ทุนใหญ่ชิงที่ดินไฮสปีดเทรน ฟอร์มทีมดึงนักพัฒนาเมืองเพิ่มจุดแข็ง

มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการแล้วสำหรับพ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ.2561 หลังจากนี้จะเห็นความชัดเจนในหลายด้านเกิดขึ้นตามมาอย่างแน่นอน โดยเฉพาะการออกทีโออาร์ประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินมูลค่ารวมกว่า 168,718 ล้านบาท ที่จะมีการเปิดขายซองเอกสารประกวดราคา ช้าสุดไม่น่าเกินกลางเดือนมิถุนายนนี้ หลังจากเปิดรับฟังความเห็นนักลงทุนไปเรียบร้อยแล้ว และมีเวลา 4 เดือน ให้ผู้สนใจเข้ายื่นประมูลจัดเตรียมเอกสารยื่นประมูล หลังจากนั้นจะเร่งพิจารณาว่ารายใดยื่นข้อเสนอที่ดีกว่าก็จะคว้าชัยชนะเข้าไปดำเนินโครงการดังกล่าวหรือลงนามในสัญญาได้ภายในเดือนธันวาคมปีนี้
แต่ที่น่าจับตา นอกเหนือการได้โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินไปแล้ว จะเป็นเรื่องของการได้สิทธิพัฒนาพื้นที่เพื่อสนับสนุนบริการรถไฟ บริเวณสถานีแอร์พอร์ต เรลลิงค์มักกะสัน ขนาดพื้นที่รวมประมาณ 178 ไร่ เป็นสถานีศูนย์กลางการเดินทาง (หรือ Main Station for EEC Gateway) และพัฒนาพื้นที่เพื่อสนับสนุนบริการรถไฟบริเวณสถานีรถไฟความเร็วสูงศรีราชา ขนาดพื้นที่ประมาณ 25 ไร่ โดยจะใช้เงินลงทุนสำหรับการพัฒนาพื้นที่เพื่อสนับสนุนบริการรถไฟ ประมาณ 45,155.27 ล้านบาท ประกอบด้วย ค่างานพัฒนาบริเวณสถานีรถไฟแอร์พอร์ต เรลลิงค์มักกะสัน ประมาณ 40,193 ล้านบาท ค่างานพัฒนาบริเวณสถานีรถไฟความเร็วสูงศรีราชา ประมาณ 3,513 ล้านบาท ค่าสาธารณูปโภค ปรับปรุงจราจร ทางเข้าออกและปรับปรุงสะพานล้อเลื่อนบริเวณมักกะสัน ประมาณ 1,449 ล้านบาท

เป้าหลักชิงสิทธิพัฒนาที่ดิน

จากการวิเคราะห์ของผู้ที่อยู่ในวงการรถไฟฟ้า ต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันว่า โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ไม่ใช่เป้าหมายหลัก แต่สิ่งที่อยากจะชนะการประมูล อยู่ที่การช่วงชิงสิทธิพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟความเร็วสูงดังกล่าวมากกว่า  เนื่องจากให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า โดยที่ปรึกษาของโครงการ ได้ชี้ให้เห็นว่าโครงการรถไฟความเร็วสูงจะให้ผลตอบแทนด้านการลงทุนตลอดระยะเวลา 50 ปี อยู่ที่ 9 พันล้านบาท และในส่วนของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรสูงถึง 3 หมื่นล้านบาท ดังนั้น ในทำเลของทั้ง 2 พื้นที่จึงเป็นที่หมายตาของนักลงทุนโดยเฉพาะ 2 กลุ่มทุนตัวเต็งอย่างกลุ่มเครือเจริญโภคภัณฑ์หรือซีพีและกลุ่ม บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน)

พลิกเกมบีทีเอสเบียดแรง

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าทีโออาร์โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน จะยังไม่ประกาศออกมาอย่างเป็นทางการ แต่ก็พบว่า 2 กลุ่มใหญ่เปิดตัวเข้าร่วมประมูลอย่างชัดเจนแล้ว โดยซีพีจะร่วมกับกลุ่มทุนจีนเป็นหลัก ทั้งการเดินรถและการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ ส่วนในวันที่จะยื่นเอกสารประกวดราคาจะมีกลุ่มทีม กรุ๊ปออฟคัมปานีส์  เข้าไปร่วมด้วยหรือไม่นั้นยังมีลุ้น เนื่องจากปัจจุบันทีม กรุ๊ป ได้ช่วยร่างเอกสารร่วมลงทุนโครงการดังกล่าวนี้ให้กับการรถไฟแห่งประเทศไทย(ร.ฟ.ท.) ล่าสุดนั้นมีการประชุมไปเมื่อวันที่ 15 พฤษภาคม 2561 นัดสุดท้ายของการจัดทำร่างเอกสารประกวดราคาก่อนที่จะส่งให้สำนักงานอัยการสูงสุด(อสส.) พิจารณา

