i-Store ชูโมเดล Supply Drives Demand ปั้นตลาด Self Storage รับดีมานด์พื้นที่จัดเก็บโต

ในวันที่พื้นที่อยู่อาศัยของคนเมืองมีขนาดเล็กลง แต่ความต้องการใช้พื้นที่กลับเพิ่มขึ้น ธุรกิจให้เช่าพื้นที่จัดเก็บของส่วนตัว (Self Storage) จึงเริ่มเข้ามามีบทบาทมากขึ้น ไม่เพียงในฐานะพื้นที่สำหรับเก็บสิ่งของส่วนบุคคล แต่ยังตอบโจทย์ผู้ประกอบการรายย่อย ธุรกิจอีคอมเมิร์ซ รวมถึงชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานหรือพำนักระยะยาวในประเทศไทย

แม้ตลาด Self Storage ของไทยจะยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นเมื่อเทียบกับหลายประเทศ แต่ปัจจัยอย่างการขยายตัวของเมือง พื้นที่อยู่อาศัยที่มีขนาดเล็กลง และรูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไป กำลังทำให้บริการประเภทนี้ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นายภักดี อนิวรรตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สตอเรจ เอเชีย จำกัด (มหาชน) ผู้ให้บริการพื้นที่จัดเก็บทรัพย์สินส่วนบุคคลภายใต้แบรนด์ i-Store กล่าวกับ “ฐานเศรษฐกิจ” โดยมองว่า ความท้าทายของธุรกิจในวันนี้ไม่ใช่การแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการ แต่คือการทำให้ผู้บริโภคเข้าถึงบริการมากขึ้น เพื่อผลักดันให้ตลาดเติบโตไปพร้อมกับธุรกิจ

ทั้งนี้ i-Store มุ่งมั่นยกระดับบริการให้เป็นมากกว่าพื้นที่เก็บของ แต่คือ ‘พื้นที่ดูแลทุกความทรงจำและคุณค่าทางจิตใจ’ พร้อมคงคุณค่า เพิ่มมูลค่าให้แก่สินทรัพย์ในเวลาเดียวกัน

Supply Drives Demand เมื่อการเพิ่มสาขาคือการสร้างตลาด

นายภักดีกล่าวว่า ธุรกิจพื้นที่จัดเก็บของส่วนตัวในประเทศไทยยังอยู่ในช่วงสร้างการรับรู้ ดังนั้น หากผู้ประกอบการรอให้ความต้องการเกิดขึ้นเอง การเติบโตของตลาดอาจใช้เวลานาน บริษัทจึงเลือกใช้แนวคิด "Supply Drives Demand" โดยเชื่อว่าการเพิ่มจำนวนสาขาในทำเลที่มีศักยภาพ จะช่วยให้ผู้บริโภคเข้าถึงบริการได้ง่ายขึ้น และเมื่อการเข้าถึงเพิ่มขึ้น ความต้องการใช้บริการก็จะเติบโตตามไปด้วย

ปัจจุบัน i-Store มีสาขาให้บริการ 13 แห่ง ได้แก่ สาขาสีลม สุขุมวิท 24 สุขุมวิท 71 สาทร วัน หัวลำโพง อุดมสุข อ่อนนุช จตุจักร เพลินจิต-นานา ทองหล่อ 9 สุรวงศ์-สีลม สาขาเอนเทอร์-ดอนเมือง และ เตรียมเปิดตัวสาขาเอกมัย อย่างเป็นทางการภายในไตรมาส 3 ตั้งเป้าขยายเป็น 18 แห่งโดยภายในปี 2569 เตรียมขยายสาขาเพิ่มอีก 5 แห่ง พื้นที่ให้บริการรวมกว่า 18,000 ตารางเมตร หรือเติบโตกว่า 91 % จากปีก่อน ขณะที่แผนระยะ 3 ปี บริษัทตั้งเป้าขยายเครือข่ายเป็น 30 สาขา เพื่อรองรับการเติบโตของตลาดในระยะยาว

