เก็บ ‘ภาษีที่ดิน’  ไม่ใช่เวลาที่เหมาะสม

ผ่ามุมคิด

กูรูใหญ่ภาคอสังหาริมทรัพย์นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหา ริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สะท้อนภาวะตลาดอสังหาฯ ปีโหด 2563 พบสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย แต่อสังหาฯทุกกลุ่ม ยังน่าห่วง หนักสุดตลาดคอนโด มิเนียม ลูกค้าหลัก-ลูกค้ารอง หดหาย ดีเวลลอปเปอร์เปลี่ยนเกมเล่นล่อใจลูกค้าใหม่ สะเทือนเสถียรภาพตลาดระยะยาว เตือนแคมเปญลดราคา คล้าย “ระเบิดเวลา” จ่อทำลายลูกค้ายันตัวเอง  แนะห่วงลูกค้าเก่า แตะราคาจริงให้น้อยที่สุด

ปีโหดอสังหาฯ 

สถานการณ์โควิด-19 สร้างผลกระทบให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ ปี นี้ทุกกลุ่ม ไล่ตั้งแต่ภาคโรงแรมหนักสุด ส่วนออฟฟิศบิวดิ้ง พบเจ้าของก็อยู่ในสถานะน่าห่วง เพราะหลายบริษัททยอยออกจากการเช่าพื้นที่ มีนโยบาย Work Frome Home มากขึ้น ขณะบริษัทเล็ก-กลาง ปิดตัวหายไปมาก ไม่ต่างจากภาครีเทล กลุ่มศูนย์การค้า ซึ่งแม้ได้รับการปลดล็อกแล้ว แต่ไม่มีรายได้เกิดขึ้นเต็มที่ 100% เหมือนเก่า ผู้เช่าเองที่ต้องแบกรับภาระต่างๆ ก็ใช้เป็นข้ออ้างในการต่อรองขอลดค่าเช่า คาดผลกระทบคงลุกลามอสังหาฯอีกยาวนาน เบื้องต้นในแนวทางช่วยเหลือนั้น ทางสมาคมอสังหาฯ และหอการค้า ได้ทำหนังสือเสนอรัฐบาลไปแล้วไม่ต่ำกว่า 3 ครั้ง ผ่านทั้งกระทรวงการคลัง คณะกรรมการร่วมภาคเอกชน และรัฐโดยตรง ให้ลงมาอุ้มช่วยเหลือ โดยเฉพาะการผ่อนปรนลดภาระต้นทุนที่กำลังจะเพิ่มขึ้น ผ่านการประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ ซึ่งจะจัดเก็บรอบแรกในเดือนสิงหาคมนี้ ให้เลื่อนการเรียกเก็บออกไปก่อน แม้ภายหลังรัฐบาลอนุมัติลดภาษี 90%ในรอบปี 2563 แต่อย่างไรก็ตาม มองไม่ใช่ช่วงเวลาเหมาะสมให้การเพิ่มภาระอยู่ดี โดยเฉพาะการเรียกเก็บจากมูลค่าทรัพย์สิน ท่ามกลางรายได้ที่แทบจะไม่เกิดขึ้น

ตลาดบ้านคอนโดฯเหนื่อย

ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยนั้น นายอธิป กล่าวว่า สภาวะตอนนี้ค่อนข้างเหนื่อย แต่อย่างไรก็ตาม กลุ่มบ้านจัดสรรยังน่าห่วงน้อยกว่าคอนโดฯ เนื่องจากตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบัน กลุ่มผู้ซื้อหลักคือเรียลดีมานด์ (ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง) แทบทั้งสิ้น ซึ่งไม่มีการเก็งกำไร และลงทุนเกิดขึ้นเหมือนในตลาดคอนโดฯ โดยกลุ่มผู้ซื้อดังกล่าว ไม่ว่าจะเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจ โรคระบาด ดีมานด์ความจำเป็นของการขยายครอบครัว ซื้อบ้านใหม่ยังมีต่อเนื่อง และขณะนี้อาจเป็นโอกาสด้วยซ้ำ เพราะการทำงานที่บ้าน ส่งเสริมให้คนอยากได้บ้านใหม่ที่มีพื้นที่รองรับ อยากมีความเป็นส่วนตัวมากขึ้น ทำให้ภาพรวมอาจแค่ทรงตัว ต่างจากภาวะของตลาดคอนโดฯในยามนี้ ซึ่ง 3 กลุ่มลูกค้า ซื้อเพื่อปล่อยเช่า, ซื้อเก็งกำไร และกลุ่มลูกค้าต่างชาติ หายไปจากตลาดอย่างสิ้นเชิง ขณะกลุ่มซื้ออยู่เอง ลดสัดส่วนลงมาก จากความจำเป็นอยู่ในเมืองหายไป 

