เปิดกฎคุม LTV พบหลายประเทศใช้มาตรการภาษีควบคู่สกัดเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์
มาตรการเชิงป้องกัน(Preventive) ตามแนวนโยบาย Macro Prudential ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่อยู่ระหว่างรับฟังความเห็นจากประชาชน ธนาคารพาณิชย์ สถาบันการเงินเฉพาะกิจ ภายใต้หลักเกณฑ์เบื้องต้นคือ กำหนดให้วางเงินดาวน์ขั้นตํ่า 20% ของมูลค่าหลักประกัน(LTV) โดยมีเพดานไม่เกิน 80% หรือที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท และปรับเกณฑ์การนับสินเชื่อ top up ที่ใช้หลักประกันเดียวกันให้สะท้อนความเสี่ยง โดยให้นับรวมเงินกู้ทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกัน เช่น สินเชื่อส่วนบุคคลและสินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต จากเดิมที่จะนับเฉพาะเงินกู้เพื่อซื้อบ้านเท่านั้น
หลังธปท.ส่งสัญญาณหลายครั้งก่อนหน้าว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันกันรุนแรง มีการลดแลกแจกแถม ในลักษณะที่เรียกว่า เงินทอนคอนโดฯ ขณะที่มาตรฐานการให้สินเชื่อหย่อนลง เพราะไม่จำเป็นต้องมีเงินดาวน์หรือออมก่อนกู้ ส่งผลให้คุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีทิศทางด้อยลงสวนทางกับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและยังพบสัญญาณการกู้ซื้อเพื่อลงทุนหรือเก็งกำไร ไม่ใช่การอยู่อาศัยจริง ซึ่งพฤติกรรมเหล่านี้ หากไม่กำกับดูแลที่เหมาะสม อาจจะนำมาซึ่งวิกฤติเศรษฐกิจเหมือนที่เคยเกิดมาแล้วทั้งในไทยและทั่วโลก
การกำหนด LTV ที่ 80% ของไทยนั้น ถือว่าอยู่ในระดับตํ่า เมื่อเทียบกับมาตรฐาน LTV ของต่างประเทศ เพราะจากเอกสารเผยแพร่ธปท.เอง พบว่า มาเลเซีย ใช้ LTV 20% กับบุคคลธรรมดา และสัญญาที่ 3 และใช้ LTV 60% สำหรับนิติบุคคล สัญญาที่ 3 เช่นกัน และยังมีมาตรการหนี้ครัวเรือน โดยภาระผ่อนชำระหนี้เพื่อที่อยู่อาศัยต่อรายได้(DSR)ไม่เกิน 60% สำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่ทุกประเภทที่ให้กับผู้กู้รายได้ตํ่า ผ่อนชำระไม่เกิน 35 ปี
กรณีในสิงคโปร์ ใช้ LTV 75% กับบุคคลธรรมดา สัญญาที่ 1,ใช้LTV 45% กับสัญญาที่ 2 และ LTV 35% กับสัญญาที่ 3 ขึ้นไป และกรณีนิติบุคคลทุกสัญญาใช้ LTV 15% ขณะเดียวกันยังใช้มาตรการหนี้ครัวเรือน มาตรการภาษี คือ อากรแสตมป์สำหรับทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ หรือมาตรการควบคุมอุปทานที่อยู่อาศัยผ่านการให้สัมปทานที่ดินแก่ผู้ประกอบ การเพื่อชะลอการเพิ่มขึ้นของราคา
