PROPERTY INSIGHT บิ๊กเนมมองโอกาส อสังหาริมทรัพย์ ฟื้นเศรษฐกิจไทย

 

 

 

ช่วงครึ่งปีหลังปี2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้านทั้ง ต้นทุนขยับ สวนทางกำลังซื้อหด ขณะเดียวกันยังมีความไม่แน่นอนของเรื่องการเมืองที่ยังเป็นสุญญากาศในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้ก้าวไปข้างหน้าแต่วิกฤตก็มีโอกาสที่ ผู้ประกอบการและผู้บริโภคต่างเห็นช่องทางที่น่าสนใจ

 “ฐานเศรษฐกิจ” จัดงานสัมมนาภายใต้หัวข้อ โจทย์ใหญ่ฟื้นอสังหาริมทรัพย์ Property Insight โรงแรมเนเรซองส์ กรุงเทพฯ เมื่อวันที่ 26กรกฎาคมที่ผ่านมาโดยช่วง “โอกาสและความท้าท้ายฟื้นอสังหาฯไทย” มีกูรูและดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำของเมืองไทยมาเล่าถึง ทิศทางการลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ  ว่าโอกาส ที่น่าสนใจต่อการลงทุนมีอะไรบ้าง  

 

ดันโมเดล “Affordable Housing” 

               เริ่มจาก นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่านอกจากความท้าทายที่มีแล้วโอกาสที่ น่าจับตาคือ การเปิดโอกาสสำหรับภาครัฐให้ภาคเอกชนเข้าพัฒนาบนที่ดินรัฐ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินที่ราชพัสดุ ที่ทรัพยสินพระมหากษัตริย์ การเคหะแห่งชาติ กระทรวงพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ฯลฯ  สร้างที่อยู่อาศัยที่ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงได้ ลดความเหลื่อมลํ้า ที่สมาคมฯได้หารือทำร่วมกัน พัฒนา โมเดล “Affordable HousingDevelopment”  ราคาบ้านที่คนชนชั้นกลางสามารถซื้อได้ในทำเลสีลมกับทำเลลาดพร้าวเป็นคนละราคา

ดังนั้นไทยไม่สามารถ ก๊อปปี้โมเดลของสิงคโปร์ได้ เพราะทุกอย่างไม่เหมือนกัน โดยสิงคโปร์ทุกพื้นที่ในเมืองเป็นของรัฐ  ซึ่งการเคหะฯเป็นผู้สร้างให้เอกชนประมูลในราคาสูง หรือหากเอกชนประมูลที่ดินเปล่าจะต้องทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามที่รัฐสั่งเท่านั้น ซึ่งระบบการพัฒนาที่อยู่อาศัย ของสิงคโปร์สามารถตรวจสอบทุกอย่างผ่านมือถือได้ แต่ไทยยังไม่มี  การเคหะฯมีงบเพียงหมื่นกว่าล้านบาท ในหนึ่งปีสามารถทำที่อยู่อาศัยได้น้อยมาก หากต้องการทำที่อยู่อาศัยในราคา 300,000 ต่อยูนิตจะต้องใช้งบหลักล้านล้านบาท ท้ายที่สุดระบบมีปัญหาเปลี่ยนผู้บริหารไปดังนั้นเรื่อยๆ  

  “ถ้าการเคหะอยากทำ Affordable Housing จะเริ่มจากการมีกองทุน ซึ่งสิงคโปร์ใช้กองทุนประกันสังคม ลูกจ้างจ่ายส่วนหนึ่งบริษัทจ่ายส่วนหนึ่ง เมื่อครบ 5 ปีกู้กลับมาดาวน์บ้านได้เป็นเปอร์เซ็นต์ตามเรทที่กำหนดและเรทดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละปี และมีข้อบังคับว่าสามารถขายบ้านได้ภายในกี่ปี ซึ่งเป็นโมเดลที่ดีมาก เราน่าจะเอาตัวนี้มาคิด ทำแวลูที่มีการสนับสนุนจากรัฐ มีกองทุนทรานเฟอร์ไป ไม่ใช่ประชาชนจะต้องแบกค่าเช่าอีก 30 ปี  แต่ทั้งหมดนี้จะไม่เกิดขึ้นถ้าภาครัฐไม่มองไปข้างหน้า และมีการโปรโมท โดยใช้ Data และ Market research ที่มีกว่า 10 สถาบันมาใช้ รวมทั้งการทำดิจิทัล ทรานส์ฟอร์เมชัน ทั้งในส่วนของรัฐบาลและเอกชนด้วย"

