ผังกทม.ฉบับ”ชัชชาติ”จุดพลุคอนโดฯราคาถูก แนวรถไฟฟ้า

การวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)  โดยเปิดรับฟังความคิดเห็นกลุ่มย่อยทั้ง 6 กลุ่มเขตระหว่างวันที่23-24 ธันวาคม 2566 ที่ผ่านมา พบว่ามีประชาชนจำนวน 1,700 คนตื่นตัว เข้ารับฟังความคิดเห็นและเสนอความเห็นที่เป็นประโยชน์ เพื่อ ให้ สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง  กรุงเทพมหานคร นำไปปรับปรุงแก้ไขเพิ่มเติมตามกระบวนการและจะเปิดรับฟังความคิดเห็นครั้งใหญ่ทั้ง50เขต อีกครั้งวันที่6มกราคม2567 ณ. สนามกีฬาไทย-ญี่ปุ่นดินแดง คาดว่าจะประกาศใช้ ได้ในปี2568

จุดพลุคอนโดถูกแนวรถไฟฟ้า 

  โดยปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินในผังเมืองรวม เพิ่มเติม ตามนโยบายนายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพ มหานคร (ผู้ว่าฯกทม.) คือเพิ่มพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) กระจายตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า รัศมีห่างจากสถานี รัศมี 500-800 เมตร หรือเขียนเพิ่มเติมลงในข้อกำหนดให้เอกชนพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับผู้มีรายได้น้อยมากขึ้น เฉลี่ยราคาประมาณ 1 ล้านต้นๆ เพื่อให้คนทำงานมีโอกาสอยู่อาศัยในเมือง เดินทางสะดวกด้วยระบบขนส่งมวลชนสาธารณะที่รัฐสร้างขึ้นและให้ FAR  Bonus  ซึ่ง FAR (Floor Area Ratio) หมายถึงอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินโดยเพิ่มพื้นที่ขายเชิงพาณิชย์ 20% หรือมากกว่าจากข้อกำหนดหากเพิ่มการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับช่วยเหลือสังคม

นายชัชชาติมองว่าปัจจุบันเมื่อมีรถไฟฟ้าที่ดินมีความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจสูง  เอกชน มักพัฒนาโครงการ ขายในราคาที่สูงตามมูลค่าที่ดินรองรับกลุ่มระดับบน  ขณะผู้มีรายได้น้อย ต้องขยับออกไปอยู่นอกเมืองเพื่อหาที่อยู่อาศัยให้ได้ตามกำลังซื้อที่มีมองว่าเหลื่อมลํ้า ดังนั้นผังเมืองรวมฉบับนี้ ทั้งคนรวยและคนจนสามารถอยู่ร่วมกันในเมืองได้ มีเงินเหลือใช้ ไม่ต้องหมดไปกับค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ดังนั้นจึงต้องการผลิตที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้สำหรับผู้มีรายได้น้อยซึ่งประเมินว่ามีผู้ประกอบการที่มีศักยภาพจำนวนไม่น้อยมองเห็นโอกาส

 เลิกฟลัดเวย์ - มีนบุรี ซีบีดีใหม่

 ขณะการเปืดรับฟังความคิดเห็นกลุ่มย่อย  6 กลุ่มเขต พบว่ามีบางโซนเห็นด้วยและไม่เห็นด้วยโดยกลุ่มโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ ประชาชนส่วนใหญ่ต้องการให้ยกเลิกฟลัดเวย์ หรือพื้นที่ เขียวทแยงขาว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ) ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ใช้เพื่อการระบายนํ้า ออกทั้งหมด และเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินพัฒนาได้มากขึ้น โดยให้เหตุผลว่ามีความเจริญเข้ามา แต่ตามข้อเท็จจริง การปรับปรุงเมืองเมืองรวมฉบับนี้ ได้ลดพื้นที่ฟลัดเวย์ลงไปค่อนข้างมากจาก 9 หมื่นไร่ เหลือเพียง 3 หมื่นไร่ อย่างไรก็ตาม ที่ต้องคงพื้นที่ฟลัดเวย์บางส่วนไว้เพราะ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องการให้มีพื้นที่ระบายนํ้าเพื่อป้องกันนํ้าท่วม และที่สำคัญพื้นที่ดังกล่าวยังไม่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน

ส่วนที่มีการเปลี่ยนแปลงมากจะเป็นเขตมีนบุรี บริเวณสถานีรวมรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีส้ม ซึ่งรอบสถานีมีนบุรี  เพิ่มพื้นที่สีแดงให้กว้างขึ้นและล้อมรอบด้วยพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ซึ่งมีพื้นที่สีแดงรอบสถานี รถไฟฟ้ามีนบุรี เป็นพื้นที่ขนาดใหญ่รองจาก ศูนย์กลางธุรกิจ(ซีบีดี) อย่างเพลินจิต ชิดลม ฯลฯ  สามารถพัฒนาตึกสูง ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ได้ประเมินว่าอนาคตมีนบุรีจะเป็นอีกเมืองที่น่าจับตา

  คน “คลองเตย -วัฒนา”ไม่เอาตึกสูง

 ขณะพื้นที่ใจกลางเมืองอย่างเขต คลองเตย และเขต วัฒนา  ประชาชนส่วนใหญ่ไม่ต้องการการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มเป็นพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยการ) เพราะไม่ต้องการให้มีตึกสูงเกิดขึ้นข้างบ้าน  สร้างความเดือดร้อนให้กับชุมชน และไม่ต้องการปรับ เพิ่ม FAR โบนัส ซึ่งประชาชนให้เหตุผลว่า การปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เพิ่มขึ้นจะสร้างความเดือดร้อนให้กับพื้นที่ ส่วนการเวนคืยตัดถนนยอมรับประชาชนบางส่วนไม่เห็นด้วย  เช่น ถนน ตามผังเมือง  (ง 4) สายวงแหวนฯ ด้านใต้ ไปรัชดาภิเษก 

สิ้นสุดที่พุทธมนฑลสาย1 แต่ต้องดำเนินการยกเลิกไม่ได้ เพราะออกพระราชกฤษฎีกา เวนคืนแล้ว  ขณะถนนตามผังเมืองทั้งหมด กำหนดไว้ 148 เส้นทาง ซึ่งเผื่อไว้ในอนาคตเพียงแต่ขอความร่วมมือให้เจ้าของที่ดินเว้นระยะถอยร่น ซึ่งจะมีข้อบัญญัติควบคุมอาคารกำหนด แต่ตามข้อเท็จจริง น่าจะไม่ลงมือทำ ทั้ง 148 เส้นทาง เพราะงบประมาณมีจำกัดแต่จะเน้นก่อสร้างถนนสายหลักเพียง 20 เส้นทางเท่านั้น สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯตอนกลางอย่างเขตพระนครป้อมปราบศัตรูพ่าย ฯลฯ  ประชาชนส่วนใหญ่ไม่มีปัญหา

“กรณ์” ค้านผังเมืองเอื้อเอกชน

ด้าน นายกรณ์ จาติกวณิช อดีตรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง โพสต์ข้อความผ่านเฟซบุ๊ก “กรณ์ จาติกวณิช - Korn Chatikavanij” หลังร่วมรับประชุมความคิดเห็นประชาชน บริเวณสำนักงานคลองเตยเมื่อวันที่ 24 ธันวาคมที่ผ่านมา โดยระบุว่าชาวกรุงเทพฯ ทราบเรื่องนี้น้อยมาก และถึงทราบอาจจะไม่เข้าใจว่ามีความสำคัญต่ออนาคตความเป็นอยู่ยกตัวอย่างอาจจะมีการเปลี่ยนโซนการใช้พื้นที่รอบข้างบ้านคุณจาก โซนอยู่อาศัยเป็นโซนพาณิชย์ได้ ซึ่งจากที่ได้รับฟัง และติดตามที่คณะผู้จัดทำได้บรรยายมา โดยมีความเห็นว่า แทบทุกการปรับเปลี่ยนที่สำคัญที่ ทางกทม. เสนอ ล้วนมีเจตนาปรับ เพื่อช่วยสนับสนุนกิจการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น เช่น

       1. กทม. จะเพิ่มขนาดถนนรอง โดยอ้างว่าเพื่อสนับสนุนการเข้าถึงระบบรถไฟฟ้า และช่วยแก้ไขปัญหาการจราจร ซึ่งฟังไม่ขึ้น เพราะจากพิกัดบริเวณที่กำหนดให้ถนนแทรกขยาย ผ่าชุมชนเข้าไปบางพื้นที่นั้น ทำให้ผมเชื่อว่าวัตถุประสงค์หลักคือ เพื่อกำจัดอุปสรรคในการสร้างตึกสูงเพิ่มเติมเข้าไปในย่านชุมชนที่มีถนนเล็กซอยแคบ (ปัจจุบันหลายโครงการติดเงื่อนไขระยะความกว้างของซอย) กทม. ได้ขีดเส้นวางแนวการตัดขยายถนนไว้ถึง 148 สาย ความยาวกว่า 600 กิโลเมตร หากผ่าน จะนำไปสู่การรุกคืบโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่เข้าไปในหลายชุมชน หลายซอย ทั่วเมือง (โดยที่การขยายให้ถนนกว้างกว่า 10 เมตรซึ่งมีผลมากต่อการสร้างตึกสูง จะไม่ต้องมาจากการเวนคืนด้วยซํ้า แต่จะเป็นการให้เอกชนร่นพื้นที่ตนเอง พูดง่ายๆ คือประโยชน์สาธารณะแทบไม่มี)

