบเปลี่ยนไป จึงได้เสนอไปที่สำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.) ในฐานะผู้รักษากฎหมายพีพีพี น่าจะตอบกลับมาได้ภายในเดือน พ.ค. นี้ จากนั้นก็จะสามารถนำเรื่องเข้าคณะกรรมการร่างสัญญาเดินหน้าได้ทันที เพราะทุกอย่างเตรียมพร้อมหมดแล้ว เอกชนก็พร้อมและไม่ต้องเข้า ครม."

[caption id="attachment_283017" align="aligncenter" width="503"]

พชร อนันตศิลป์
อธิบดีกรมธนารักษ์[/caption]

สำหรับคดีที่มีการฟ้องร้องและศาลมีคำสั่งให้กรมธนารักษ์จ่ายค่าชดเชยให้กับเอกชนกว่า 1 พันล้านบาทนั้น นายพชร กล่าวว่า อยู่ในขั้นตอนการตรวจสอบทรัพย์และยืดอายัดทรัพย์จากผู้ที่ก่อความเสียหายให้กับรัฐ แต่ความเสียหายกว่า 1 พันล้านบาทนั้น เอกชนยอมรับชดเชยค่าเสียหายส่วนหนึ่ง ด้วยการรับไปเป็นต้นทุน ซึ่งเป็นสาเหตุให้มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม กรมธนารักษ์จะใช้รูปแบบพีพีพีในที่ดินหมอชิตกับโครงการที่จะทำในอนาคตด้วย ดังนั้น จึงได้ชะลอโครงการที่ดิน บริษัท ชายทะเล ไว้ก่อน เพื่อรอความชัดเจนจากหมอชิต แม้ว่าจะคุยข้อตกลงรายละเอียดผลตอบแทนจากการลงทุนไว้หมดแล้ว

คาด 'สิงห์' ต่อยอดที่หมอชิต
ทั้งนี้ บริษัทที่ได้รับสัมปทานในที่ดินหมอชิต คือ บริษัท บางกอกเทอร์มินอล จำกัด (BKT) หรือเดิม คือ บริษัท ซันเอสเตทฯ ซึ่งจากข้อมูลทะเบียนของกรมพัฒนาธุรกิจการค้าเมื่อวันที่ 26 เม.ย. 2561 พบว่า มีทุนจดทะเบียน 2,500 ล้านบาท มูลค่าหุ้นละ 10 บาท ผู้ถือรายสำคัญ คือ บริษัท ทานตะวันธุรกิจ จำกัด 12.5 ล้านหุ้น, นายน้ำมหฐิติรัฐ ถือหุ้น 10 หุ้น และนางพจนารถ ปริญภัทร์ภากร 20 หุ้น

อย่างไรก็ตาม เมื่อปี 2558 บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) ได้เซ็นสัญญาซื้ออาคารซันทาวเวอร์ส จำกัด ของนายน้ำมหฐิติรัฐ วงเงิน 4,500 ล้านบาท ผ่านบริษัท แม็กซ์ ฟิวเจอร์ จำกัด เพื่อขยายฐานธุรกิจสู่ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า จึงอาจจะต่อยอดธุรกิจได้ด้วย

สำหรับความคืบหน้าโครงการหอชมเมืองกรุงเทพฯ กรมธนารักษ์ได้หารือกับมูลนิธิหอชมเมืองกรุงเทพฯ แล้ว ได้ข้อสรุปว่า จะเป็นสัญญาเช่า 30 ปี มูลค่า 75 ล้านบาท โดยเป็นค่าธรรมเนียม 60 ล้านบาท ค่าเช่าปีละ 4 แสนบาท ปรับเพิ่ม15% ในทุก ๆ 5 ปี โดยส่งร่างสัญญาให้อัยการแล้วเช่นกัน หากอัยการยืนยันว่า เป็นการทำโดยราชการไม่มีความเสี่ยงหรือเสี่ยงน้อย ก็น่าจะลงนามในเดือนนี้ได้เช่นกัน