ในขณะที่กลุ่มบีทีเอสนั้น นอกเหนือจากจะผนึกกับบริษัทซิโน-ไทย เอ็นจีเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น จำกัด(มหาชน) บริษัทผลิตไฟฟ้าราชบุรีโฮล ดิ้งจำกัด (มหาชน) ล่าสุดบอร์ดบริษัท ปตท. จำกัด (มหาชน) ได้เห็นชอบให้เข้าร่วมกับบีทีเอส เพื่อประมูลโครงการ และคาดว่ายังมีเอกชนอีกจำนวนหนึ่งจะถูกชักชวนให้เข้าร่วมกลุ่มเพื่อระดมทุนก้อนโตสู้ศึกประมูลในครั้งนี้
จับตาเบื้องหลังทีมพัฒนาเมือง
สำหรับข้อได้เปรียบของผู้ยื่นประมูลครั้งนี้มีการวิเคราะห์กันว่าจุดพลิกผัน ที่จะทำให้ชนะคว้าโครงการมาครองได้ จะอยู่ที่การวางผังเมืองในการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ จะเป็นไปอย่างเต็มประสิทธิภาพมีผลตอบแทนมากน้อยแค่ไหนเพราะนอกจากกลุ่มทีม กรุ๊ป จะได้รับการคาดหมายให้เข้าร่วมทีมกับซีพีแล้ว ฟากกลุ่มบีทีเอสยังดึงบริษัทเอเซียสเปซแพลนนิ่ง จำกัด ของ“ฐาปนา บุณยประวิตร” ที่ล่าสุดได้รับเลือกตั้งให้ทำหน้าที่“นายกสมาคมการผังเมืองไทย” เข้าไปร่วมทีมเพื่อเพิ่มศักยภาพให้กับกลุ่มบีทีเอสโดยเฉพาะด้านการพัฒนาเมืองซึ่งกูรูด้านผังเมืองอย่าง “ฐาปนา” สามารถช่วยได้ไม่มากก็น้อย

ประการสำคัญตามที่สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร(สนข.) เตรียมเปิดยื่นข้อเสนอเป็นที่ปรึกษาการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ของสถานีรถไฟความเร็วสูงเส้นทางกรุงเทพ-เชียงใหม่, กรุงเทพ-หัวหิน และกรุงเทพ-หนองคายนั้น ยังมีความเคลื่อนไหวของทีม กรุ๊ป ที่ดึง “เอกชัย สุมาลี” กูรูด้านการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าหรือ TOD ในฮ่องกงเข้าร่วมพร้อมกับทาบทาม “วสันต์ คงจันทร์” กูรูนักประเมินที่ดินชั้นนำของไทยเข้าร่วมด้วย โดยกลุ่มนี้ยังมีบริษัทที่ปรึกษาชั้นนำของไทยที่เคยรับดำเนินการให้กับระบบรางของไทยมานับไม่ถ้วน ไม่ว่าจะเป็นบริษัท เอเชี่ยน เอ็นจิเนียริ่ง คอนซัลแต้นส์ จำกัด  และบริษัท เอ็ม เอ เอ คอนซัลแตนท์ จำกัด

อีกไม่นานก็จะทราบว่าทีมไหน ค่ายใด หรือขั้วไหนจะได้รับชัยชนะเมกะโปรเจ็กต์อย่างโครงการรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน ที่แต่ละกลุ่มเชื่อว่าการพัฒนาที่ดินรอบสถานีจะเพิ่มมูลค่าให้ถึงจุดคุ้มทุนโดยเร็วแต่ที่แน่ๆ ต้องจับตากันต่อไปว่าเอกชนขาใหญ่ทั้งหลายจะแบ่งเค้กกันลงตัวหรือไม่?? ท้ายที่สุดแล้วรายไหนจะได้รับงานโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงไปบริหารจัดการไม่ว่าจะเป็นกลุ่มซีพี กลุ่มบีทีเอส ล้วนเป็นตัวเต็งทั้งสิ้น

รายงาน: โต๊ะข่าวอีอีซี |หน้า 11 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,368 วันที่ 24-26 พ.ค. 2561