เปิดสูตรสำเร็จ “แสนสิริ” สู่ท็อปแบรนด์อสังหาฯไทย

การประกาศผลดำเนินงานปีที่ผ่านมา (2565) ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่สร้างผลตอบแทนกำไรกันอย่างถ้วนหน้า ที่โด่นเด่น และเติบโตแบบก้าวกระโดด ต้องยกให้บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ (SIRI)  ค่ายดังเบอร์ระดับต้นของวงการ กับยอดขาย 50,000 ล้านบาท เติบโต 49%

เมื่อเทียบจากปีก่อนและทำกำไรสุทธิสูงสุดเป็นประวัติการณ์รอบ 38 ปี ถึง 4,280 ล้านบาท หรือเติบโต 112% จากรายได้รวม 34,983 ล้านบาท พร้อมประกาศเดินหน้าว่าปีนี้ (2566) จะสร้างผลการดำเนินงานที่เติบโตต่อเนื่อง เปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ 52 โครงการ มูลค่ารวม 75,000 ล้านบาท  สะท้อนความเป็นท็อปแบรนด์ ในตลาดอสังหาฯที่มีผู้บริโภคให้ความนิยมรวมถึงปัจจัยสนับสนุนรอบด้าน

เทรนด์ปัจจัยบวก

สำหรับการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ ให้สัมภาษณ์พิเศษ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าได้มองเห็น เทรนด์ปัจจัยบวก 3 ด้านที่คือ

1. ความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จากลูกค้าในช่วงโควิด

2.เศรษฐกิจต้องเป็นบวก และ

3. ท่องเที่ยว จะกลับเข้ามาสร้างความต้องการของตลอดคอนโดมิเนียมส่งผลให้แสนสิริวางแผนลงทุนคอนโดมิเนียมรองรับตลาดต่างชาติ โดยเฉพาะจีนเป้ายอดขาย 12,000 ล้านบาท ในทำเลกรุงเทพมหานครและหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ

 ขณะการมาของโควิด ตัวแปรทำให้คนหันมองบ้านแนวราบโดยเฉพาะบ้านเดี่ยว ของแสนสิริมากขึ้น เนื่องจากตอบโจทย์ กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย จุดประกายมองหาที่ดินพัฒนาในโซนที่ แสนสิริไม่เคยพัฒนา และแทรกโครงการเติมเต็มตอบสนองกลุ่มลูกค้า โดยในปีนี้แสนสิริมั่นใจว่าจะก้าวแกร่งเติบโตอย่างยั่งยืนด้วยกลยุทธ์ขับเคลื่อนองค์กร ได้แก่ รุกขยายธุรกิจสนับสนุนการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย

โดยวางแผนเปิดตัว 52 โครงการใหม่ มูลค่ารวมสูงถึง 75,000 ล้านบาท ซึ่งจะนับเป็นการเปิดโครงการใหม่มูลค่ารวมสูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ เติบโตขึ้นจากปีก่อน 74% และโตขึ้นจากช่วงเกิดโควิดถึง 1,000% หรือ 10 เท่าตัว ครอบคลุมทุกโปรดักส์ระดับราคารองรับทุกความต้องการ และครอบคลุมในทุกทำเล เจาะกลุ่มเรียล ดีมานด์ โดยเฉพาะแนวราบ วางแผนเปิดตัว 30 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 50,700 ล้านบาท

กว่าจะเป็น 52 โครงการ7.5หมื่นล้าน

นายอุทัย ขยายความย้อนไปในช่วงที่ แสนสิริผ่านโควิดมา 3ปี โดยพบว่าตั้งแต่กลางปี หรือไตรมาส 2 ปี 2565 ความต้องการของลูกค้าเริ่มกลับมาโดยบ้านแนวราบช่วงโควิดกลับขายดี  หากย้อนหลังไป 3 ปี ช่วงนั้นขายบ้านเดี่ยวได้ประมาณ 11,000ล้านบาท ถัดมาอีกปี แสนสิริโตขึ้นเป็น 14,000 ล้านบาท ปี 2564  ขายได้ประมาณ 17,000-18,000 ล้านบาท ปี 2565 ยอดขายอยู่ที่ 22,000 ล้านบาท