นายภักดีมองว่า อีกปัจจัยที่ช่วยผลักดันตลาดคือฐานลูกค้าชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่ม Expat ซึ่งคุ้นเคยกับบริการประเภทนี้อยู่แล้ว จึงไม่จำเป็นต้องใช้เวลาสร้างการรับรู้เหมือนกับตลาดในประเทศ

กลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นกลุ่มที่เราไม่ต้องใช้เวลาในการสร้างการรับรู้ เพราะเขารู้จักบริการนี้อยู่แล้ว อย่างสาขาเอกมัย ลูกค้าต่างชาติเข้ามาใช้บริการมากกว่าครึ่งในบางช่วง

บริษัทตั้งเป้าปรับสัดส่วนผู้ใช้บริการให้กลุ่มลูกค้าบุคคล

ซึ่งประกอบด้วยผู้พักอาศัย นักท่องเที่ยว และนักสะสม คิดเป็น 60% และกลุ่มลูกค้านิติบุคคล 40% เพื่อสร้างฐานรายได้ที่มั่นคง พร้อมขยายบริการไปยังกลุ่ม SME และผู้ประกอบการอีคอมเมิร์ซที่ต้องการพื้นที่จัดเก็บสินค้า

ปัจจุบัน บริษัทเริ่มเห็นฐานลูกค้าในประเทศเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยบางสาขา เช่น อุดมสุข และจตุจักร มีสัดส่วนลูกค้าคนไทยมากกว่าชาวต่างชาติแล้ว ขณะที่สาขาในย่านใจกลางเมืองยังมีลูกค้าหลักเป็นกลุ่ม Expat และ Digital Nomad สะท้อนว่าตลาด Self Storage ในไทยเริ่มขยายตัวจากฐานลูกค้าชาวต่างชาติสู่ผู้บริโภคในประเทศมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ผู้บริหารยอมรับว่า การเพิ่มจำนวนสาขาเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอ หากยังใช้รูปแบบการลงทุนแบบเดิม บริษัทจึงปรับกลยุทธ์การขยายธุรกิจ โดยหันมาเพิ่มสัดส่วนการรับบริหารโครงการและการร่วมทุนกับพันธมิตร เพื่อเร่งการเติบโตควบคู่กับการบริหารเงินลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

นายภักดีกล่าวว่า ปีนี้บริษัทคาดว่ารายได้จะเติบโตเกือบ 100% จากปีก่อน ขณะที่เป้าหมายการเติบโตที่บริษัทวางไว้ยังอยู่ที่ประมาณ 200% โดยมองว่าการเติบโตจะทยอยเกิดขึ้นตามการเปิดสาขาใหม่และการเพิ่มขึ้นของจำนวนยูนิตให้บริการ ซึ่งเมื่อมีผู้เช่าเข้ามาใช้บริการมากขึ้น รายได้ก็จะค่อย ๆ เติบโตตามการขยายเครือข่าย

รายได้จากภาพรวม ปีนี้น่าจะโตประมาณเกือบ 100% ถ้าจากปีที่แล้ว ซึ่งประกาศแผนไปว่าเราตั้งเป้าเติบโตของรายได้ ที่ 200%  เพราะว่ายิ่งเปิดสาขาเยอะ จำนวนยูนิตก็เยอะขึ้น ลูกค้าที่มาใช้บริการ ก็เพิ่มขึ้น ไปเรื่อย ๆ

รับบริหารโครงการ หนึ่งในเครื่องยนต์ขับเคลื่อนการเติบโต

นายภักดี กล่าวว่า แม้ธุรกิจ Self Storage จะมีแนวโน้มเติบโต แต่การขยายสาขาด้วยการลงทุนเองทั้งหมดต้องใช้ทั้งเงินลงทุนและระยะเวลา บริษัทจึงปรับกลยุทธ์การเติบโต โดยเพิ่มสัดส่วนธุรกิจรับบริหารโครงการ (Storage Management) ควบคู่กับการร่วมทุน (Joint Venture: JV) เพื่อเร่งการขยายเครือข่ายโดยไม่จำเป็นต้องลงทุนเองทุกโครงการ