อีกประเด็นที่เทรนด์มาแรง คือ“Green Building” ซึ่งมีคนพูดถึงมาก แม้เวลานี้ ยังไม่เห็นเป็นรูปธรรม แต่มี ดีเวลลอปเปอร์ให้ความสำคัญ รวมถึงสถาบันการเงินสนับสนุน  เช่น ถ้าดีเวลลอปเปอร์สามารถทำโปรเจ็กต์ให้ Green จะได้วงกู้เงินเพิ่มหรือได้คาร์บอนเครดิต ดังนั้นภาครัฐจะทำออกมาให้เห็นเป็นจริงเป็นจัง ดีเวลลอปเปอร์จะได้คิดออกแบบให้เป็นส่วนหนึ่งของโปรเจ็กต์ อีกโอกาสที่น่าสนใจ “Urban Planning” ประเทศ อยากให้ การวางผังเมือง ระบบคมนาคม ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ และอินเตอร์เน็ต สามารถบูรณาการกันได้  ฉะนั้นการวางผังควรจะต้อง บูรณาการ ทั้งหมดเพื่อไปสู่สมาร์ทซิตี้จริงๆ

 

บ้านหรูโตช่วยขับเคลื่อนศก.

  ด้านนายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติงาน บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) สะท้อนว่า ช่วงโควิดมีความท้าทายและเกิดโอกาสที่ดี โดยเฉพาะ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เจาะกลุ่มลูกค้าระดับสูง หรือกลุ่มไฮเอนด์ (Hi-end) เชื่อว่ายังสามารถเติบโตได้ ที่ผ่านมาบริษัท  เห็นได้จากการเปิดขายบ้านโครงการในระดับดังกล่าวในปีที่ผ่านมา ราคา 60-150 ล้านบาท ซึ่งสามารถขายได้หมดภายใน 1 เดือนครึ่ง และยังต่อยอดมาจนถึงปีนี้ที่แสนสิริเปิดขายบ้านในระดับดังกล่าว ซึ่งมียอดขายก่อนเปิดตัวได้ถึง 1,000 ล้านบาท จากโครงการนาราสิริ พหล-วัชรพล

  อย่างไรก็ดี ต้องเรียนว่าบ้านที่เจาะกลุ่มตลาดกลางถึงบนนั้น ผู้บริโภคยังมีกำลังซื้อค่อนข้างดี โดยบางรายใช้เงินสดในการซื้อบ้านจากโครงการ แต่ทุกอย่างจะเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจ หากได้รัฐบาลเร็วมาขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถไปต่อได้ ส่วนตลาดที่น่าเป็นห่วงก็คือกลุ่มของตลาดระดับล่าง ซึ่งบริษัทมีแคมเปญกระตุ้นยอดขาย ในไตรมาส 3อาทิ โปรติด สปีดดีลด่วนทันใจลดสูงสุด 3 ล้านบาทดอกเบี้ย1.99%เป็นต้น 

  ที่ผ่านมาต้องมีการนำมาขายซํ้า 2 รอบกว่าจะหมด เนื่องจากติดปัญหาเรื่องของการขอกู้ที่ไม่ผ่านการอนุมัติจากสถาบันการเงิน และอาจจะต้องมีการเข้าไปช่วยเหลือเพื่อให้กู้ผ่าน แสนสิริเชื่ออสังหาฯตลาดไฮเอนด์ยังโตได้ หวังได้รัฐบาลเร็วช่วยดันเศรษฐกิจ

   “คนทำธุรกิจทุกคนต้องการให้เศรษฐกิจเติบโต ฉะนั้น ขอให้รัฐบาลไหนที่เข้ามาช่วยให้นโยบายและทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น”

 

 

 

ไม่ทำเฉพาะที่อยู่อาศัยอย่างเดียว 

       นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย ว่า จากการแข่งขันสูงของผู้ประกอบการรายใหญ่และมุ่งไปในตลาดเดียวกันท่ามกลางตลาดอสังหาอยู่ในภาวะชะลอตัว เช่นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันมาก ในทางกลับกัน บริษัทไม่ได้ดำเนินธุรกิจเฉพาะที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว บริษัทได้สร้างโอกาส การลงทุนด้านโครงการคลังสินค้า,การสร้างโกดัง ในภาคอุตสาหกรรม ตลอดจนสำนักงานอาคารให้เช่า ฯลฯ โดยสถานการณ์ตลาดโรงแรมเริ่มดีขึ้น พบว่า อัตราการเช่า 

เริ่มกลับมามากขึ้น ทั้งนี้ยังพบว่าสถานการณ์อสังหาฯหลังเกิดโควิด-19 นั้น บริษัทได้ดำเนินการในเรื่องของแพลตฟอร์มมากขึ้น  ซึ่งบริษัทรู้ว่าเราควรยืดหยุ่นอย่างไรในการทำธุรกิจเพื่อให้อยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืน

      ที่ผ่านมาภาครัฐมักจะโปรโมทด้านการท่องเที่ยว ทำให้ด้านการท่องเที่ยวเริ่มฟื้นตัวมากขึ้น โดยคาดว่าจีดีพีจะอยู่ที่ 3% แต่ปัจจุบันพบว่าการท่องเที่ยวชะลอตัวเล็กน้อย เนื่องจากนักท่องเที่ยวจีนติดปัญหาสถานการณ์ภายในประเทศ รวมทั้งการที่มีนายทุนจีนลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยเริ่มชะลอตัวลง แต่จำนวนนักท่องเที่ยวยังคงเป็นตัวสร้างรายได้การท่องเที่ยวของประเทศอย่างต่อเนื่อง คาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้าไทยในปี 2566 จะเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 30 ล้านคน จากในปี 2565 มีจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางเข้าไทยอยู่ที่ 10 ล้านคน เชื่อว่าจะเป็นการเติบโตแบบชะลอตัว

   อย่างไรก็ตาม มองต่างมุมตลาดบ้านหรูแม้มีกำลังซื้อที่ดีแต่มีตลาดค่อนข้างเล็กขณะฐานใหญ่คือตลาดกลาง-ล่างการส่งออกของไทยยังคงติดลบ การนำรายได้เข้าประเทศ ลดลง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจ ซึ่งจะกระทบต่อตลาดอสังหาฯลักชัวรี รวมทั้งความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อในครึ่งปีแรกเริ่มเห็นสัญญาณการชะลอตัวของตลาดอสังหาลักชัวรี พบว่ามีเอกชนรายใหญ่หลายรายที่สนใจในตลาดนี้

  “อสังหาฯเป็นห่วงโซ่อุปทานของทุกธุรกิจที่จะทำให้จีดีพีเติบโตได้ รวมทั้งส่งผลเกิดการหมุนเวียนของระบบเศรษฐกิจ ขณะที่ต้นทุนค่าก่อสร้างและระบบสาธารณูปโภคสูงขึ้นมีสาเหตุมาจากค่าแรงที่สูงขึ้น แต่วัสดุการก่อสร้างไม่ได้เพิ่มขึ้น ซึ่งจะเห็นผู้ประกอบการมีการปรับดีไซน์บ้านในรูปแบบใหม่ให้เรียบง่าย โมเดิร์น เพื่อลดต้นทุน ซึ่งคนที่ได้ประโยชน์มากที่สุดคือผู้บริโภค”

 

นวัตกรรมสินเชื่อกระตุ้นอสังหาฯ

   ด้าน นายวรเดช รุกขพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วีบียอนด์ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)  ซีอีโอ โบรกเดอร์อสังหา ริมทรัพย์รายใหญ่รูปแบบซื้อขายบนแพลตฟอล์มดิจิทัล มองว่า ในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาฯให้ขยายตัวต่อไปได้ ปฏิเสธไม่ได้ว่าจำเป็นต้องขับเคลื่อนด้วยระบบสินเชื่อ เพราะปัจจุบันนี้ธุรกิจอสังหามีความเกี่ยวข้องกับเทคโนโลยีทางการเงิน หรือ Fintech เกิดขึ้นจำนวนมากผ่านแพลตฟอร์มให้สินเชื่อประเภทต่างๆ และตอนนี้ภาคธุรกิจก็เริ่มหันมาพึ่งพาตัวเองมากขึ้น ผ่านระบบนวัตกรรมของสินเชื่อเข้ามากระตุ้นภาคอสังหาฯ

     ยอมรับว่า  ปัจจุบันพฤติกรรมของผู้บริโภคและผู้พัฒนาอสังหาฯ ได้เปลี่ยนไปจากเดิม โดยหันมาใช้สินเชื่อทางเลือกมากขึ้น เช่น การเช่าซื้อ การเช่า และการลงทุนอสังหาฯ ผ่านนวัตกรรมทางการเงินรูปแบบใหม่ๆ เพื่ออำนวยความสะดวกสำหรับผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง เช่นเดียวกับการมีแพลตฟอร์มการซื้อ-ขายอสังหาฯ ผ่านเทคโนโลยี Block Chain ซึ่งช่วยเพิ่มทางเลือกในการซื้อขขายอสังหาได้สะดวกขึ้น

 

 

               “ในอนาคตจะแบ่งเป็นโลกของผู้ลงทุนในอสังหาฯ ใช้เงินแค่ 2 แสน หรือ 5 แสนบาท ก็เป็นเจ้าของอสังหาฯ เมื่อเบื่อก็ขายตัวนั้นออก เป็นเหรียญ TOKEN หรือแลกเปลี่ยนใหม่เป็นประเภทอื่นแทน คนจะไม่นิยมแบบการซื้อขาดแต่เป็นแบบเช่าซื้อมากขึ้น ส่วนสิ่งที่อยากให้มี มองว่าตอนนี้อยากให้มีรัฐบาลโดยเร็วด้วย”

               นี่คือมุมสะท้อน ตลาดอสังหาฯ แม้จะเจอคลื่นลม แต่ก็ผ่านไปได้หาก ปรับตัวและสร้างโอกาส!!!