‘ชลบุรี’ ปรับใหญ่ ผังเมือง-เสริมระบบรางรับอีอีซี

ที่ผ่านมา“ชลบุรี”จัดเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญรองจากกรุงเทพฯและปริมณฑล กำลังซื้อสูงจากปัจจัยหนุนจากธุรกิจท่องเที่ยว แต่ในอนาคตจะยิ่งทวีความน่าสนใจยิ่งขึ้น เมื่อชลบุรีได้รับการบรรจุเป็นหนึ่งในจังหวัดโครงการพัฒนาพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรืออีอีซี “ฐานเศรษฐกิจ”สัมภาษณ์ นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรีสะท้อนมุมมองว่า

 ฟังเสียงสะท้อนคนพื้นที่
ปัจจุบันแนวทางขับเคลื่อนอีอีซีในจังหวัดชลบุรียังไม่มีจุดเด่นที่ชัดเจนกลับกันอาจเกิดปฎิกิริยาต่อต้านจากคนในพื้นที่หากผลักดันให้เป็นเมืองอุตสาหกรรมดังนั้นควรเปิดรับฟังความคิดเห็นประชาชนและนำบทสรุปที่ได้ไปกำหนดบทบาทและลักษณะเมืองในอนาคต โดยเฉพาะผังเมืองที่จะออกมา ดูเหมือนจะพัฒนาที่อยู่อาศัยยากสวนทางกับอีอีซีที่รัฐบาลต้องการขับเคลื่อนให้เกิดการลงทุน แต่หาก ให้ คณะกรรมการอีอีซีจังหวัดพิจารณาออกข้อบังคับใช้ประโยชน์ที่ดินเอง เชื่อว่า การปรับเปลี่ยนโฉมการพัฒนาน่าจะดีขึ้น

 ผุดเมืองใหม่-รถไฟฟ้า
ขณะเดียวกันต้องแยกโซนให้ชัดไม่ปะปนกันเหมือนปัจจุบันเช่นโซนอุตสาหกรรม โซนที่อยู่อาศัยและโซนพาณิชยกรรม ซึ่งที่ผ่านมา มหาวิทยาลัยธรรมศาตร์ศึกษาทำเลบริเวณมอเตอร์เวย์ สาย7 ตำบลสุรศักดิ์ อำเภอศรีราชา มีพื้นที่ที่เหมาะต่อการพัฒนาเมืองใหม่ และ ย่านพาณิชยกรรม ซีบีดี จำนวน 500-1,000ไร่ ซึ่ง จะรองรับ แหล่งงาน จากเขตอำเภอเมืองชลบุรี ที่มีนิคมอมตะนคร ขยายพื้นที่ไปยังอำเภอพานทองเกือบถึงอำเภอพนัสนิคม และนิคมสยามอิสเทิร์นเหมราช อมตะซิตี้ บริเวณบ่อวิน อำเภอศรีราชา

ที่ต้องเพิ่มขึ้นเร่งด่วนคือ ระบบรางเช่นรถไฟฟ้าตัดขยายถนนเพิ่ม เพื่อเชื่อม ระหว่างแหล่งงาน ที่อยู่อาศัยและ สถานที่จับจ่าย แต่ปัจจุบันยังไม่มีการพูดถึง มีแต่แผนลงทุนโครงการขนาดใหญ่ ที่เชื่อมผ่านระหว่างเมือง เช่นรถไฟความเร็วสูงและทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง หรือมอเตอร์เวย์ สนามบินอู่ตะเภา ขณะที่ ระบบโครงข่ายในจังหวัดยังมีเท่าเดิม

ที่แพงกระทบอสังหา-อุตฯ
เมื่อถามถึง การเปิดให้นักลงทุนไทยและต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99ปี ในอีอีซีมีผลดี-เสียอย่างไร นายมีศักดิ์ มองว่าเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อดึงนักลงทุนขณะที่ที่ดินราคาแพงไม่สามารถซื้อที่ดินทำนิคมโรงงานที่ต้องใช้แปลงที่ดินขนาดใหญ่ การเช่าจึงเป็นทางออกโดยเฉพาะต่างชาติ

ที่กระทบมากจะเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินจากส่วนกลาง ที่ต้องการพัฒนาแนวราบ ในชลบุรี กลับหาซื้อที่ดินค่อนข้างยากและแพง ราคาไร่ละ 5ล้านบาท ทำเลศรีราชา บางแสน นิคมพานทอง และล่าสุด ค่ายยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ต้องยกเลิกการเจรจาซื้อที่ดินจำนวน100ไร่ บริเวณบางแสน เจ้าของบอกขายไร่ละ 6ล้านบาท หากซื้อจะเสียเปรียบผู้ประกอบการท้องถิ่น ดังนั้นผังเมืองควรเปิดให้ พัฒนาบ้านจัดสรรได้บริเวณ อ่างเก็บน้ำบางพระ และอ่างเก็บน้ำหนองค้อ อำเภอศรีราชา โดยให้ผู้ประกอบการใช้ เทคโนโลยี บำบัดน้ำเสียเก็บผิวน้ำหน้าดินลงอ่างเก็บน้ำ

 สต็อกคอนโดฯต้องใช้เวลา
ปัจจุบันการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรลดลง 30% ตั้งแต่ต้นปี 2560 เป็นต้นมา เทียบกับช่วงเดียวกันปี 2559 เนื่องจากกำลังซื้อลดลง สต็อกยังเหลืออีกมาก ซึ่งจังหวัดชลบุรี แนวราบ รอการขาย 14,000 หน่วย พัทยาคอนโดมิเนียมรอการขายเกือบ 20,000 หน่วย ซึ่งทำเลพัทยา เป็นโซนท่องเที่ยว ซึ่งปัจจุบัน คนจีนให้ความสนใจ แต่ แนวโน้ม ก็น่าจะช่วยระบายสต็อกได้แต่ต้องใช้เวลา “ถึงตอนนี้อีอีซียังไม่เกิดภาพชัดแต่คนก็หวังช่วยกระตุ้นอสังหาฯ”

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,256 วันที่ 27 - 29 เมษายน พ.ศ. 2560