ขานรับผังกทม.ใหม่ ให้เอฟเออาร์15ต่อ1จุดตัด-สถานีร่วมรถไฟฟ้า

20 ธ.ค. 2560 เวลา 5:25 น. 715
ผังกทม.เปย์ ไม่อั้น เพิ่มความหนาแน่นย่านใจกลางธุรกิจ ให้เอฟเออาร์ 15 ต่อ 1 แถมขยายรัศมีพัฒนา จาก 500 เมตร เป็น 1,000 เมตร จุดตัดรถไฟฟ้า

การใช้กลไกทางผังเมืองผลักการพัฒนาของดีเวลอปเปอร์อยู่ในวงล้อมรถไฟฟ้ากลางเมือง ด้วยโบนัสจูงใจสร้างเพิ่มได้เต็มพิกัด

รศ.ดร.นพนันท์ ตาปนานนท์ อาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ภาควิชาผังเมือง จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ในฐานะหัวหน้าทีมศึกษาการยกร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า พิจารณาขยายพื้นที่พัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น จาก 500 เมตร เป็น 800 -1,000 เมตร เพื่อจูงใจเอกชนลงทุน โดยเน้นเฉพาะจุดตัดหรือสถานีร่วมรถไฟฟ้า ที่เปิดให้บริการแล้ว เนื่องจากเป็นสถานีใหญ่ที่มีคนมาใช้บริการเชื่อมต่อจำนวนมาก เหมือนกับต่างประเทศ อาทิ ประเทศญี่ปุ่น ประเทศในแถบยุโรป เป็นต้น ดังนั้นพื้นที่โดยรอบจึงต้องส่งเสริมให้มีการพัฒนาสูงสุด

MP29-3323-A หากจุดตัดไหน ยังเปิดไม่ทันการบังคับใช้ผังเมืองใหม่ ก็ต้องใช้เกณฑ์ที่ 500 เมตรและรอแก้ไขปรับปรุงผังครั้งในคราวต่อไป

โดยสถานีร่วมที่เปิดให้บริการปัจจุบันมี สถานีอโศก-สุขุมวิท, จตุจักร-หมอชิต, บางซื่อ-เตาปูน,พญาไท เป็นต้น แต่เงื่อนไขต้องเป็นไปตามสีผังการใช้ประโยชน์ที่ดินที่กำหนด และ ค่าเอฟเออาร์ (สัดส่วนอาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) แต่รัศมีที่ขยายเพิ่มจะวัดจากพื้นที่ที่ติดแนวถนนและรถไฟฟ้าเท่านั้น ไม่ครอบคลุมถึงที่ดินในซอย เนื่องจากเป็นอำนาจของพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ควบคุมความสูงอาคารไม่เกิน 8 ชั้น

[caption id="attachment_186420" align="aligncenter" width="327"] MP33-3283-2 พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย[/caption]

สำหรับสถานีร่วมในอนาคตที่อยู่ระหว่างก่อสร้างหากแล้วเสร็จก็สามารถพัฒนาได้ในรัศมีที่กำหนดเช่นกัน อาทิ สถานีบางหว้า จุดตัดของสายสีเขียวและสีนํ้าเงิน ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายในพื้นที่รอบสถานีจำนวนมาก สถานีท่าพระ สถานีจุดตัดของรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินทั้ง 2 เส้นทาง สถานีห้าแยกลาดพร้าว/พหลโยธินจุดตัดของรถไฟใต้ดินกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) ที่ห้าแยกลาดพร้าว ที่ปัจจุบันมีการพัฒนาเกิดขึ้นจำนวนมาก

ขณะที่นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า บริษัทที่ปรึกษาได้ สำรวจเส้นทางรถไฟฟ้า พบว่าตามหลักวิศวกรรมแต่ละสถานีห่างกันประมาณ 1-1.5 กิโลเมตร บางสถานี เช่น รถไฟฟ้าบีทีเอส ไม่ถึง 1 กิโลเมตร หากสถานีร่วมสามารถพัฒนาตึกใหญ่เกิน 1 หมื่นตารางเมตรได้ภายในรัศมี 1,000 เมตรรอบสถานี ก็อาจขยายไปชนกับอีกสถานีได้ ขณะเดียวกันการวัดรัศมี 500-1,000 เมตร จะวัดแบบไหน เช่นวัดจากจุดกึ่งกลางสถานี หรือวัดจากเชิงบันไดสถานี

MP29-3321-2A สำหรับผลการศึกษา ยังกำหนดให้เพิ่มสีการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพิ่มความหนาแน่นในการพัฒนาพื้นที่ ย่านธุรกิจใจกลางเมืองที่ไม่ใช่เกาะรัตนโกสินทร์ อาทิ สุขุมวิท สีลม สาทร พระราม 9 รัชดาภิเษก โดยเพิ่มค่าเอฟเออาร์ (สัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) จาก 10 ต่อ 1 เป็น 15 ต่อ 1 สร้างได้ 15 เท่าของแปลงที่ดิน เพื่อต้องการเพิ่มความหนาแน่นในใจกลางเมือง แต่จะต้องมีพื้นที่เปิดโล่งอยู่แนวรถไฟฟ้า, จุดตัดรถไฟฟ้า ซึ่งเรื่องนี้ยังไม่ได้ข้อยุติ ขณะเดียวกันหากถนนซอย ที่อยู่ในรัศมีของสถานีรถไฟฟ้า หากมีเขตทางกว้างไม่ถึง 10 เมตร ก็ไม่สามารถสร้างตึกสูงได้ ซึ่งจะสร้างได้ตามที่ กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดคือ ไม่เกิน 8 ชั้น

“สมาคมฯเห็นด้วยกรณีการเพิ่มพื้นที่การพัฒนา แต่ปัญหาคือจะมีที่ดินเหลือให้พัฒนาหรือไม่ ขณะเดียวกันหากสร้างสูงมากหรือพื้นที่ขายมากเกินความต้องการ จะได้รับผลกระทบตามมา ซึ่งต้องพิจารณาส่วนนี้ด้วย ส่วนการศึกษาการโอนสิทธิ์เหนือหลังคา ต้องมีหลักเกณฑ์ที่ชัดเจน ไม่ใช่นายทุนไปเหมาพื้นที่เหนือหลังคาบนที่ดิน ซึ่งเป็นท้องนาชานกทม. แล้วไปสร้างตึกสูงใจกลางเมืองมองว่าไม่น่าจะทำแบบนั้น ขณะเดียวกันควรมีตัวกลางมาประเมินและทำหน้าที่ซื้อขายเหมือนต่างประเทศเพราะไม่เช่นนั้นจะเกิดความเละเทะได้” นายพรนริศ กล่าว

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,323 วันที่ 17 - 20 ธันวาคม พ.ศ. 2560
ดาวน์โหลดอีบุ๊กแทรกข่าว-9

แท็กที่เกี่ยวข้อง