WHART แนะโอกาสลงทุนอสังหาฯ ในกอง REIT ช่วงกราฟขาลง

นายอนุวัฒน์ จารุกรสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์ จำกัด ผู้จัดการกลองทรัสต์ WHART กล่าวเสวนาหัวข้อ “อสังหาฯ โอกาสลงทุนในกอง REIT” ในงานสัมมนาโจทย์ใหญ่ฟื้นอสังหาริมทรัพย์ จัดโดย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า การลงทุนในกอง REIT (รีทส์) กลุ่มอสังหาริมทรัพย์นั้น มีหลายกลุ่ม เช่น กลุ่มออฟฟิศ โรงแรม ที่อยู่อาศัย และสนามบิน เป็นต้น 

โดยการลงทุนในกอง REIT ของประเทศไทยก็มีนโยบายในการลงทุนสินทรัพย์เหล่านี้แตกต่างกัน และผลตอบแทนแต่ละกองก็แตกต่างกันด้วย หากถามว่าทำไมต้องเป็นการลงทุนในกอง REIT อสังหาริมทรัพย์ตอนนี้ โดย 6 เดือนที่ผ่านมากราฟอยู่ในขาลงมาโดยตลอด แปลว่าราคาลดลงมาค่อนข้างเยอะ และหากมองไป 5 ปีที่ผ่านมา อยู่ในระดับที่ต่ำมาก เชื่อว่าหากทุกท่านมีความรู้ และเข้าใจคาแรกเตอร์ของแต่ละกอง REIT ได้ ก็เป็นโอกาสลงทุนในกอง REIT 

"หากหากอง REIT ที่มีความมั่นคงได้ ซึ่งมีโอกาสทำให้การลงทุนมีผลตอบแทนที่ดีขึ้น เพราะด้วยราคาที่ลดลงมาขนาดนี้ จะทำให้ฐานการลงทุนน้อยลง มีโอกาสได้รับอัตราผลตอบแทนที่สูงขึ้น และได้เงินปันผลอีกทางหนึ่ง"

ทั้งนี้ การที่จะลงทุนในกอง REIT จะต้องพิจารณาใน 6 เรื่องหลัก ได้แก่ 1. Market Sentiment โดยสิ่งที่นักลงทุนควรจะรู้ คือ ข้อมูลอะไรบ้างที่อิมแพคการลงทุนนั้นๆ ทั้งในด้านโอเปอเรชั่น และการเงิน ซึ่งเราอยู่ในช่วงภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยสูง และบอนด์ยีลสูง อีกทั้งยังมีความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศ ฉะนั้น ต้องทราบว่าการที่จะลงทุนในกอง REIT ข้อมูลเหล่านี้มีผลอย่างไร เพื่อให้ลงทุนได้ดีขึ้น

จากนั้นต้องดูว่า 2. Sector/Investment Policy ที่ลงทุนเป็นอย่างไร เนื่องจากแต่ละกลุ่มมีการลงทุนที่แตกต่างกัน เช่น โรงแรม ออฟฟิศ และคลังสินค้า มีความเสี่ยง และปัจจัยต่างๆ ที่แตกต่างกัน จะต้องศึกษาให้ดี

3. Fundamentals จะต้องดูว่ากอง REIT ที่สนใจแต่ละกองทีไซส์เป็นอย่างไร ซึ่งหากเป็นกอง REIT ที่มีขนาดใหญ่ก็หมายความว่ามีการกระจายความเสี่ยงที่สูงกว่ากองที่มีขนาดเล็ก และถือว่ามีความน่าสนใจกับนักลงทุนประเภทต่างๆ รวมทั้งกลุ่มที่ลงทุนในกอง REIT นั้นๆ ก็ต้องมีการพิจารณาว่าการที่มีนักลงทุนลงทุนในกองนั้นๆ มีข้อดีข้อเสียอย่างไร จะทำให้เราเข้าใจใน REITที่จะลงทุนมากยิ่งขึ้น

หลังจากได้กองที่จะลงทุนแล้ว จากนั้นจะต้องดูว่า 4. Asset Invesed เป็นอย่างไร เพราะสินทรัพย์แต่ละกลุ่มมีปัจจัยต่างๆที่ไม่เหมือนกัน เช่น คลังสินค้า หรือโรงงาน ก็มีกลุ่มลูกค้าที่ไม่เหมือนกัน และตั้งอยู่คนละที่ด้วย จึงต้องพิจารณาให้ดี เช่น โลเคชั่นที่กอง REITเข้าไปลงทุนน่าสจในหรือไม่ มีแวลูหรือไม่  ซึ่งอาจมีผลต่อดีมานด์ และรายได้ รวมทั้งตัวผู้เช่าว่ามีกลุ่มอุตสาหกรรมเป็นกลุ่มไหน ซึ่งเป็นแหล่งที่มาของรายได้ และแปรผันเป็นผลตอบแทนให้กับนักลงทุน ในอนาคต

ทั้งนี้ เมื่อทราบรายละเอียดสินทรัพย์ในการลงทุนแล้ว ถัดมาจะเป็นเรื่อง 5. Historical Performance ซึ่งควรจะมองอย่างน้อย 5-10 ปีย้อนหลัง เนื่องจากช่วง 5 ปีทีผ่านมาเราเจอโควิดไปแล้ว 3 ปีกว่า ฉะนั้น หากดูงบการเงิน REIT กองใดกองหนึ่งช่วงปัจจุบันเยอะ 10-15% แต่จะดูว่าที่โตมาจากฐานที่ต่ำในช่วงโควิดหรือไม่ และจะต้องดูการจ่ายผลตอบแทนด้วยว่าในช่วงมีวิกฤตต่างๆ นั้น มีการจ่ายผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอหรือไม่ เป็นต้น

“เวลาลงทุนในกอง REIT จะต้องดูงบการเงิน 10 ปีย้อนหลัง เพราะเป็นระยะเวลาย้อนหลังมีทั้งช่วงขาขั้นและขาลง จะทำให้เห็นว่าการลงทุนในกองREITนั้น ดีหรือไม่ดี”

และ 6. Financial Management ต้องดูว่ากองREITนั้นมีการจัดการการเงินอย่างไรบ้าง มีหนี้อย่างไร และจะต้องดูสัดส่วนไส้ในด้วย เช่น เป็นหนี้ประเภทหุ้นกู้ หรือหนี้ประเภทเงินกู้ ซึ่งมีความต่าง เพราะในช่วงที่ดอกเบี้ยสูงหากมีเงินกู้เยอะก็อาจจะมีประเด็นในเรื่องดอกเบี้ยลอยตัว แต่หากมีหุ้นกู้เยอะ แม้ดอกเบี้ยปรับขึ้นเยอะ หนี้ก็อยู่ระดับเดิม เพราะเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่