ภายใต้โมเดลรับบริหารโครงการ เจ้าของที่ดินหรือเจ้าของอาคาร (Landlord) จะเป็นผู้ลงทุน ส่วน i-Store รับหน้าที่ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ตั้งแต่วิเคราะห์ศักยภาพของทำเล ออกแบบและปรับปรุงพื้นที่ ทำการตลาด ไปจนถึงบริหารโครงการหลังเปิดให้บริการ

เจ้าของที่ดินก็ไม่ต้องทำอะไรเลย แค่มีที่ มีตึกว่าง แล้วก็มีเงินที่พร้อมจะลงทุน ก็สามารถให้เราเข้าไปทำได้ ถ้าเราวิเคราะห์แล้วว่าโลเคชันตรงนั้นเปิด Self Storage ได้ แล้วทีมการตลาดก็ดูว่าโลเคชันตรงนั้นมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของเราหรือเปล่า

นายภักดี กล่าวว่า ปัจจุบันมีอาคารสำนักงานหลายแห่งในกรุงเทพฯ ที่อยู่ในทำเลศักยภาพ แต่มีพื้นที่ว่างหลังผู้เช่าย้ายออก เจ้าของอาคารหลายรายจึงมองหาธุรกิจที่จะเข้ามาใช้ประโยชน์จากพื้นที่ดังกล่าวและสร้างรายได้จากสินทรัพย์เดิม

จริง ๆ ก็คล้าย ๆ กับ Co-working Space ที่เข้าไปเปิดในทำเลที่ออฟฟิศว่างอยู่

สำหรับโมเดลรับบริหารโครงการ บริษัทมีรายได้หลัก 2 ส่วน ได้แก่ รายได้จากการออกแบบและปรับปรุงพื้นที่ (Design & Construction) ซึ่งเจ้าของพื้นที่ว่าจ้างให้ i-Store เข้าไปออกแบบและพัฒนาโครงการ และรายได้จากการรับจ้างบริหารโครงการ (Management Fee) ซึ่งเป็นรายได้ประจำ (Recurring Income) หลังโครงการเปิดดำเนินการ

โมเดลดังกล่าวเริ่มนำมาใช้จริงแล้ว โดยล่าสุด บริษัท เอนเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ จำกัด (EnCo) ได้ร่วมมือกับ i-Store เปิดให้บริการ i-Store เอนเทอร์–ดอนเมือง ซึ่งเป็นสาขาแรกภายใต้รูปแบบการรับบริหารโครงการ (Storage Management)

ภายใต้ความร่วมมือดังกล่าว EnCo เป็นผู้ลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและปรับปรุงอาคาร ขณะที่ i-Store รับหน้าที่บริหารพื้นที่ ดูแลลูกค้า และทำการตลาด โดยพัฒนาพื้นที่ภายใต้แนวคิด Store–Work–Life ที่เชื่อมโยงพื้นที่จัดเก็บ การทำงาน และการใช้ชีวิตเข้าไว้ด้วยกัน

นอกจากโมเดลรับบริหารโครงการแล้ว บริษัทยังใช้รูปแบบการร่วมทุน (Joint Venture: JV) สำหรับโครงการที่เห็นว่ามีศักยภาพ โดยบริษัทจะเข้าถือหุ้นประมาณ 25-50% ในบริษัทที่จัดตั้งขึ้นเพื่อพัฒนาโครงการ

นายภักดี กล่าวว่า โครงการที่บริษัทเลือกลงทุนในรูปแบบร่วมทุนจะเป็นโครงการที่มีศักยภาพ ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่พัฒนาบนที่ดินเปล่า (Greenfield) และอยู่ในทำเลที่บริษัทเห็นว่ามีความเหมาะสมต่อการลงทุน โดยมูลค่าโครงการอยู่ที่ประมาณ 100-120 ล้านบาทต่อโครงการ ซึ่งเป็นโครงการที่เจ้าของที่ดินลงทุนเองทั้งหมด แต่ต้องการให้ i-Store เข้าไปร่วมลงทุนและร่วมพัฒนาโครงการ