จนกระทั่งปีนี้ มั่นใจเศรษฐกิจเพราะ ในช่วงที่ผ่านมามี ความต้องการลูกค้าสูงขึ้นสำหรับสาเหตุ บ้านเดี่ยวช่วงโควิดขายดี เพราะ มาตรการ โซเชียล ดิสแทนซิ่ง คนกลับไปอยู่บ้าน  บางคนธุรกิจเดินต่อไปได้

นายอุทัยให้คำตอบที่แสนสิริเติบโตว่า   เพราะส่วนหนึ่งบ้านของแสนสิริ เริ่มมีลูกค้ากลับเข้ามาประกอบกับ เริ่มมีที่ดิน มีการเปิดตัวโครงการ สิ่งที่ บริษัทหยุดไปคือคอนโดฯ และ ในระหว่างโควิด

เกิด “ปรากฏการณ์ Pent Up Demand” หรือ ความต้องการซื้อที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งเป็นผลต่อเนื่องมาจากการที่ผู้บริโภคลดการจับจ่ายใช้สอยในช่วงก่อนหน้าจากโควิด ดังนั้นบ้านเดี่ยวของแสนสิริจึงขายดี แต่ เหนือสิ่งอื่นใด ภาพความมั่นใจที่สำคัญของลูกค้าคือ สินค้าที่มีคุณภาพ 

 ประเด็นสำคัญที่ แสนสิริ เติบโตได้ แบบก้าวกระโดดแสดงว่าลูกค้าไม่มั่นใจดีเวลลอปเปอร์รายเล็กเพราะจะเห็นว่าดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่โตแทบทุกรายที่ผ่านมาเคยมีการพูดคุยกันเมื่อประมาณ 5 ปีที่ผ่านมา ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่คลุมตลาดสัดส่วน50-60% วันนี้เชื่อแล้ว ว่ามาถึง70-80%  

โดยพบว่าในช่วง 1-2ปีมานี้ ทุกค่ายรายใหญ่ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เติบโตหมดทุกรายทั้งที่อยู่ในช่วงโควิด จุดสังเกต ที่นายอุทัยพบ คือ รายใหญ่ ต้องไปกินเค้กหรือส่วนแบ่งตลาดของใครมาเพราะเค้กเท่าเดิม

นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้นอยู่ที่ 10 เจ้ารายใหญ่ ตลาดอสังหาฯ  โดย มูลค่าตลาดรวม อยู่ประมาณกว่า 6แสนล้านบาท รายใหญ่อยู่ที่ประมาณ 4 แสนล้านบาท กว่า 70-80% อันนี้คือสิ่งที่เห็นภาพอยู่ในปัจจุบัน

วิธีคิดนำไปสู่เป้าหมาย

ถามว่าทำไมแสนสิริถึงขยายโครงการมากคำตอบเพราะ เรื่องแรก  แสนสิริเห็นเทรนด์บ้านเดี่ยวเติบโตขึ้นเรื่อยๆ เรื่องที่สอง แสนสิริได้ ทำวิจัย ค่อนข้างมากก่อนจะซื้อที่ดิน ซึ่งก่อนหน้านี้ มีโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดฯกระจายอยู่ในกทม. และเมื่อต้นปีที่ผ่านมา มีโครงการประมาณ80-90 โครงการ โดยดูตำแหน่งว่าโซนไหนที่แสนสิริไม่มีโครงการ แต่ยังมีดีมานด์อยู่ทำให้ปีที่แล้ว เริ่มซื้อที่ดินไป กว่า1หมื่นล้านบาท 

“เราเห็นว่ามันมีช่องบ้านเดี่ยวยังขยายได้สมมุติว่าตรงนี้มีเศรษฐสิริแต่สามารถทำบุราสิริได้  ผมทำสิริเพลสได้ตัวอย่างทำเลกรุงเทพกรีฑาเปิดโครงการแรกเศรษฐสิริ 1 เปิดเศรษฐสิริ 2 เริ่มขายหมดเราเปิดนราสิริปีที่ผ่านมา 76 ยูนิตขายหมดภายในเดือนเดียวเมื่อนราสิริขายได้ก็ทำบุราสิริ และบูก้านด้วย  มันเริ่มเห็นตลาดแถวนั้น สามารถรองรับโปรดักส์อื่นๆ ของแสนสิริไม่จำเป็นต้องเป็นมาเก็ตตัวเดียวกัน”