ในเกาหลีใต้ บังคับใช้ LTV โดยแบ่งออกเป็นโซน อาทิ โซนที่ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยร้อนแรงหรือ OverheatedZoneใช้ LTVที่ 40% กับสัญญาที่ 1 ใช้ LTV ที่ 30% กับสัญญาที่ 3 ขึ้นไป สำหรับโซนเก็งกำไรหรือ Speculative Zone ใช้ LTV ที่ 40% กับสัญญาที่ 1 (Speculative Zoneให้กู้ไม่เกิน 1 สัญญา) กรณีโซนที่จับตา(Monitoring Zone) ทุกสัญญาใช้ LTV ที่ 60% และโซนอื่นๆใช้ LTV ที่ 70% รวมถึงมาตรการภาษี Capital gain taxes 6-40% ขึ้นไปกับกำไรหลังการขายเป็นหลักและมาตรการหนี้ครัวเรือนอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DTI) ตามเขตพื้นที่โดยอยู่ในช่วง 30-60% โดยนับมูลค่าผ่อนชำระหนี้บ้านต่อรายได้ทั้งปี
ขณะที่นิวซีแลนด์ใช้มาตรการ LTV กับผู้กู้อยู่เอง สัดส่วนไม่เกิน 15% threshold ที่ 80% และใช้มาตรการด้านอุปสงค์ห้ามผู้มีถิ่นฐานนอกประเทศ (NR) ยกเว้นชาวสิงคโปร์และออสเตรเลียที่มี Free Trade Agreement (FTA) ซื้ออสังหาฯบางประเภท ขณะที่ผู้กู้เพื่อลงทุน LTVที่ 65%หรือกรณีอังกฤษผู้กู้เพื่อปล่อยเช่าใช้ LTV ที่ 80% และกำหนดเพดานมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อรายได้ทั้งปีของผู้กู้ (LTI)โดย LTI speed limit ที่เกิน 4.5 เท่า สำหรับผู้กู้อยู่เองไม่ให้เกิน 15% ของมูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่
มาตรการ LTV ในต่างประเทศ สะท้อนการบังคับใช้เพื่อป้องกันเก็งกำไรหรือฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ และในหลายประเทศยังมีมาตรการทางภาษีร่วมด้วย เช่น ลดสัดส่วนการนำดอกเบี้ยจ่ายสินเชื่อที่อยู่อาศัยไปหักลดหย่อนภาษี หรือกำหนด Capital gain taxes 6-40% ขึ้นอยู่กับกำไรหลังการขายเป็นหลัก ส่วนไทย ที่สุดจะออกมาอย่างที่ประกาศหรือปรับ หลังรับฟังความคิดเห็นต้องรอผลสรุปจากธปท.แต่ที่แน่ๆจะมีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2562
หน้า 23-24 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,411 วันที่ 21 - 24 ตุลาคม พ.ศ. 2561
หลังธปท.ส่งสัญญาณหลายครั้งก่อนหน้าว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันกันรุนแรง มีการลดแลกแจกแถม ในลักษณะที่เรียกว่า เงินทอนคอนโดฯ ขณะที่มาตรฐานการให้สินเชื่อหย่อนลง เพราะไม่จำเป็นต้องมีเงินดาวน์หรือออมก่อนกู้ ส่งผลให้คุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีทิศทางด้อยลงสวนทางกับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและยังพบสัญญาณการกู้ซื้อเพื่อลงทุนหรือเก็งกำไร ไม่ใช่การอยู่อาศัยจริง ซึ่งพฤติกรรมเหล่านี้ หากไม่กำกับดูแลที่เหมาะสม อาจจะนำมาซึ่งวิกฤติเศรษฐกิจเหมือนที่เคยเกิดมาแล้วทั้งในไทยและทั่วโลก
การกำหนด LTV ที่ 80% ของไทยนั้น ถือว่าอยู่ในระดับตํ่า เมื่อเทียบกับมาตรฐาน LTV ของต่างประเทศ เพราะจากเอกสารเผยแพร่ธปท.เอง พบว่า มาเลเซีย ใช้ LTV 20% กับบุคคลธรรมดา และสัญญาที่ 3 และใช้ LTV 60% สำหรับนิติบุคคล สัญญาที่ 3 เช่นกัน และยังมีมาตรการหนี้ครัวเรือน โดยภาระผ่อนชำระหนี้เพื่อที่อยู่อาศัยต่อรายได้(DSR)ไม่เกิน 60% สำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่ทุกประเภทที่ให้กับผู้กู้รายได้ตํ่า ผ่อนชำระไม่เกิน 35 ปี
