เลียบเจ้าพระยาปลุกไม่ขึ้น กูรูอสังหาฯชี้ราคาที่ดินพุ่งไม่คุ้มทุน ขาดเสน่ห์วิวแม่นํ้า

31 March 2016






กูรูอสังหาฯและที่ดินชี้แผนพัฒนาทางสัญจรริมแม่น้ำเจ้าพระยา นำร่องที่นนทบุรี และสะพานพระราม 7ถึงสะพานพระปิ่นเกล้า ไม่ช่วยบูมพื้นที่ให้คึกคัก แต่สูญเสียจุดขายเสน่ห์วิวแม่น้ำ "วสันต์"เผยราคาที่ดินริมแม่น้ำเพิ่มเท่าตัว แต่ขึ้นคอนโดมีเนียมไม่ได้ ชี้พัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบราคาสูงไม่คุ้มกับการลงทุน

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า การที่รัฐบาลจะพัฒนาเส้นทางทางเลียบแม่น้ำเจ้าพระยา ตั้งแต่สะพานสมเด็จพระปิ่นเกล้าไปจนถึงนนทบุรีนั้น แม้ว่าเส้นทางนี้จะเป็นทางเดินจักรยานโดยความกว้างของถนนประมาณ 12 – 15 เมตร โดยสร้างบนแม่น้ำเจ้าพระยา ยกระดับขึ้นมาประมาณ 2.1 เมตร จากระดับน้ำขึ้นสูงสุด ซึ่งแน่นอนว่าการก่อสร้างเส้นทางเลียบแม่น้ำนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อชุมชน ประชาชนที่มีบ้านอยู่ริมแม่น้ำ รวมทั้งวัด และโรงเรียนอีกหลายแห่งที่อาจจะไม่สามารถออกมาใช้พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาของตนเองได้แบบเต็มที่เหมือนในอดีต อีกทั้งยังอาจจะโดนเส้นทางเลียบแม่น้ำนี้บดบังทัศนียภาพหรือว่าทำลายความเป็นส่วนตัวไป

นอกจากนี้โครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ริมแม่น้ำในช่วงที่จะมีการก่อสร้างดังกล่าวก็ต้องสูญเสียจุดขาย หรือว่าเสน่ห์อีกรูปแบบหนึ่งของโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำไปอย่างแน่นอน เพราะจากรูปแบบเบื้องต้นที่ออกมามีลักษณะการปิดกั้นการเข้า-ออกของชุมชน และที่อยู่อาศัยต่างๆ ริมแม่น้ำเจ้าพระยากับพื้นที่ริมน้ำ

"โครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่จะได้รับผลกระทบแน่นอนในปัจจุบันตั้งแต่สะพานสมเด็จพระปิ่นเกล้าไปจนถึงท่าน้ำนนทบุรีมีทั้งหมด 5 โครงการ ทั้งโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และกำลังก่อสร้างอยู่รวมแล้วทั้งหมด 1,532 หน่วย โดยมีหน่วยเหลือขายที่ประมาณ 150 หน่วย และเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่า 10 ปี จึงมีจำนวนหน่วยต่อโครงการไม่มากนัก ดังนั้นถ้ามีการก่อสร้างเส้นทางนี้จริงและเริ่มทันทีภายในปีนี้หรือปีหน้าก็คงมีผลต่อโครงการที่ยังขายอยู่ในปัจจุบันอย่างแน่นอน โดยเฉพาะโครงการที่เพิ่งเปิดขายไม่นานและยังก่อสร้างไม่เสร็จ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ต้องรอดูรูปแบบโครงการจากทางรัฐบาลก่อนว่าจะออกมาในรูปแบบใด" นายสุรเชษฐ กล่าว

ด้าน นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดิร์นพร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงราคาที่ดินในปัจจุบันว่า ราคาบริเวณท่าน้ำนนท์ ช่วงสะพานพระนั่งเกล้า-ตัวเมืองนนทบุรี อยู่ที่ประมาณ 1 แสนบาทต่อตร.ว. หรือ 20 ล้านบาทต่อไร่ จากเดิมก่อนมีรถไฟฟ้าสายสีม่วงอยู่ที่ประมาณ 5-6 หมื่นบาทต่อตร.ว. ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์บริเวณดังกล่าว ถือว่ายังไม่คึกคักเมื่อเปรียบเทียบกับแนวริมแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณกรุงเทพฯ ที่ส่วนใหญ่จะถูกพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีหรือซุปเปอร์ลักชัวรี่ เหตุเพราะที่ดินริมแม่น้ำส่วนใหญ่ของจ.นนทบุรี ประสบปัญหาเรื่องทางเข้าออกที่แคบ หรือในบางแปลงเป็นที่ดินตาบอด ส่งผลให้ไม่ค่อยมีคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเท่าไหร่นัก

สำหรับราคาที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาช่วงสะพานพระราม 7-ปิ่นเกล้า มีราคาสูงถึงประมาณ 2 แสนบาทต่อตร.ว. จากเดิมอยู่ที่ประมาณ 1 แสนบาทต่อตร.ว. โดยตลาดที่อยู่อาศัยในบริเวณดังกล่าวไม่ค่อยคึกคัก เหตุเพราะถูกจำกัดด้วย 2 เรื่องใหญ่ๆคือ 1.ข้อกำหนดในกฎหมายที่ควบคุมการก่อสร้างและการใช้พื้นที่ดิน บริเวณเขตกรุงรัตนโกสินทร์ ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร 2 เขต ได้แก่ เขตกรุงรัตนโกสินทร์ชั้นในและเขตรัตนโกสินทร์ชั้นนอก และ 2.ข้อบัญญัติควบคุมอาคารรอบรัฐสภาใหม่

"จากราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นและปัญหาเรื่องข้อจำกัดต่างๆส่งผลให้ไม่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมีเนียมได้ หรือหากจะพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบก็จะมีราคาสูงไม่คุ้มกับการลงทุน เช่น พัฒนาทาวน์โฮมขนาด 24 ตร.ว. เมื่อบวกรวมต้นทุนทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดินหรือต้นทุนก่อสร้าง ก็จะทำให้ทาวน์โฮมมีราคาสูงถึงกว่า 10 ล้านบาทเลยทีเดียว" นายวสันต์ กล่าว

สำหรับโครงการพัฒนาทางสัญจรเลียบแม่น้ำเจ้าพระยาเกิดจากนโยบายของรัฐบาลที่ต้องการพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวให้เป็นพื้นที่สาธารณะที่ประชาชนทั่วไปสามารถเข้าถึง และใช้ประโยชน์ในลักษณะเป็นทางสัญจร อาทิ ทางเดินเท้า ทางจักรยาน ทางถนน เป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางทางน้ำกับทางบกด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่เหมาะสมกับสภาพพื้นที่และให้สามารถใช้เป็นสถานที่พักผ่อนหย่อนใจริมแม่น้ำ โดยสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) ได้กำหนดขอบเขตพื้นที่ตั้งแต่สะพานปทุมธานี 1 จังหวัดปทุมธานี (ทิศเหนือ) ตลอดลำน้ำจนถึงสุดเขตพื้นที่บางกะเจ้า อำเภอพระประแดง จังหวัดสมุทรปราการ แต่จะนำร่องที่นนทบุรี และกรุงเทพฯช่วงสะพานพระราม 7 ถึงสะพานสมเด็จพระปิ่นเกล้า

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,144
วันที่ 31 มีนาคม - 2 เมษายน พ.ศ. 2559


นายสุรเชษฐ กองชีพ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถนนเลียบเจ้าพระยา