การพัฒนาโปรดักส์ที่ขยายกว้างมากขึ้นในโซนเดียวกัน  โดยพิจารณาดูข้อมูลที่วิจัยมาสอดแทรกเข้าไปในตลาดทำเลศักยภาพดังนั้นกรุงเทพกรีฑา จึงมีทั้งนาราสิริ เศรษฐสิริ บุราสิริ บูก้าน และอนาคตจะมีแบรนด์ใหม่ๆเกิดขึ้น ซึ่งตัวอย่างที่เห็นเป็นโซนเดียวที่เกิดขึ้น ในโซนตะวันออกของกทม.ซึ่งจะมีการพัฒนารูปแบบดังกล่าวที่ประสบความสำเร็จครอบคลุมในทุกทำเลซึ่ง  7  พื้นที่ที่แสนสิริซื้อที่ขนาดใหญ่ กว่า100ไร่

โดยนำที่ดินมาซอยแบ่งเป็นโครงการ A-B-C ซึ่งในทำเลเหล่านี้ มองแล้วว่า ลูกค้ามีความต้องการได้หลายรูปแบบ ประเด็นนี้  จึงเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้แสนสิริ มีส่วนขยายโครงการได้มากขึ้น นอกจากโซนตะวันออกกรุงเทพกรีฑา พร้อมกับดูที่ดินแถวบางนา-ตราด รวมถึงพัฒนาการด้วยเป็นต้น

นอกจากนี้ ยังเชื่อว่าเศรษฐกิจน่าจะเดินต่อไปอาจได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยปรับตัวสูง แต่ดอกเบี้ยขึ้นที่ละ 1 สลึง หรือ 25 สตางค์ ขยับขึ้นอีก50สตางค์และขึ้นอีก1สลึง  เป็น75สตางค์  มันอยู่ในวิสัยถ้าคนอยากได้บ้านจ่ายดอกเบี้ยแพงอีก1 % แสนสิริ ได้หาโปรดักส์ที่ตรงใจลูกค้า  เดิมเคยขาย 10ล้านบาทก็ทำราคา 10 ล้านเหมือนเดิมแต่พื้นที่ขนาดเล็กลงมาหรือแทนที่จะทำบ้านราค า10 ล้าน สามารถทำราคา 9.5 ล้านบาท

ขณะลูกค้าผ่อนเท่าเดิมหรือแสนสิริ เจรจากับสถาบันการเงิน เพื่อช่วยเหลือ  ซึ่งนายอุทัยมองว่า  มีกรรมวิธีหลายด้านที่ช่วยให้ลูกค้าจ่ายเงินเท่าเดิมถึงแม้ดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นก็ตาม หรือใช้วิธีผ่อนระยะยาวขึ้นจากเคยผ่อน 15 ปี ขยายเป็น 18 ปีแต่ผ่อนเท่าเดิม มีเงินเท่าเดิมหรือทำบ้านเล็กลงมา ขนาด เคยทำ 200 ตารางเมตรสามารถปรับลดเหลือ 180 ตารางเมตรเพราะค่าก่อสร้างสูงขึ้นสิ่งแหล่านี้ สามารถปรับเปลี่ยนได้โดยที่ ฟังก์ชันยังเหมือนเดิมตามที่ลูกค้าต้องการ

ดังนั้นวิธีคิดเหล่านี้ทำให้แสนสิริ กล้าขยายตัวปีนี้ 75,000 ล้านบาทหลักๆ คือ แสนสิริ ยังมีโปรดักส์ที่สามารถสอดแทรกเข้าไปในทำเลได้อีกมากนั่นเอง ส่วนการบริหารความเสี่ยง บริษัทพิจารณามาโดยตลอด โดยปีที่ผ่านมามี กว่า 80โครงการ  ปัจจุบันมี110 โครงการคาดว่าจะดันไปถึง140- 150โปรเจ็กต์

อย่างไรก็ตามประเมินว่าแนวโน้มทำเลที่น่าจับตาจะเป็นโซนตะวันออกของกทม. และเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี ที่มีโครงสร้างพื้นฐานรัฐ ขณะเดียวกันทำเลกลางใจเมืองยังเป็นที่หมายตาของดีเวลลอปเปอร์เพราะเป็นศูนย์รวมของทุกกิจกรรมและทิ้งท้ายสำหรับดีเวลลอปเปอร์น้องใหม่ที่จะเข้ามาสู่สนาม หนทางความสำเร็จต้อง ดูทำเล สำรวจกำลังซื้อ รูปแบบที่แตกต่าง รวมถึงการมีสายป่านที่ดี