5 ทำเลที่ดินเปล่าที่ราคาเพิ่มมากสุดในรอบปี

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รายงาน “ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ไตรมาสที่ 4 ปี 2567” พบว่า ค่าดัชนีเท่ากับ 401.4 จุด เพิ่มขึ้น 1.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

การเพิ่มขึ้นดังกล่าวเป็นอัตราที่ชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าที่เพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลจากการชะลอตัวของการลงทุนเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการใหม่ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา ตามกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวตามเศรษฐกิจ

ทำให้ผู้ประกอบการบางส่วนใช้ความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ ส่งผลให้ความต้องการซื้อขายที่ดินเปล่าในกรุงเทพฯ - ปริมณฑลชะลอตัวลง และทำให้ราคาที่ดินเปล่าปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงด้วยเช่นกัน

สำหรับโซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรก เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ในพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยมีปัจจัยสำคัญมาจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ

อาทิ โครงการก่อสร้างถนนทางหลวงและทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมืองได้สะดวกมากยิ่งขึ้น

ประกอบกับราคาที่ดินบริเวณชานเมืองยังคงมีราคาไม่สูงมากนัก ซึ่งผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบได้ในราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน

ขณะที่ราคาที่ดินในกรุงเทพชั้นในปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมาจากที่ดินเปล่ารอการพัฒนาในพื้นที่ดังกล่าวมีจำนวนจำกัด จึงทำให้การซื้อขายที่ดินที่มีขนาดแปลงไม่ใหญ่แต่มีมูลค่าสูง และมักถูกพัฒนาเป็นรูปแบบโครงการ Mixed-use ที่ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน อาคารพาณิชยกรรม และอาคารที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด

สำหรับทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินสูงสุด 5 อันดับแรก ประกอบด้วย

• อันดับ 1 ที่ดินย่านนครปฐม ราคาที่ดินสูงขึ้น 59.6%
• อันดับ 2 ที่ดินย่านสมุทรสาคร ราคาที่ดินสูงขึ้น 44.2%
• อันดับ 3 ที่ดินในย่านเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ราคาที่ดินสูงขึ้น 27.3%
• อันดับ 4  ที่ดินย่านกรุงเทพชั้นใน (เขตจตุจักร ห้วยขวาง ยานนาวา วัฒนา คลองเตย พญาไท บางคอแหลม ป้อมปราบศัตรูพ่าย บางซื่อ ดินแดง ราชเทวี และบางรัก) ราคาที่ดินสูงขึ้น 16.4%
• อันดับ 5 ที่ดินย่านบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่-มีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง ราคาที่ดินสูงขึ้น 1.2%

นอกจากนี้ REIC ยังได้จัดอันดับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่าน พบว่าทำเลที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นทำเลที่มีสถานีเชื่อมต่อระหว่างสถานีรถไฟฟ้าหรือสามารถเดินทางเชื่อมถึงกันได้ง่าย

สำหรับ 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด ประกอบด้วย

• อันดับ 1 รถไฟฟ้า MRT และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 590.3 จุด และ 581.1 จุด ตามลำดับ แต่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากันคือ 16.4%YoY โดยราคาที่ดินในพื้นที่คลองเตย ดินแดง และจตุจักร ซึ่งเป็นพื้นที่บริการตามแนวรถไฟฟ้า MRT เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด 
• อันดับ 2  รถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-มธ.รังสิต) ซึ่งรถไฟฟ้าทั้งสองสายเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีค่าดัชนีเท่ากับ 540.2 จุด และ 531.9 จุด ตามลำดับ แต่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากัน คือ 15.6% YoY โดยราคาที่ดินในพื้นที่ธัญบุรี สามโคก และคลองหลวง ซึ่งเป็นพื้นที่บริการตามแนวที่รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
• อันดับ 3 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว (คูคต-ลำลูกกา) มีค่าดัชนีเท่ากับ 345.6 จุด โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.1% YoY โดยราคาที่ดินในพื้นที่ลำลูกกา และสายไหม เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก 
• อันดับ 4 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) มีค่าดัชนีเท่ากับ 469.3 จุดโดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.0%YoY โดยราคาที่ดินในพื้นที่บางบัวทอง จตุจักร และบางซื่อ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
• อันดับ 5  รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค), รถไฟฟ้าสายสีทอง (ธนบุรี - ประชาธิปก) และสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) โดยรถไฟฟ้าทั้งสามสายมีค่าดัชนีเท่ากับ 570.8 จุด 562.6 จุด และ 553.9 จุด ตามลำดับ แต่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากันคือ  9.2%YoY โดยราคาที่ดินในพื้นที่ภาษีเจริญ ธนบุรี และบางกอกใหญ่ ซึ่งเป็นพื้นที่บริการของรถไฟฟ้าทั้ง 2 สาย เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด