หวั่น‘โควิด’ลากถึงปีหน้า โละสต๊อกอสังหาฯ 3 แสนล้านแข่งเดือด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ร้อนระอุตั้งแต่ต้นปี จากปรากฏการณ์การนำสต๊อกเก่า หน่วยหลุดดาวน์ ทิ้งโอน หมุนเวียนจัดโปรโมชัน ลดแลกแจกแถมดัมพ์ราคาขายใหม่ เพื่อนำเงินสดที่ได้สร้างสภาพคล่อง ชำระหุ้นกู้ที่ครบกำหนดในปีนี้ประดังเข้ามา มองว่าไม่ง่ายนักสำหรับการระบายออกได้รวดเร็วกลางกระแสเชี่ยวโควิด-19 ที่รุนแรงขึ้น เนื่องจากกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ เพียงกลุ่มเดียวและไม่มากนัก หากเทียบกับความเสียหายบนซากปรักหักพักของธุรกิจ คนตกงาน ซึ่งเป็นกลุ่มสร้างตัวเรียลดีมานด์เดิม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ค้างสต๊อกไม่ต่ำกว่า 6 หมื่นหน่วย
และยังมีเติมซัพพลายใหม่เข้ามาในช่วงต้นปี แม้ว่าไม่มากแต่ก็ยอมรับว่าตกอยู่บนที่นั่งลำบาก สอดคล้องกับนายอธิป พีชานนท์ ประธานสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ที่ระบุว่า ตลาดอสังหาฯในช่วงนี้ต้องยอมรับว่าขายยาก เพราะแต่ละคนต้องเก็บเงินสดไว้ รักษาชีวิต กับบริโภคให้มากที่สุด ไม่มีใครที่ยังมีอารมณ์ ซื้ออสังหาฯท่ามกลางสถานการณ์การระบาดของไวรัสโคโรนา หรือโควิด-19 ขณะผู้ประกอบการต่างเข็นออกขายที่มีมูลค่ามากถึง 3 แสนล้านบาท
ขณะผู้ประกอบการต่างคาดการณ์ว่า สถานการณ์โควิดน่าจะลงได้ราวไตรมาส 2 แต่ไม่มีใครยืนยันได้ อย่างไรก็ตามวงการแพทย์ นักวิจัยตลาดอสังหาฯต่างประเมินว่า ผลกระทบครั้งนี้อาจลากยาวไปถึงปีหน้า นั่นหมายถึงธุรกิจอสังหาฯ จะยังต้องลดซัพพลาย และหันมาระบายสต๊อกคงค้างอย่างต่อเนื่อง
จากการวิเคราะห์ของ นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ตลอดช่วง 3 เดือนแรกของปีนี้ ท่ามกลางสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 นั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เปรียบอยู่ในภาวะไฟช็อต จากเดิมที่มีไฟรั่วด้วยปัจจัยลบต่างๆ อยู่ก่อนแล้ว ขณะจำนวนลูกค้าที่วอล์กอินเข้าเยี่ยมชมโครงการน้อยลงมาก ส่งผลให้ยอดขายแทบทุกค่ายลดต่ำลง เกิดภาพตั้งแต่เดือนมีนาคมที่ผ่านมา ทั้งผู้พัฒนาและบริษัทตัวแทนซื้อ-ขายอสังหาฯ หันมากระตุ้นยอดขายผ่านทางช่องทางออนไลน์มากขึ้น ขณะซัพพลายของคอนโดมิเนียมคงค้างในกรุงเทพฯ ตั้งแต่ปลายปี 2562 มีประมาณ 60,000 ยูนิต คาดในปีนี้ตลาดจะสามารถดูดซับไปได้ประมาณ 80% หลังจากเริ่มเห็นการลดราคาจากดีเวลอปเปอร์ ซึ่งราคาที่ลดลงจะอยู่ในเรตเหมาะสมและค่อนข้างดี เป็นระดับราคาที่ดีเลลอปเปอร์ยอมรับได้และคุ้มค่าที่จะซื้อในฝั่งผู้บริโภค โดยเฉพาะระดับราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท เพราะเป็นระดับราคาที่คนกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่รับได้ และเป็นเรียลดีมานด์ที่ต้องการอยู่อาศัยเลย จึงถือเป็นโอกาสทองของคนเงินเย็นที่พร้อมช้อนซื้อสินค้าดีราคาประหยัด และเชื่อว่าแนวโน้มอสังหาฯ และเทรนด์การอยู่อาศัยในปี 2564 จะยังคงเห็นภาพการนำโครงการเก่าในสต๊อกออกขาย เช่นเดียวกับปีนี้ โครงการใหม่ที่จะออกมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานคร ไม่น่าเกิน 3 หมื่นหน่วย
