อสังหาฯทรุดยาว AREAแนะลุยสินค้าทางเลือก ปี68 เปิดตัว39,540 หน่วย ต่ำสุดรอบ 23 ปี

จากปัจจัยเสี่ยงรอบด้านมีผลให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว สะท้อนจาก การเปิดตัวที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรก2568 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีเพียง 15,452 หน่วยมูลค่า110,820 ล้านบาท ลดลงครึ่งหนึ่งของปี 2567 และคาดว่าปี2568 น่าจะแย่ลงมากกว่านี้ นายโสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหา ริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

คาดการณ์ว่าในครึ่งหลังของปี 2568นี้ น่าจะมีโครงการสินค้าที่อยู่อาศัยราคาถูก (โดยเฉพาะห้องชุดและทาวน์เฮาส์ในราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท) ที่จะได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนเพิ่มเข้ามาในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก ทั้งนี้เมื่อปี 2567 รัฐบาลได้มีมาตรการส่งเสริมการสร้างบ้านราคาถูกนี้ และขณะนี้น่าจะได้เวลาที่สินค้าเหล่านี้จะออกสู่ตลาดหลังการออกแบบ ขออนุญาตต่างๆ แล้วเสร็จ

จำนวนหน่วยเปิดใหม่ในปี 2568 ทั้งปีอยู่ที่ 39,540 หน่วย มูลค่า 251,371 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยตกอยู่ที่ 6.357 ล้านบาท  อย่างไรก็ตามในปี 2568 ก็ยังน่าจะตกตํ่ากว่าปี 2567 ถึง 39.2% ในแง่จำนวนหน่วย และ 35.7% ในแง่ของมูลค่าโครงการ  อาจกล่าวได้ว่า จำนวนหน่วยที่ 39,540 หน่วยนี้ นับว่าตํ่าสุดในรอบ 23 ปี ตํ่ากว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 โดยนับจากปี 2545ที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นจากวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540  และในแง่มูลค่าของโครงการเปิดใหม่ นับว่าตํ่าสุดในรอบ 16 ปีนับจากปี 2552 เป็นต้นมา

อย่างไรก็ตามหากพิจารณาในแง่มูลค่าการพัฒนา จะพบว่า สินค้าหลักที่เปิดตัวในครึ่งแรกของปี 2568 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีมูลค่าสูงสุดก็คือบ้านเดี่ยว มีมูลค่ารวม 66,474 ล้านบาทจากทั้งหมด 110,820 ล้านบาท หรือ 60% ถือเป็นกลุ่มที่ครอบครองตลาดสูงสุด รองลงมาเป็นห้องชุด 22,931 ล้านบาท หรือ 20.7% และทาวน์เฮาส์ 12,257 ล้านบาท (11.1%) ซึ่งสูงกว่าบ้านแฝดที่ 8,503 ล้านบาท (7.7%) ไม่มากนัก 

อาจกล่าวได้ว่า บ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปนั้น แม้มีเพียง 821 หน่วย (5.3%) ของอุปทานใหม่ แต่มีมูลค่ารวมถึง 36,819 ล้านบาท หรือ 33.2% ของมูลค่าการพัฒนาใหม่ทั้งหมด  กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าสินค้าที่ยังพอขายได้ในตลาดจะเป็นสินค้าราคาแพงสำหรับผู้มีรายได้สูง ส่วนสินค้าราคาถูกกลับขายยาก เพราะประชาชนทั่วไปมีกำลังซื้อที่ลดลง

 ในแง่การผลิตที่อยู่อาศัยที่น้อยลง สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ตกตํ่าลงอย่างชัดเจน เศรษฐกิจจึงเป็นตัวกำหนดตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นตัวนำเศรษฐกิจ ดังนั้นการหวังจะกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้ ในความเป็นจริงถ้าเศรษฐกิจของชาติหรือของครัวเรือนดี ก็จะมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดีจะปรับตัวลดการซื้อที่อยู่อาศัยลง

การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยที่น้อยลง โดยดูจากตัวเลขที่มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพียง 15,452 หน่วย ณ มูลค่ารวมกันที่ 110,820 ล้านบาทนั้น ในทางตรงกันข้าม กลับมีหน่วยที่ระบายขายออกได้จำนวน 23,305 หน่วย หรือมากกว่าจำนวนหน่วยเปิดใหม่ถึง 50.8% การนี้แสดงว่าตลาดมีการปรับตัวที่ดี สินค้าที่เหลือขายอยู่ในตลาดจึงลดลงเหลือเพียง 223,019 หน่วย จากที่เหลือไว้เมื่อสิ้นปี 2567 ที่ 234,478 หน่วย ในทางตรงกันข้ามหากตลาดไม่มีการปรับตัวยังเปิดตัวโครงการใหม่ๆ นับแสนหน่วยต่อปี ก็จะเกิดปัญหาฟองสบู่ขึ้นอย่างแน่นอน แต่ภาวะในขณะนี้ไร้ฟองสบู่

อย่างไรก็ตามเมื่อประเมินทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย 2568-2569 ถ้าเศรษฐกิจของชาติยังไม่ดี โอกาสการพัฒนาที่อยู่อาศัยคงมีจำกัด เพราะกำลังซื้อขาดแคลน  นายโสภณชี้ให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยใหม่จึงมีทิศทางดังนี้

1. การพัฒนาที่อยู่อาศัยยังคงเน้นกลุ่มผู้มีรายได้สูง เช่น กลุ่มที่ขายบ้านเดี่ยวในราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป อย่างไรก็ตามในขณะนี้สินค้ากลุ่มนี้ก็มีการลดราคาลงเพื่อพยายามระบายสินค้าออกเช่นกัน ผลการสำรวจพบว่าจำนวนโครงการที่ลดราคาลงมีจำนวนมากขึ้น

 2. โอกาสการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาถูก เช่น ไม่เกิน 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยตามการส่งเสริมของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ซึ่งส่วนหนึ่งอาจขายให้กับผู้มีรายได้น้อย และอีกส่วนหนึ่งก็เป็นสินค้าเพื่อการเก็งกำไร ทำให้เกิดมีอุปทานสินค้าราคาถูกมากขึ้นสวนทางกัน แต่สำหรับสินค้าที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง หรือปานกลางค่อนข้างน้อย เช่น ขายในราคา 2-4 ล้านบาท อาจไม่ประสบความสำเร็จนัก

 3. การพัฒนาสินค้าทางเลือกอื่นๆ ก็อาจเป็นไปได้ เช่น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยว การสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า สร้างรายได้ในระยะยาว เป็นต้น

 4. การหันไปทำธุรกิจอื่นที่น่าสนใจ เช่น งานบริการหลังการขายอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจการเกษตร รวมทั้งการออกไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ

 คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวมยังจะซบเซาต่อไป และตามสถิติของกองทุนการเงินระหว่างประเทศก็คาดการณ์ว่าขนาดเศรษฐกิจของไทยจะตํ่ากว่าสิงคโปร์ในปี 2568 ตํ่ากว่าฟิลิปินส์ในปี 2571 และตํ่ากว่าเวียดนามในปี 2572 ซึ่งก็ยิ่งทำให้การแข่งขันเพิ่มมากขึ้นกับประเทศต่างๆ การปรับตัวของไทยในด้านการท่องเที่ยว อสังหาริมทรัพย์ และงานบริการด้านอสังหาริมทรัพย์จึงต้องทำขนานใหญ่

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,118 วันที่ 31 กรกฎาคม - 2 สิงหาคม พ.ศ. 2568