ปัจจุบัน บริษัทมีโครงการร่วมทุน (JV) อยู่ 4 สาขา และโครงการรับบริหาร (Storage Management) 2 สาขา โดยปีนี้ตั้งเป้าเพิ่มโครงการรับบริหารอีก 3 สาขา

ขณะเดียวกัน บริษัทมีโครงการร่วมทุน (JV) ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาอีก 3 โครงการ ได้แก่ ดินแดง–ราชปรารภ ซึ่งคาดว่าจะเริ่มก่อสร้างในช่วงเดือนสิงหาคม ราชเทวี–บรรทัดทอง บริเวณมุมถนนเพชรบุรีตัดกับถนนบรรทัดทอง และเพชรบุรี–เอกมัย บนที่ดินประมาณ 2 ไร่ โดยทั้ง 3 โครงการมีมูลค่ารวมประมาณ 450 ล้านบาท

นายภักดี กล่าวว่า ขนาดของทั้ง 3 โครงการแตกต่างกันตามขนาดของที่ดิน แต่เมื่อรวมกันแล้วจะมีพื้นที่อาคารรวม (GFA) ประมาณ 17,000 ตารางเมตร และพื้นที่ให้บริการ Self Storage ประมาณ 6,000-7,000 ตารางเมตร นอกจากนี้ บางโครงการยังมีพื้นที่ค้าปลีก (Retail) เพื่อรองรับผู้เช่ารายอื่น สร้างรายได้จากค่าเช่า และช่วยเพิ่มผู้ใช้บริการ (Traffic) ภายในโครงการ

นายภักดี กล่าวว่า แม้โมเดลรับบริหารโครงการ (Storage Management) และการร่วมทุน (JV) จะมีรูปแบบการลงทุนแตกต่างกัน แต่เมื่อพิจารณาโดยรวมแล้ว อัตราผลตอบแทน (Margin) อยู่ในระดับใกล้เคียงกัน โดยโมเดลรับบริหารโครงการช่วยให้บริษัทขยายธุรกิจได้รวดเร็วกว่า เนื่องจากบริษัทไม่จำเป็นต้องลงทุนเองทั้งหมด

ปีนี้บริษัทวางงบลงทุนประมาณ 150-200 ล้านบาท เพื่อใช้ทั้งในการลงทุนพัฒนาโครงการของบริษัทและการร่วมทุนกับพันธมิตร อย่างไรก็ตาม หากพิจารณามูลค่าโครงการทั้งหมด จะสูงกว่างบลงทุนของบริษัท เนื่องจากในโครงการร่วมทุน i-Store ลงทุนเพียง 25-45% ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ ส่วนที่เหลือเป็นเงินลงทุนของพันธมิตร

สำหรับแผนการขยายธุรกิจ บริษัทตั้งเป้าเปิดสาขาใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 6 สาขา แบ่งเป็นสาขาในรูปแบบรับบริหารโครงการประมาณ 4 สาขา และโครงการร่วมทุนประมาณ 2 สาขา ในระยะ 3 ปี บริษัทตั้งเป้าขยายสาขารวมเป็น 30 แห่ง โดยคาดว่าจะเป็นสาขาในรูปแบบรับบริหารโครงการประมาณ 15 แห่ง และโครงการร่วมทุนประมาณ 10 แห่ง

เลือกทำเลจากดีมานด์ ก่อนขยายสู่หัวเมืองท่องเที่ยว

นายภักดี กล่าวว่า หลักในการเลือกทำเลเปิดสาขาของบริษัท คือการประเมินว่าพื้นที่นั้นมีความต้องการใช้บริการ (Demand) มากเพียงพอหรือไม่ แม้บางทำเลจะมีผู้ประกอบการรายอื่นเปิดให้บริการแล้ว แต่หากยังมีอุปสงค์รองรับ บริษัทก็มองว่ายังสามารถเข้าไปเปิดสาขาได้

