ตลาดอสังหาฯปีมะเส็ง เร่งระบายสต๊อก เปิดโครงการใหม่ทรงตัว คอนโด 2หมื่นหน่วย

ตลาดที่อยู่อาศัยในปีพ.ศ.2568หรือปีมะเส็ง  อาจจะยังเป็นอีกปีที่ตลาดไม่ได้ดีกว่าปีที่ผ่านมา การเปิดขายโครงการใหม่ นายสุรเชษฐ กองชีพหัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย ประเมินว่าอาจจะไม่แตกต่างจากปีที่แล้ว โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครที่คาดว่าจะอยู่ในช่วง 20,000-23,000 ยูนิต ไม่มากกว่าปีที่แล้วมากนัก อาจจะมีจำนวนมากขึ้นเพราะผู้ประกอบการจำเป็นต้องเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มากขึ้น เนื่องจากมีที่ดินในมือ และบางโครงการเลื่อนจากปีพ.ศ.2567

อีกทั้งผู้ประกอบการไม่ได้คาดหวังเรื่องของการปิดการขายเร็ว แต่เลือกวางนโยบายในการขายและปิดการขายไว้ในระยะเวลาที่ยาวนานขึ้น และพยายามเข้าถึงกำลังซื้อต่างชาติให้ได้มากกว่าที่ผ่านมา บ้านจัดสรรจะยังคงเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายแบบต่อเนื่องและในทุกระดับราคา บางรายอาจจะมีการเน้นไปที่ระดับราคามากกว่า  15 ล้านบาทต่อยูนิตมากกว่าบ้านราคาตํ่ากว่า 10 ล้านบาทด้วยซํ้าไป เพราะกำลังซื้อบ้านราคาแพงมีปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่มากเท่ากับบ้านราคาขายตํ่ากว่า 10 ล้านบาทลงไป แต่สิ่งที่ผู้ประกอบการทุกรายให้ความสนใจมากที่สุดยังคงเป็นการระบายสต๊อกสินค้าเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้วให้ลดลงมากที่สุด และเร็วที่สุด มาตรการทางการตลาด และการประชาสัมพันธ์กิจกรรมต่างๆ เพื่อเน้นการระบายสินค้าน่าจะคึกคัก และมีการแข่งขันที่สูงมากในปีพ.ศ.2568

ทั้งนี้ช่วง 1- 2 ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการหลายรายพยายามหาทางออกในปัญหาเรื่องของการระบายสินค้าไม่ได้เพราะติดปัญหาเรื่องของสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยการออกมาตรการทางการตลาดให้สามารถเช่าอยู่ได้ก่อน หรือยืดระยะเวลาในการผ่อนดาวน์ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ออกไป เพื่อต้องการดึงคนให้ไปซื้อและอยู่กับพวกเขาไปเรื่อยๆ จนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ และคงมีต่อเนื่องถึงปีพ.ศ.2568  

 กำลังซื้อต่างชาติในปีพ.ศ.2568 คาดว่าจะมากกว่าปีที่ผ่านมา และกลุ่มของผู้ซื้อก็ยังคงเป็นกลุ่มเดิม คือ จีน รัสเซีย เมียนมา ไต้หวัน ยุโรป สหรัฐอเมริกา เป็นต้น ผู้ประกอบการไทยจะพยายามหาช่องทางในการเข้าถึงกำลังซื้อต่างชาติให้ได้มากขึ้น ทั้งด้วยตนเอง และการหาเครือข่ายหรือพันธมิตร เพื่อต้องการปิดการขายให้เร็ว และเพื่อการระบายสต๊อกคงเหลือของตนเอง กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนคาดว่าจะมากขึ้น

ทั้งจากการเข้ามาลงทุนด้วยตนเองเพราะในประเทศจีนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้แล้ว และการเข้ามาในประเทศไทยด้วยเหตุผลอื่นๆ เช่น ลงทุนทำธุรกิจเพราะในประเทศจีนอาจจะทำได้ลำบากมากขึ้น เข้ามาเพราะบุตรหลานมาเรียนหนังสือในประเทศไทยเลยต้องหาที่พักระยะยาว และลงทุนธุรกิจเพื่อที่จะได้อยู่ในประเทศไทยได้ยาวนานขึ้น