    2. กทม. เสนอมาตรการ “FAR. Bonus”  คือ การเพิ่มสิทธิก่อสร้างอาคารให้สามารถเพิ่ม “อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน” (FAR.-Floor Area Ratio) ได้ถึง 20% จากเดิม แลกกับการอุทิศบางสิ่งที่ กทม. กำหนดว่าจะเป็นประโยชน์กับประชาชนทั่วไป เช่น สวนหย่อมบนหลังคาตึก, สวนแนวตั้ง , การจัดให้มีพื้นที่ว่าง หรือเจียดพื้นที่เสมือนสาธารณะบางส่วนของโครงการ เพื่อประโยชน์แก่สาธารณะ ฯลฯ ที่ล้วนเป็นมาตรการที่ประโยชน์สาธารณะน้อย แต่ประโยชน์ของผู้ประกอบการมีมูลค่ามหาศาล ที่สุดมาตรการนี้จะทำให้เกิดโครงการลูบหน้าปะจมูกเพื่อเป็นข้ออ้างสิทธิสร้างตึกให้ใหญ่ขึ้น จะเปิดช่องการใช้วิจารณญาณของเจ้าหน้าที่ และการทุจริตคอร์รัปชั่นมากมาย ที่จะควบคู่ตามมาจากวิถีปฏิบัติที่เห็นกันต่อเนื่องมาในเรื่องการขาดการกำกับ ตรวจสอบ การบังคับใช้กม.ไปจนถึงการลงโทษในกรณีที่ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง

  นายกรณ์มองว่าเรื่องทั้งหมดนี้คนกรุงเทพฯ ต้องสู้เอง อย่าหวังผู้มีอำนาจมาช่วยเพราะไม่ว่าจะเป็นท่านผู้ว่าฯหรือแม้แต่ท่านนายกฯ ทั้งสองท่านจะเก่งจะดีอย่างไรก็ตามยังกังวลว่าที่สุดแล้วท่านจะเข้าข้างบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะท่านทั้งสอง ล้วนมาจากอาชีพสร้างคอนโด และ ท่านผู้ว่าฯ ยังได้แต่งตั้งนักพัฒนาอสังหาฯ มาเป็นทั้งรองผู้ว่าฯ และที่ปรึกษาที่ยังสามารถสลับร่างไปมาในการบริหารจัดการ ทำธุรกิจอสังหาฯ ควบคู่หน้าที่ทางราชการไปได้อย่างน่าฉงน จึงคิดว่าชาวกรุงเทพฯ วางใจไม่ได้ ต้องสู้ร่วมกัน

 6 ม.ค. 67ประชาพิจารณ์ใหญ่

 ทั้งนี้ การวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ตามพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 ซึ่งกรุงเทพมหานครร่างแผนออกเป็น 6 แผนผัง ประกอบด้วย

1.แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

2.แผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่ง

3.แผนผังแสดงผังนํ้า

4.แผนผังแสดงที่โล่ง

5.แผนผังแสดงโครงการกิจการสาธารณูปโภค

6.แผนผังแสดงทรัพยากร ธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมขณะนี้อยู่ใน

ขั้นตอนการรับฟังความคิดเห็น การปรึกษาหารือและการมีส่วนร่วมของประชาชนที่ผ่านมาได้จัดการประชุมรับฟังความคิดเห็นและปรึกษาหารือกับประชาชนทั้ง 6 กลุ่มเขต เมื่อวันที่ 23-24 ธันวาคม 2566 แล้ว และมีประชาชนให้ความร่วมือจำนวนมาก โดยจะจัดการประชุมใหญ่เพื่อรับฟังความคิดเห็น ปรึกษาหารือกับประชาชน เกี่ยวกับการวางและจัดทำผังเมืองกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ในวันที่ 6 มกราคม2567  อีกครั้ง แน่นอนว่า ไม่ควรพลาดเพราะผังเมืองรวมเป็นเรื่องของทุกคน สำหรับประชาชนในกรุงเทพฯ