ด้านบทวิเคราะห์ นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ คาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปีนี้จะเปิดตัวลดลง 15% รวม 101,429 หน่วย ต่างจังหวัดจะหดตัวยิ่งกว่า สำหรับช่วงเดือนมีนาคม ที่ผ่านมา อสังหาฯในเขตกทม.และปริมณฑล ยังมีการเปิดต่อใหม่อย่างต่อเนื่อง ในสถานการณ์วิกฤติโควิดมี 26 โครงการ 6,005 หน่วย มูลค่า 23,499 ล้านบาท ผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (บริษัทมหาชน) มีจำนวน 6 บริษัท คือ บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัทในเครืออีกมากถึง 7 บริษัทและบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง
โครงการที่เปิดส่วนใหญ่เป็นบ้านแนวราบ เพราะ 1. ตลาดแนวราบยัง ไปได้ 2. กำหนดจำนวนหน่วยพัฒนาเท่าที่ลูกค้าต้องการ 3. ชะลอขยายโครงการได้ ความต้องการของผู้บริโภคที่แท้จริง 4. ลูกค้าอยากได้บ้าน มีโฉนดบนดิน
แม้ภาพรวมโครงการที่เปิดขายใหม่เดือนมีนาคม จะมีจำนวนโครงการ จำนวนหน่วยขายลดลง แต่มูลค่าโครงการกลับเพิ่มขึ้น และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นตามประมาณ 17% เนื่องจากการพัฒนาในเดือนนี้มีจำนวนหน่วยขายมีราคาขายตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 1,028 หน่วย หรือประมาณ 17% ของหน่วยขายทั้งตลาด จึงทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยโดยรวมของเดือนนี้เพิ่มขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับราคาขายเฉลี่ยของเดือนก่อน ซึ่งราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนนี้มีราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 3.913 ล้านบาท แต่เดือนที่ผ่านมามีราคาขายเฉลี่ยที่ 3.349 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ค่อนข้างสูงและมีกำลังซื้อเข้าสู่ตลาดเพิ่มมากขึ้น
สำหรับเดือนเมษายน มีจำนวนโครงการเปิดใหม่ไม่เกิน 18 โครงการ รวมจำนวนหน่วย ไม่น่าจะเกิน 4,000 หน่วย และมีมูลค่ารวมประมาณ 16,000 ล้าน ซึ่งถือว่าลดลงเป็นอย่างมาก เนื่องจากในเดือนเมษายนนี้มีมาตรการการควบคุมโรคโควิดที่เข้มงวด ทำให้ประชาชนหรือนักลงทุนยังไม่สะดวกใจที่จะออกจากบ้านไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ อย่างไรก็ตามหลังวิกฤติโควิด อาจทำให้ซัพพลายที่กักเก็บไว้ ได้รับการตอบรับลูกค้ากลับมาซื้อบ้านกันมากขึ้นอย่างล้นหลามในอนาคตก็เป็นได้
อย่างไรก็ตาม ในช่วงไตรมาสแรกและไตรมาส 2 การเปิดตัวน้อยลง จนกว่าสถานการณ์จะคลี่คลาย บนสมมติฐานบวกสุดๆ โดยนัยนี้จึงประมาณการว่า จะมีโครงการเปิดใหม่ 475 โครงการ รวม 101,429 หน่วย รวมมูลค่า 406,798 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับว่าจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงจากปี 2562 ประมาณ 15% แต่ก็มีโอกาสที่การหดตัวอาจมากกว่า 20% ก็เป็นไปได้ หากสถานการณ์ต่างๆ ไม่คลี่คลาย
หน้า 18 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 แบับที่ 3,568 วันที่ 23-25 เมษายน 2563