ผู้บริหารกล่าวว่า ปัจจุบันยังมีหลายพื้นที่ในกรุงเทพฯ ที่บริษัทมองว่ายังมีช่องว่างของตลาด (Gap) สำหรับธุรกิจ Self Storage อาทิ ย่านอารีย์ รัชดา–ลาดพร้าว ท่าพระ และเจริญนคร โดยหลักในการพิจารณาจะมองไปที่ทำเลที่มีคอนโดมิเนียมหนาแน่น (High Density) มีจำนวนประมาณ 20,000-30,000 ยูนิต ภายในรัศมีประมาณ 3 กิโลเมตร และเป็นพื้นที่ที่ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยอยู่ในระดับประมาณ 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป

นายภักดี กล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทมุ่งเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบน รวมถึงชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในทำเลดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ในอนาคตบริษัทมองว่าทำเลรอบนอกบางแห่ง เช่น ย่านท่าพระ ซึ่งมีคอนโดมิเนียมหนาแน่นและมีประชากรชาวไทยอาศัยอยู่จำนวนมาก ก็มีโอกาสเติบโตเช่นกัน เพราะมองว่ายังมีความต้องการใช้บริการพื้นที่จัดเก็บของส่วนตัว

เพื่อประเมินศักยภาพของแต่ละทำเล บริษัทได้นำบริการ Unmanned Storage หรือพื้นที่จัดเก็บแบบไม่มีพนักงานประจำเข้าไปให้บริการภายในคอนโดมิเนียม โดยติดตั้งตู้จัดเก็บให้ลูกค้าจอง ใช้บริการ และชำระเงินผ่านเว็บไซต์ในรูปแบบรายเดือน

นายภักดี กล่าวว่า ปัจจุบันหลายโครงการมีผู้ใช้บริการเกือบเต็ม ทำให้บริษัทมองว่าพื้นที่ดังกล่าวมีความต้องการใช้บริการจริง และหากผลตอบรับเป็นไปตามที่คาด ก็มีโอกาสพัฒนาไปสู่การเปิดสาขา Self Storage ในทำเลนั้นต่อไป

เราอาจจะเทสต์ด้วยการไปเปิด Unmanned Storage ในคอนโด ซึ่งก็จะเป็นเฉพาะลูกค้าที่อยู่ในคอนโดมาใช้ได้ ก็เลยมองว่ามันก็มีโอกาสที่จะไปเปิดที่อื่นด้วย

ด้านแผนการขยายธุรกิจในต่างจังหวัด นายภักดี ระบุว่า เบื้องต้นมุ่งไปที่จังหวัดภูเก็ตและเมืองพัทยา ซึ่งคาดว่าจะเริ่มดำเนินการได้ภายในปีนี้หรือปีหน้า ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแผนการระดมทุนของบริษัท หากการระดมทุนเป็นไปตามแผน บริษัทคาดว่าจะใช้งบลงทุนประมาณ 100 ล้านบาท เพื่อรองรับการขยายสาขาในต่างจังหวัด

สำหรับจังหวัดภูเก็ต บริษัทได้สำรวจทำเลไว้แล้วประมาณ 2-3 โลเคชัน ขณะที่เมืองพัทยาอยู่ระหว่างการพิจารณาทำเลที่เหมาะสม โดยบริษัทมุ่งเน้นการลงทุนในหัวเมืองท่องเที่ยวเป็นหลัก เนื่องจากจากการสำรวจตลาดพบว่ามีความต้องการใช้บริการ (Demand) รองรับ และมองว่าสามารถเปิดให้บริการได้

กลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นกลุ่มที่เราไม่ต้องสร้างการรับรู้ เพราะเขารู้จัก Storage อยู่แล้ว

นายภักดี ทิ้งท้ายว่า กลุ่มลูกค้าเป้าหมายในพื้นที่ดังกล่าวจะเป็นนักท่องเที่ยวที่พำนักระยะยาว (Long-stay) รวมถึงชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทย (Expat) ผู้ที่มีครอบครัวอยู่ในประเทศไทย ตลอดจนชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมหรือบ้านพักตากอากาศ (วิลล่า) ในประเทศไทย ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการใช้บริการพื้นที่จัดเก็บของส่วนตัว