ครม.ผ่านร่าง พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน เปิดช่องผู้ซื้อมีสิทธิตั้งนิติบุคคล

แหล่งข่าวจากทำเนียบรัฐบาล เปิดเผยว่า ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติอนุมัติหลักการ ร่างพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ ..) พ.ศ. .... ตามที่กระทรวงมหาดไทย เสนอ เป็นการแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เนื่องจากได้ใช้บังคับมาเป็นระยะเวลานานกว่า 20 ปี จึงไม่เหมาะสมกับสภาพการณ์ในปัจจุบัน ก่อให้เกิดประเด็นปัญหาในการตีความ 

ดังนั้น กระทรวงมหาดไทย มีความจำเป็นต้องแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายดังกล่าวให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ในปัจจุบัน เพื่อลดปัญหาและอุปสรรคต่อการดำรงชีวิต หรือการประกอบอาชีพโดยไม่ให้เป็นภาระแก่ประชาชนมากนัก 

สาระสำคัญ ร่างพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ ..) พ.ศ. .... กำหนดรายละเอียดต่าง ๆ ดังนี้

กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินสามารถริเริ่มจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลอื่นตามกฎหมาย หรือปล่อยปละละเลยให้สาธารณูปโภคของโครงการชำรุดทรุดโทรม หรือได้ละทิ้งหรือหลบหนี หรือเป็นบุคคลล้มละลาย เลิกบริษัทฯ หรือบริษัทฯ ร้างหรือโดยเหตุอื่น

รวมทั้งให้แก้ไขระยะเวลาการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและแก้ไขบทกำหนดโทษสำหรับการฝ่าฝืนคำสั่งของคณะกรรมการของผู้จัดสรรที่ดินให้มีอัตราโทษที่สูงขึ้น ซึ่งจะเป็นการคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภคให้ได้รับความเป็นธรรมมากยิ่งขึ้น และสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจ สังคม และการดำเนินชีวิตของประชาชนในปัจจุบัน

สำหรับร่างกฎหมายฉบับนี้ ได้แก้ไขเพิ่มเติมร่างที่สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจพิจารณาแล้ว ประกอบด้วย

1.ตัดนิยาม “การจัดสรรที่ดิน” หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 20 แปลงขึ้นไป 

2.ตัดบทบัญญัติการให้ผู้ที่ยื่นคำขอทำการแบ่งแยกที่ดินเป็นจำนวนแปลงย่อยตั้งแต่ 20 แปลงขึ้นไป และไม่สามารถแสดงได้ว่าการแบ่งแยกที่ดินนั้น ไม่ใช่เป็นการแบ่งแยกที่ดิน เพื่อการจัดสรรที่ดิน ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งให้ผู้ขอดำเนินการยื่นคำขอทำการจัดสรรที่ดิน และรอการดำเนินการเรื่องการแบ่งแยกที่ดินไว้ก่อน หากผู้ขอไม่เห็นด้วย สามารถอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการภายในกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง  

3.ตัดบทบัญญัติให้การจัดสรรที่ดินที่มีที่ดินแปลงย่อยรวมกันไม่ถึง 20 แปลงและได้รับใบอนุญาตก่อนวันที่พระราชบัญญัติใช้บังคับ ให้ถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และให้อนุญาตใช้ได้ต่อไปจนกว่าจะมีการยกเลิกการจัดสรรที่ดิน 

รวมทั้งกรณีได้มีการยื่นคำขอทำการจัดสรรที่ดินก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับและยังอยู่ในระหว่างการพิจารณา ให้ถือว่าเป็นคำขอที่ไม่ต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เว้นแต่ผู้ยื่นคำขอประสงค์จะขอรับใบอนุญาตต่อไป (ร่างมาตรา 13) ออกไป

โดยให้กลับไปใช้ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่กำหนดให้การจำหน่ายที่ดินแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปเป็นการจัดสรรที่ดิน เนื่องจากการจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่จะแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป

ทั้งนี้ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินให้อำนาจคณะกรรมการจัดสรรที่ดินในการกำหนดข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน เพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง เช่น กำหนดระบบและมาตรฐานของถนน ทางเดินและทางเท้า ระบบระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย และการจำกัดขยะสิ่งปฏิกูล 

ดังนั้นหากกำหนดแบ่งแยกที่ดินตั้งแต่ 20 แปลงขึ้นไปจะทำให้ที่ดินตั้งแต่ 10 แปลง ถึง 19 แปลง ไม่อยู่ในข่ายของการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายนี้ อาจทำให้ประชาชนผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สินดำเนินการแบ่งแยกที่ดินโดยไม่คำนึงถึงผลกระทบต่อสังคมหรือชุมชน เช่น ไม่มีระบบการระบายน้ำ หรือระบบบำบัดน้ำเสีย หรือไม่มีระบบกำจัดขยะสิ่งปฏิกูล อาจส่งผลกระทบต่อสังคม หรือชุมชนในวงกว้างในอนาคตได้