"แสนสิริ"กับราคาที่ดินในซอย"ทองหล่อ"

ตามที่มีข่าวว่านายชูวิทย์แฉแสนสิริเรื่องการซื้อที่ดินในซอยทองหล่อ (สุขุมวิท55)นั้น  ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ระบุว่า ราคาที่ดินช่วงกลางซอยทองหล่อ ราคาตารางวาละ 1.85 ล้านบาท และเมื่อปี 2554 ราคาเพียงตารางวาละ 6.5 แสนบาทเท่านั้น ส่วนช่วงต้นซอยทองหล่อราคา 2.0-2.2 ล้านบาทต่อตารางวาในขณะนี้ 

ช่วงปี2559ที่บมจ.แสนสิริซื้อที่ดิน เพื่อพัฒนาโครงการ ได้ประเมินไว้ในราคาที่1ล้านบาทต่อตารางวา (ขนาดที่ดิน4ไร่)แต่แสนสิริซื้อ ในขณะนั้น ตารางวาละ 1.1ล้านบาท สูงกว่าที่ประเมินไว้1แสนบาท แต่เมื่อมองตามข้อเท็จจริงแล้ว แสนสิริ ซื้อมาเพียง1ไร่เศษซึ่งเป็นที่ดินแปลงเล็กมองว่าราคาตารางวาละ1.1ล้านบาท เป็นราคาที่สมเหตุสมผลแล้ว ไม่ผิดปกติแต่อย่างใด 

 ที่ผ่านมาได้จัดทำราคาตลาดของที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวนหลายร้อยจุดต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 จนถึงปัจจุบัน (พ.ศ.2566) จึงขอนำข้อมูลมานำเสนอเพื่อการใช้วิจารณญาณของผู้เกี่ยวข้องต่อไป แต่ทั้งนี้ ดร.โสภณไม่ได้มุ่งที่จะประเมินค่าที่ดินแปลงใดโดยตรง และไม่ได้ข้องเกี่ยวกับฝ่ายใดฝ่ายหนี่งโดยเฉพาะ

 สำหรับราคาที่ดินบริเวณกลางๆ ถนนหรือซอยทองหล่อนั้น จากฐานข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่า

 1. ขณะนี้มีราคาประมาณ 1.85 ล้านบาทต่อตารางวา ทั้งนี้เป็นที่ดินเหมาะสมที่จะนำไปพัฒนาเป็นอาคารชุดพักอาศัยเพื่อการขายเป็นสำคัญ

 2. ส่วนตึกแถวทั่วไปในถนนทองหล่อนี้ มีราคาประมาณ 45-50 ล้านบาทต่อหน่วย และหากในกรณีที่ซื้อตึกแถวเพื่อเปิดทางออกให้กับที่ดินที่อยู่ด้านหลัง ราคาขายก็อาจสูงถึง 70-80 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งก็ยังคุ้มสำหรับการพัฒนาที่ดินเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้

 3. ในปี 2537 ที่สำรวจครั้งแรก ราคาที่ดินกลางซอยทองหล่อ น่าจะมีราคาเพียง 2 แสนบาทต่อตารางวา เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่ 1.85 ล้านบาท ก็เท่ากับเพิ่มขึ้นปีละ 8.0%

 4. ดร.โสภณให้ความเห็นว่าในปี 2554 ราคาที่ดินกลางซอยทองหล่อน่าจะมีราคาตารางวาละ 6.5 แสนบาท

 5. สำหรับปี 2559 ดร.โสภณประมาณการว่าราคาที่ดินกลางซอยทองหล่อน่าจะมีราคา 1 ล้านบาท ต่ำกว่าที่แสนสิริซื้อที่ 1.1 ล้านบาทเพียงเล็กน้อย แต่แปลงมาตรฐานที่ ดร.โสภณประเมินมีขนาด 4 ไร่ ในขณะที่แปลงที่ดินที่แสนสิริซื้อมีพื้นที่ราว 1 ไร่เท่านั้น จึงทำให้ราคาที่ดินที่แสนสิริซื้อมีมูลค่าสูงกว่าเล็กน้อย

 6. ณ ปี 2566 ราคาที่ดินกลางซอยทองหล่อน่าจะมีมูลค่าสูงถึง 1.85 ล้านบาทต่อตารางวา แสดงว่าตลอดช่วงปี 2559 ณ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ถึงปี 2566 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นประมาณ 9.2% ต่อปี

 7. อย่างไรก็ตามราคาที่ดิน ณ ต้นซอยทองหล่อ น่าจะมีราคาตารางวาละ 2.0-2.2 ล้านบาท เพราะตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีเอกมัย

 8. สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินรายปีสำหรับที่ดินกลางซอยทองหล่อเป็นดังนี้:

ตารางการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินรายปี

สำหรับที่ดินกลางซอยทองหล่อ

พ.ศ. บาท/ตรว. อัตราเพิ่ม

2559  1,000,000 

2560  1,100,000  10%

2561  1,250,000  14%

2562  1,450,000  16%

2563  1,600,000  10%

2564  1,700,000  6%

2565  1,780,000  5%

2566  1,850,000  4%

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่า

อสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียล

เอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)

ดร.โสภณระบุว่า หวังเป็นอย่างยิ่งว่าข้อมูลในเชิงประวัติศาสตร์ราคาที่ดินนี้ จะเป็นประโยชน์ต่อผู้สนใจศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในกรณีที่กำลังเป็นข่าวอยู่ในขณะนี้ของ บมจ.แสนสิริ