การแข่งขันเพื่อดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนคาดว่าจะมากขึ้นแน่นอน คนจีนจะกระจายไปในส่วนต่างๆ ของกรุงเทพมหานครมากขึ้นไม่ได้จำกัดอยู่ในโซนพระราม 9 รัชดาภิเษกอีกแล้ว แต่อย่างไรก็ตามพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้ายังคงเป็นพื้นที่เป้าหมายสำคัญของกำลังซื้อต่างชาติ กำลังซื้อต่างชาติอื่นๆ จะยังคงมีต่อเนื่อง

โดยเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นที่พักหลบภัยชั่วคราวทั้งจากประเทศที่มีปัญหาความชัดแย้งภายในประเทศ และประเทศที่มีปัญหากับประเทศข้างเคียงรวมไปถึงชาวต่างชาติที่มาจากประเทศที่ไม่ได้มีปัญหาอะไรและสามารถทำงานจากที่ไหนก็ได้กลุ่มนี้แค่ต้องการพักอาศัยในประเทศไทยในระยะยาว เพราะค่าใช้จ่ายไม่แพงในด้านต่างๆ ไม่สูงมากและมีความปลอดภัยในระยะยาว

 ปีพ.ศ.2568 อาจจะไม่ใช่ปีที่ดีสำหรับตลาดที่อยู่อาศัย รัฐบาลอาจจะไม่มีนโยบายหรือมาตรการอะไรออกมากระตุ้น กำลังซื้อได้มากกว่ามาตรการที่ผ่านมาปีที่แล้วซึ่งหมดอายุไปแล้ว และมีการเรียกร้องให้ออกมาตรการเดิมอีกครั้งในปีพ.ศ.2568 รวมไปถึงภาคเอกชนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็มีการออกข้อเรียกร้องต่างๆ ให้รัฐบาลออกมาตรการช่วยเหลือ อีกทั้งเศรษฐกิจยังไม่ได้ฟื้นตัวผู้ประกอบการจึงขอให้รัฐบาลลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% เพื่อบรรเทาภาระของผู้ประกอบการ

แต่สุดท้ายแล้วทุกข้อเรียกร้องของภาคเอกชนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รัฐบาลต้องขาดรายได้ หรือต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ เพิ่มเติม รัฐบาลอาจจะไม่สามารถตอบสนองได้หมด เพราะรัฐบาลก็ต้องการรายได้เข้ามาพยุงสถานะทางการเงินเช่นกัน รวมไปถึงการออกมาเรียกร้องให้ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ในปีพ.ศ.2568 เพื่อให้กำลังซื้อส่วนหนึ่งกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยได้โดยไม่ติดเรื่องของ LTV นอกจากนี้เรื่องของการลดดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็เป็นอีกเรื่องที่มีการเรียกร้องกันออกมา ต้องรอการพิจารณาจากธนาคารแห่งประเทศไทยและ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ต่อไป

โดยสรุปปัญหาหลายๆ อย่างยังมีอยู่ต่อเนื่องจากช่วงหลายปีที่ผ่านมา และเริ่มส่งผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจในปีพ.ศ.2567 และคงต่อเนื่องไปอีก 1-2 ปี ปีพ.ศ.2568 ถ้าไม่มีปัญหาเรื่องของความขัดแย้งทั้งภายในประเทศ และนอกประเทศซึ่งอาจจะมีผลต่อราคานํ้ามัน การส่งออกหรือการท่องเที่ยว การขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยคงไม่ตํ่ากว่าปีที่ผ่านมามากนัก และธุรกิจอื่นๆ ก็คงอยู่ในภาวะที่ไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากเกินไปเช่นกัน

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 44 ฉบับที่ 4,060 วันที่ 9 - 11 มกราคม พ.ศ. 2568