กรณีในสิงคโปร์ ใช้ LTV 75% กับบุคคลธรรมดา สัญญาที่ 1,ใช้LTV 45% กับสัญญาที่ 2 และ LTV 35% กับสัญญาที่ 3 ขึ้นไป และกรณีนิติบุคคลทุกสัญญาใช้ LTV 15% ขณะเดียวกันยังใช้มาตรการหนี้ครัวเรือน มาตรการภาษี คือ อากรแสตมป์สำหรับทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ หรือมาตรการควบคุมอุปทานที่อยู่อาศัยผ่านการให้สัมปทานที่ดินแก่ผู้ประกอบ การเพื่อชะลอการเพิ่มขึ้นของราคา
ในเกาหลีใต้ บังคับใช้ LTV โดยแบ่งออกเป็นโซน อาทิ โซนที่ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยร้อนแรงหรือ OverheatedZoneใช้ LTVที่ 40% กับสัญญาที่ 1 ใช้ LTV ที่ 30% กับสัญญาที่ 3 ขึ้นไป สำหรับโซนเก็งกำไรหรือ Speculative Zone ใช้ LTV ที่ 40% กับสัญญาที่ 1 (Speculative Zoneให้กู้ไม่เกิน 1 สัญญา) กรณีโซนที่จับตา(Monitoring Zone) ทุกสัญญาใช้ LTV ที่ 60% และโซนอื่นๆใช้ LTV ที่ 70% รวมถึงมาตรการภาษี Capital gain taxes 6-40% ขึ้นไปกับกำไรหลังการขายเป็นหลักและมาตรการหนี้ครัวเรือนอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DTI) ตามเขตพื้นที่โดยอยู่ในช่วง 30-60% โดยนับมูลค่าผ่อนชำระหนี้บ้านต่อรายได้ทั้งปี
ขณะที่นิวซีแลนด์ใช้มาตรการ LTV กับผู้กู้อยู่เอง สัดส่วนไม่เกิน 15% threshold ที่ 80% และใช้มาตรการด้านอุปสงค์ห้ามผู้มีถิ่นฐานนอกประเทศ (NR) ยกเว้นชาวสิงคโปร์และออสเตรเลียที่มี Free Trade Agreement (FTA) ซื้ออสังหาฯบางประเภท ขณะที่ผู้กู้เพื่อลงทุน LTVที่ 65%หรือกรณีอังกฤษผู้กู้เพื่อปล่อยเช่าใช้ LTV ที่ 80% และกำหนดเพดานมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อรายได้ทั้งปีของผู้กู้ (LTI)โดย LTI speed limit ที่เกิน 4.5 เท่า สำหรับผู้กู้อยู่เองไม่ให้เกิน 15% ของมูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่
มาตรการ LTV ในต่างประเทศ สะท้อนการบังคับใช้เพื่อป้องกันเก็งกำไรหรือฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ และในหลายประเทศยังมีมาตรการทางภาษีร่วมด้วย เช่น ลดสัดส่วนการนำดอกเบี้ยจ่ายสินเชื่อที่อยู่อาศัยไปหักลดหย่อนภาษี หรือกำหนด Capital gain taxes 6-40% ขึ้นอยู่กับกำไรหลังการขายเป็นหลัก ส่วนไทย ที่สุดจะออกมาอย่างที่ประกาศหรือปรับ หลังรับฟังความคิดเห็นต้องรอผลสรุปจากธปท.แต่ที่แน่ๆจะมีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2562
หน้า 23-24 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,411 วันที่ 21 - 24 ตุลาคม พ.ศ. 2561