ลดราคาบิดกลไกตลาด

สำหรับในกลุ่มผู้ประกอบการนั้น ขณะนี้เรื่องสภาพคล่อง เพื่อใช้เอาตัวรอดสำคัญอย่างมาก เพราะบริษัทเปรียบเหมือนคน ที่ต้องมีเงินติดกระเป๋า ถ้าเมื่อไหร่ไม่มีเงิน ก็ไม่สามารถอยู่ได้ มองต้องพยายามหาเงินสำรอง ไว้ใช้ดูแลตัวเอง จ่ายเงินเดือนพนักงานให้ได้อย่างต่ำ 1 ปี ห่วงสุดคือบริษัทที่ไม่มีเงินทุนสำรอง ลักษณะคล้ายคนที่หาเช้ากินค่ำ อาจไม่มีใครกล้าลงทุนเกี่ยวโยงด้วย เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ มีซัพพลายเออร์หลายส่วน แต่ในสภาวะแบบนี้บริษัทต่างๆ ก็เกรงว่าให้ของไป แต่ภายหลังอาจไม่สามารถเรียกเก็บหนี้ได้ ขณะเดียวกันในฐานะอยู่ในวงการมานาน เริ่มมีความเป็นห่วง ถึงการหว่านแหเรียกลูกค้าใหม่ของ ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ ที่ออกแคมเปญลด แลก แจก แถม รีเซตราคาตลาดอย่างคึกคักในช่วงนี้ อย่างที่ไม่แคร์ความรู้สึกของลูกค้าเก่า จนลืมตะหนักว่า ยอดขายอสังหาฯ 1 ใน 4 ล้วนมาจากลูกค้าเก่าแทบทั้งสิ้่น ซึ่งในภาวะที่ลูกค้าใหม่หายาก แต่หากเราดูแลลูกค้าเก่ามาอย่างดี กลุ่มนี้จะเชื่อใจ และอนาคตจะกลับมาซื้อใหม่ หรือแนะนำคนรู้จักมาให้มาซื้อได้เช่นกัน อีกทั้งการระบายสต็อกลักษณะนี้ ยังสะท้อนถึงการบริหารสภาพคล่องที่ไม่ดีมาก่อนหน้า และสร้างความปั่นป่วนให้กับตลาดระยะยาวได้อีกด้วย 

“หลายรายไม่เข้าใจ อยากระบายของ ทำการตลาดแบบลด แลก แจก แถม การกระทำเช่นนี้ ไม่ต่างจากการทำลายความรู้สึกของลูกค้าก่อนหน้า เกิดการเปรียบเทียบ ซื้อต่างกันเพียงเดือนเดียวแต่จ่ายแพงกว่า 50% ภายหลังก็ไม่เกิดความเชื่อใจอีก ทำธุรกิจลำบาก เพราะลูกค้าจะรอแค่ช่วง Saleเท่านั้น เกิดการเสพติดการลดราคา”

ทั้งนี้ นายอธิป ยังมองว่า การทำตลาดลักษณะนี้ ไม่ต่างจากระเบิดเวลา ทำลายธุรกิจและแบรนด์ของตนเอง เนื่องจากลูกค้าจะติดภาพ สินค้าที่ไม่มีเสถียรภาพด้านราคา ทั้งยังจะกระทบต่อหลักประกันของบริษัท ขณะดำเนินธุรกรรมกับธนาคาร และกระทบลามถึงลูกค้าขอกู้ อาจถูกธนาคารกดวงเงินสินเชื่อ รวมถึงบริษัทเพื่อนร่วมอาชีพ ในแง่ราคาประเมิน ราคาสินค้าระดับใกล้เคียงกัน เป็นต้น 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,582 วันที่ 11 - 13 มิถุนายน พ.ศ. 2563